La baja en la actividad inmobiliaria se está evidenciando no sólo a nivel de oferta y demanda, sino también en otro indicador clave: la rentabilidad de los inmuebles (relación arriendo anualizado versus el valor total de las viviendas) en la Región Metropolitana, el principal mercado del país. De acuerdo a un informe de la consultora Arenas & Cayo, la rentabilidad de las viviendas, tanto de casas como de departamentos en Santiago, ha caído en los primeros tres meses del año a 4,57% y a 2,96% respectivamente, la mayor baja desde 2009 (ver gráficos).
La principal razón, según la consultora, es la importante alza de precios que han tenido en el último tiempo las viviendas, lo que ha llevado a que las ofertas suban en un corto lapso estrechando las expectativas de ganancia. “Si bien existen espacios de crecimiento de precio de comunas como Lo Barnechea y Peñalolén para las casas, se estima que los valores de oferta tiendan a estabilizarse por menor interés por el ingreso de nuevos inversores inmobiliarios y un escenario de menor crecimiento económico chileno en los próximos años”, dice Cristián Gutiérrez, gerente de estudios de Arenas & Cayo.
En tanto, Roger de Barbieri del Instituto Inmobiliario de Chile concuerda con el diagnóstico de menor rentabilidad en viviendas y agrega que “hasta hace unos tres o cuatro meses había escasez notoria de arriendos en los niveles que uno buscara y los arriendos que se encontraban eran básicamente de un dormitorio. Había poca oferta. Eso empezó a cambiar y ya han aparecido carteles en edificios, porque no se han podido arrendar y las expectativas han sido muy altas en cuanto a la renta. La gran masa de arriendos subieron sobre 35% en valor, incluso se ha dicho que hasta en un 100%. Analizando el costo, de 2008 a la fecha, el IPC ha subido nada más que un 8%, entonces hay una gran diferencia entre un 8% y un 100%. Esto ha generado que la gente busque arriendos fuera de la zona oriente”, dice.
Los expertos señalan que hasta hace algunos meses era muy atractivo tener una propiedad para arrendar porque las rentas habían crecido notoriamente. Pero, agrega Barbieri, hoy esos valores están volviendo a la “normalidad”, “lo que tiene que ver con un 7% u 8% de rentabilidad promedio anual. Antes estaban sobre un 12%, y ahora, se están ajustando al mercado actual”.
En tanto, el gerente general de Fuenzalida Desarrollos Inmobiliarios, Rodrigo Fuenzalida, agrega que en el mercado inmobiliario los precios subieron principalmente por alza de costos y luego, como reacción natural, subieron los arriendos y que el ajuste que hoy se observa es absolutamente normal.
Por sector
Por zona, el informe de Arenas & Cayo advierte que la mayor caída de rentabilidad en los departamentos se dio en el sector norte, donde bajó desde un 5,04% registrado al cierre de 2012 a un 4,28% en los primeros tres meses del año, mientras que en las casas, la caída más notoria se dio en la zona centro: bajó desde 9,78% a 6,7% en igual período.
En tanto, las comunas del sector oriente que sufrieron mayores bajas en la rentabilidad de casas fueron Vitacura, Las Condes, La Reina, Providencia y Macul, mientras que en departamentos, los sectores de esta zona que se vieron más afectados fueron Lo Barnechea, Las Condes, Providencia y Ñuñoa.
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