Un mayor incremento de valor en sitios no urbanos con superficies que van de 5 mil m2 a 10 mil m2 que en proyectos inmobiliarios en zonas de periferia es una de las premisas generales que es posible advertir según datos recopilados por la consultora Tinsa en los últimos cinco años (2012 a 2017).
El análisis identificó que el mayor incremento en precio por m2 de parcelas de 10 mil m2 máximo se observa en Colina, donde los precios se han disparado un 225% en cinco años pasando de 0,4 UF/m2 a 1,3 UF/m2. Mientras, al observar el desarrollo en la zona en relación a los precios de los sitios agrícolas, se advierte que el valor promedio de viviendas nuevas en esta comuna se ha incrementado 26% en cinco años, escalando de 42,1 UF/m2 a 52,9 UF/m2.
El director del área de Consultoría de Tinsa, Fabián García, explica que en el primer caso el alza se debe principalmente a la mayor oferta de parcelas para segmentos altos. "El desarrollo urbano de Colina se ha enfocado fuertemente en segmentos altos. Estos desarrollos inmobiliarios han modificado la tendencia en sectores específicos de la comuna, incrementando el valor de los sitios no urbanos en el sector", dice. En esa línea, el experto advierte que “seguramente los terrenos van a subir más que las unidades residenciales, porque el mercado de segmentos altos está más maduro”.
Más y menos
La segunda comuna en la lista que dio cuenta de un mayor aumento en sitios agro residenciales se observa en Padre Hurtado, con un alza de 184% en cinco años, transitando de 0,3 UF/m2 a 0,8 UF/m2. Desde Tinsa comentan que esta comuna muestra un incremento importante en el desarrollo urbano de la comuna, presentando gran cantidad de proyectos inmobiliarios nuevos, sumando 21 iniciativas en venta durante el cuarto trimestre de 2017. Además, destacan la presencia de un proyecto de departamentos, lo que indica el inicio de un “proceso de densificación en la zona”.
Y, ocupando el tercer puesto en la tabla de posiciones, se erige Pirque que muestra un alto estándar de valor de tasación debido –según se explica en la consultora– al desarrollo de Las Vizcachas, que ha presionado fuertemente el valor percibido en la zona. En específico, los precios se han incrementado un 140%, en cinco años, subiendo de 0,4 UF/m2 a 1,0 UF/m2. Otro que está en el borde de las alzas más significativas es Peñaflor donde los precios subieron 124% desde 0,3 UF/m2 a 0,8 UF/m2.
En la vereda contraria, Paine es una de las comunas con menor incremento en el valor de tasación por m2 de parcelas de hasta 10 mil m2, con un incremento de 39%, desde 0,3 UF/m2 a 0,5 UF/m2. Y, además, en este grupo está Lo Barnechea, que solo alcanza el 20% de alza en los últimos cinco años. La razón tras el bajo incremento estaría en la baja oferta de terrenos de este tipo. “Es preciso mencionar que estos terrenos están ubicados principalmente en la falda cordillerana y estos son escasos y se transan con baja periodicidad. Por otro lado, el período de análisis no permite percibir el momento de mayor desarrollo y consolidación en la comuna, de modo que no se esperan incrementos fuertes a futuro”, dicen en Tinsa.
Plusvalías residenciales
En paralelo, al mirar los proyectos inmobiliarios en zonas de periferia, se advierte que las mayores plusvalías residenciales de proyectos nuevos se observan en comunas con desarrollo urbano consolidado de larga data. Dentro de las comunas que destacan en este aspecto están Maipú y Huechuraba con un 65% y 44% de incremento, respectivamente.
En el caso de Maipú, este fenómeno se explica por diversos factores, según cuentan en la consultora. Uno de ellos es la consolidación de sectores de alta densidad en la comuna, lo que aumenta fuertemente el valor del m2 en esta zona. A estos se suma que Maipú se ha visto beneficiada por inversiones importantes en infraestructura de transporte en las últimas décadas, motivo por el cual se ha incrementado el interés en vivir en ella.
Argumentos similares son aplicables a la situación de Huechuraba. En ese lugar la construcción y ampliaciones del Mall Plaza Norte, el mejoramiento del eje Pedro Fontova, la llegada de la línea 2 del metro a Vespucio y la construcción del túnel San Cristóbal han incorporado la comuna al circuito metropolitano.
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