La disponibilidad de departamentos nuevos en el sector de La Dehesa, en Lo Barnechea, está al alza. Incluso, son varios los expertos que plantean que hay un sobrestock de viviendas de este tipo ante el boom de proyectos inmobiliarios, lo que ha desatado una verdadera guerra de ofertas.
Actualmente, hay más de 35 iniciativas en distintas etapas (desde excavaciones hasta entrega inmediata), que suman 1.839 unidades, las que van desde las 5.600 UF a más de 18 mil UF. Del total, se estima que hay más de 790 departamentos disponibles para la venta, según cifras al primer trimestre de este año.
"El sector oriente de Santiago se caracteriza por incorporar un alto número de proyectos al mercado, pero con bajo número de unidades. La oferta en este segmento se ha mantenido constante y no se aprecia una disminución en la demanda que pudiera generar un sobrestock.
Solo en Lo Barnechea podría hablarse de un sobrestock, en el que las inmobiliarias han recurrido a diversas campañas y descuentos para colocar sus departamentos, además de postergar el inicio de nuevos proyectos", afirma Sergio Correa, gerente de Terrenos de Colliers.
Marcos Kaplun, director de Kayco Internacional, agrega que "las inmobiliarias se largaron a construir sin ningún estudio previo y, por otro lado, los bancos se pusieron más estrictos con los créditos hipotecarios".
"El sobrestock de departamentos que se ha producido en La Dehesa es por un fenómeno similar al que se produjo alrededor de 8 años atrás con las oficinas en Santiago, que significó que los precios de arriendo bajaran mucho y aumentó la vacancia, demorando varios años lograr llegar a niveles normales en las diferentes comunas de Santiago", explica.
Según datos de la consultora Arenas & Cayo, actualmente el valor por metro cuadrado de los departamentos nuevos en La Dehesa llega a 75 UF, lejos del peak de 86 UF que se alcanzó en el cuarto trimestre de 2016.
En el segmento de casas nuevas, en todo caso, la tendencia de los valores se mantiene al alza, cotizándose actualmente en 80 UF por metro cuadrado.
"La Dehesa experimentó un fuerte auge en precios producto de la reforma tributaria, lo se terminó a finales del 2016, provocando una baja, lo que no se ha recuperado hasta el momento, específicamente en el segmento departamentos. En el segmento casas la baja fue moderada durante el año 2017, lo que se revirtió durante este año recuperando la tendencia al alza", destaca Cristián Gutiérrez, gerente de Estudios de Arenas & Cayo.
A su juicio, el mercado está regulando los proyectos nuevos a ingresar para controlar la oferta en los próximos trimestres. "Sin embargo, existe una gran disponibilidad de proyectos para entrega o en construcción. Es posible, dado el peak de precios ocurrido el cuarto trimestre de 2016 que se pueda haber generado una sobreexpectativa acerca de lo que venía más adelante, pero en la práctica hubo una fuerte baja en los precios, por sobreoferta de producto, especialmente en departamentos", añadió.
Frente a esto, Correa afirma: "Para el futuro, se espera una posible disminución de los valores, principalmente por el proyecto de modernización tributaria presentado por el gobierno, que amplía la rebaja del IVA, pero esto solo beneficiaría a las unidades de menos de 4.000 UF".
"Este es el momento ideal para comprar un departamento en La Dehesa, ya que se pueden hacer ofertas que en otras épocas uno no se hubiera atrevido a entregar, aunque va a depender del grado de urgencia financiera que tengan las inmobiliarias para que acepten las propuestas", remata Kaplun.
Pese a esto, en la industria destacan que el sobrestock se concentra principalmente en departamentos en torno a los 140 metros cuadrados o menos de superficie. Para los de mayor tamaño, más exclusivos y en que hay menos unidades disponibles para la venta, sigue habiendo demanda, coinciden en el sector.
Valor de unidades usadas siguen al alza
Nicolás Izquierdo, gerente de Estudios de Mercado Libre Clasificados, destaca que en el mercado de los departamentos usados en La Dehesa no se ha evidenciado una baja en los valores. De acuerdo a un estudio en base a cifras de su sitio Portalinmobiliario.com, el valor promedio del m2 de este tipo de unidades es de 82 UF para el segundo trimestre.
"En el sector de Avenida La Dehesa registramos un incremento anual de un 4,1% en el valor del m2 de departamentos al comparar los datos del segundo trimestre de este año frente al mismo período del año pasado; es superior al promedio comunal de Lo Barnechea que tuvo un crecimiento de un 2,2%", destaca Nicolás Izquierdo.
"Si nos vamos a analizar el mercado de arriendos, en este caso sí vimos una caída bastante notoria en los precios de publicación en los últimos años, luego de las marcadas alzas que se produjeron entre los años 2011 y 2013", añade.
Según el ejecutivo, durante el año 2015, en pleno boom inmobiliario, existió un aumento importante de proyectos de tipo departamento en la zona, pasando de 34 en 2014 a 65 proyectos, traduciéndose en un crecimiento en un año de un 92% de la oferta de desarrollos inmobiliarios en altura publicados en Portalinmobiliario.com.
"Lo que hemos visto en los últimos años es que la incorporación de proyectos ha descendido respecto a este peak de 2015 (coherente con el comportamiento del mercado de toda la Región Metropolitana) lo que se ha traducido en una disminución del 20% en el número de proyectos a la venta publicados en nuestro sitio para el sector, aunque aún con niveles muy superiores a la cantidad de oferta publicada en 2014 llegando a los 52 proyectos", afirma Izquierdo, quien destaca que "el hecho de que exista una amplia variedad de oferta permite precios más competitivos".
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