El impacto de la reforma tributaria en constructoras e inmobiliarias

Hay mucha expectación por las posibles consecuencias y cambios que implicará la reforma tributaria anunciada en el programa de gobierno, que tendrán un impacto directo en la industria inmobiliaria y de la construcción. 
El primer impacto sería que se señala que para terminar con la elusión en el pago del IVA en la venta de bienes inmuebles nuevos, se gravarán todas las transacciones de inmuebles entre constructoras, inmobiliarias y otros agentes intermedios, anteriores a la venta que se realice al consumidor final.

Actualmente la venta de un inmueble al consumidor final no está gravada con IVA cuando la empresa que lo vende no participó en su construcción. Lo que se grava con IVA es la venta de inmuebles construidos al menos en parte por la empresa vendedora y los contratos de construcción y confección de especialidades. En efecto, desde que se comenzó a gravar con IVA la actividad de la construcción en el año 1987, siempre estuvo claro que la idea no era afectar con ese impuesto las ventas de terrenos, por ejemplo, ni la de inmuebles que no fuesen construidos por sus vendedores.

En virtud de ello, llama la atención que hoy se pretenda gravar todas las transacciones de inmuebles, sean construidos o no por sus vendedores, en las etapas previas a la venta al consumidor final. Una medida así, como está anunciada, podría gravar con impuesto incluso las ventas de terrenos. Considerando que el negocio inmobiliario es diferente a la actividad de la construcción, gravar todas las ventas de inmuebles con IVA, le puede restar flexibilidad al sistema. En efecto, las empresas que buscan oportunidades adquiriendo terrenos, no siempre son las que desarrollan los proyectos. Ahora, si tales transacciones se gravarán con impuesto, sin duda que se producirá un aumento en sus costos y en los precios para los consumidores finales.

La segunda de las medidas consistiría en restringir el crédito que hoy existe a la construcción de viviendas habitacionales que no superen un precio de 4.500 UF a viviendas de 2.000 UF como máximo. El mencionado crédito consiste en una rebaja de un 65% del IVA que deben pagar las empresas constructoras, cumpliendo ciertos requisitos, lo cual reduce los costos de construcción de tales inmuebles y, por lo tanto, permite ofrecer viviendas a precios más competitivos.

De aprobarse esta medida, no cabe duda que existirá un desincentivo a las empresas a realizar proyectos para viviendas con precios entre 4.500 y 2.000 UF, porque los efectos esperados de la medida, podrían ser una reducción en la rentabilidad y probablemente un incremento en los precios para los consumidores finales.