En la actualidad, BancoEstado otorga el 40% de los créditos hipotecarios del país.
Y en el caso de promulgarse la reforma al mercado de capitales y acceso a la vivienda propia, pone a la entidad financiera estatal frente a un nuevo desafío: administrar el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), una herramienta que, a través de la compra de créditos hipotecarios de la banca local, busca ampliar el acceso al financiamiento habitacional, a través de una reducción de tasas, alargar los años del préstamos y una disminución del dividendo.
En conversación con DF al cierre, el presidente de BancoEstado, Mario Farren, sostuvo que la apuesta es que el mecanismo llegue para quedarse.
“Esta es una tremenda herramienta que permite efectivamente profundizar el rol y el mandato que tenemos”, dijo.
Además, abrió la puerta a que el Fonavi reemplace al Fogaes si logra implementarse antes de que este último se agote, destacando la mayor eficiencia fiscal que tendría el nuevo mecanismo, aunque también dependerá de la respuesta del mercado. “El Fonavi, como gasto fiscal, requiere un sexto de lo que requiere Fogaes para conseguir el mismo efecto en número de viviendas”, afirmó.
- En caso de que se implemente la reforma, ¿cómo se va a traducir para el ciudadano de a pie?
- Esto es parte de una necesidad muy importante que tenemos, que es el déficit habitacional.
Durante los últimos 20 años ha ocurrido un fenómeno más marcado en Chile: el valor promedio de las viviendas ha subido tres veces, más o menos, lo que ha subido el promedio de los salarios. Las tasas de interés a 30 años llegaron un poquito por debajo del 2%. En este momento las tasas son más bien a 20 años y estamos hablando de tasas del 4,3%.
Por eso, de aprobarse estas medidas, que son muy buenas noticias, ayudarían particularmente a las familias que están en necesidad de adquirir una casa propia.
“La hipoteca promedio que tenemos nosotros es de UF 2.300 (cerca de $ 100 millones). El dividendo promedio mensual, a tasas de mercado, hoy está en unos $ 520.000 y $ 530.000. Con las tasas que creemos se podrían conseguir a través del Fonavi, eso podría bajar en unos $ 50.000”.
Impacto del fondo
- ¿Cuántas familias se pueden beneficiar con esta medida?
- Todo eso está diseñado de manera que ese capital que pone el Estado en el Fonavi perdure en el tiempo. Por lo tanto, es una buena política pública que nos permite hablar de que podríamos tener la capacidad de financiar en los próximos años más de 220 mil viviendas, además de 30 mil con Fogaes.
Entonces, con la aprobación del Fonavi, llegaríamos a unas 250 mil viviendas, al valor promedio que tenemos en la cartera de BancoEstado.
- ¿Qué duración va a tener el fondo?
- La idea es que sea permanente, porque para generar actividad económica y confianza es muy importante la estabilidad de las reglas.
Se trata de alinear una política pública apoyada en el mercado, de recurrir al financiamiento del mercado para obtener una tasa de financiamiento lo más baja posible y traspasarle ese costo a las familias que necesitan financiar una vivienda.
- ¿Cómo se va a garantizar que este fondo beneficie también a quienes tienen menor capacidad de ahorro y dificultades para reunir el pie de una vivienda?
-Este proyecto de ley es un conjunto de medidas, es una reforma que ha sido enfocada por el gobierno de forma muy acertada, en el sentido de que no podemos hablar de un financiamiento importante como el que queremos para 250 mil viviendas en los próximos tres años si no estamos pensando, al mismo tiempo, en que tenemos que darle mayor liquidez al mercado de capitales.
Parte del diagnóstico de esta necesidad de expandir, de fomentar el desarrollo del mercado de capitales, obedece precisamente a conseguir, ojalá, condiciones de liquidez y de costo de fondos lo más favorables posible para el financiamiento de la vivienda.
- ¿Qué va a cambiar para aquellas familias que, a través de sus créditos, se adhieran al Fonavi?
- Este fondo consigue bajar el pie desde un 20% a un 10% o aumentar el monto financiado desde un 80% a un 90%.
Además, para las personas que hagan el esfuerzo y que puedan demostrar que han estado ahorrando los últimos 30 meses, no van a necesitar juntar el 10% del pie, sino que el 7%, y el otro 3% se lo va a poner el Estado.
Lo segundo es el dividendo. La hipoteca promedio que tenemos nosotros es de UF 2.300 (cerca de $ 100 millones).
El dividendo promedio mensual, a tasas de mercado, hoy está en unos $ 520.000 y $ 530.000. Con las tasas que creemos se podrían conseguir a través del Fonavi, eso podría bajar en unos $ 50.000 mensuales.
- De aprobarse la reforma en el Congreso, ¿cuándo se deberían comenzar a ver los primeros efectos de este fondo?
- Ojalá que muy pronto. Hay mucha expectativa en torno a cuándo se promulgan estas reformas, porque a partir de ese momento es que empiezan a correr (las medidas), aunque, ojo, algunas de estas van a correr de manera retroactiva.
Yo espero que esto se tramite con la mayor celeridad. El Fogaes anterior se demoró unos días nada más y salió en un par de semanas. Esto debería ser muy rápido también.
Lo que viene
- ¿Existe el riesgo de que un mayor acceso al crédito, si no viene acompañado de un aumento en la oferta de viviendas, termine presionando los precios al alza?
- Existe el riesgo, obviamente. Por eso es que precisamente en esta ocasión la medida contempla la posibilidad de la adquisición de viviendas usadas.
Pero, además, hay un conjunto de medidas que ha ido trabajando el gobierno que apuntan precisamente a destrabar esto.
- ¿Qué tiene que pasar, de aquí a cinco años, para que usted diga que el eje de vivienda de la MK4 fue exitoso?
- Para BancoEstado, el éxito significa que sigamos liderando el financiamiento de viviendas. Y como política pública de Gobierno, apuntamos a cerrar el déficit habitacional que tenemos hoy en Chile.
Yo espero que muy pronto, ojalá durante lo que queda de este año, tengamos esto caminando y al inicio del próximo año empecemos a ver ya los efectos de estas medidas.
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