Cuando el Consejo Regional (CORE) aprobó en marzo del año pasado las modificaciones al Plano Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100), los privados celebraron las oportunidades que abría la ampliación del límite urbano de la capital incorporando 10.262 hectáreas al desarrollo inmobiliario en ocho comunas, especialmente en Puente Alto, Quilicura, Pudahuel, Maipú y San Bernardo.
Pero las expectativas de los empresarios de generar inversiones por US$ 14.000 millones, se estrellaron contra las objeciones de la Contraloría que mantienen en suspenso la entrada en vigencia de esta normativa. “Su demora ha acelerado el crecimiento de comunas cercanas como Lampa, Padre Hurtado, y de Puente Alto y San Bernardo en el Gran Santiago tradicional, aunque en el barrio alto el efecto ha sido nulo”, indica el socio de la consultora Atisba, Iván Poduje, quien concluye que el resultado inevitable será un efecto de traspaso “al precio de las viviendas nuevas”. Es que junto a la escasez de suelo, señala que la demanda de localización que presiona los precios al alza en el sector oriente de Santiago –sumado a los costos transporte y la cobertura de servicios– provocará “plusvalías muy importantes en algunas comunas, tal como ha ocurrido en capitales de países desarrollados”.
En su análisis del mercado de suelo al segundo trimestre de 2012, el consultor Pablo Trivelli constató que la ofertas de grandes paños de terrenos se concentra en Quilicura, Puente Alto y Maipú con 860.507 metros cuadrados que representan un 51% de la superficie total ofrecida en el Gran Santiago en ese lapso, en el cual los precios muestran una tendencia al alza, “especialmente en las comunas que históricamente han tenido niveles más bajos de precios”. Hasta el momento, el PRMS sigue a la espera del pronunciamiento de la Contraloría, a lo que se suma el estancamiento de la aprobación final a los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado que permitirán el desarrollo de mega proyectos inmobiliarios por unas 2.300 hectáreas en la zona de Lo Aguirre, Pudahuel.
¿Cuánto suelo queda?
La reactivación del negocio inmobiliario desde 2010 agudizó la presión sobre una superficie urbanizable cada vez más escasa, al punto que la CChC advirtió que al Gran Santiago le quedan sólo 1.893 hectáreas disponibles para proyectos habitacionales, y que ya es prácticamente imposible encontrar predios para construir viviendas sociales en el radio urbano. Esto abrió el debate respecto de la real disponibilidad de suelo en la capital. “En el Gran Santiago, sin considerar Chacabuco, Talagante ni Melipilla, quedan aproximadamente 6.000 hectáreas: un 21% en el barrio alto y el 32% en Puente Alto y San Bernardo, que son las reservas principales”, replica Poduje. A su vez, Trivelli sostiene que la disponibilidad de terrenos urbanizables en la Región Metropolitana asciende a unas 20 mil hectáreas en el largo plazo si se consideran las futuras 10 mil hectáreas del PRMS 100 y las 2.300 hectárea de Lo Aguirre, más unas 4.000 hectáreas aptas para su reciclaje.
Precios de viviendas han aumentado sobre 13% en últimos cuatro años
Valor por metro cuadrado se elevó por sobre el 65% en Cerrillos.
A mediados de junio, el Banco Central alertó sobre las progresivas alzas de precios inmobiliarios en algunas comunas de la capital. Asimismo, advirtió que los mayores valores "podrían extenderse a otras zonas en la medida que la disponibilidad de terrenos se torne más restrictiva" y días después aclaró que ese análisis no habla de la presencia de una burbuja en el sector.
Los números indican que en los últimos cuatro años los precios de las vivienda (medidos en UF por metros cuadrados) han crecido un 13,1% y en comunas como Cerrillos el incremento ha superado el 65%.
Al respecto, Cristián Armas, gerente general corporativo de Empresas Armas y presidente del Comité Inmobiliario en la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), explica que "en los estratos medios entre 1.000 a 3.000 UF estamos viendo un fenómeno de gran plusvalía vía aumento de precios, lo que era previsible, dado que la plusvalía del año pasado se centro en los sectores altos y ahora esta traspasándose a los medios. Hay comunas como Ñuñoa donde los precios van con mucha fuerza al alza".
Desde un punto de vista macroeconómico, Patricio Rojas destaca que se debe poner atención a la evolución que están exhibiendo los precios, "los cuales han alcanzado niveles que podrían estar indicando cierto desalineamiento con el escenario de desarrollo en que se encuentra la economía chilena".
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