Un nuevo estándar de edificios de oficina clase B se está instalando en la capital. Este segmento de mercado ha evolucionado, especialmente en la zona de Vitacura, hacia desarrollos que se asemejan mucho más a edificios clase A, o de alto estándar, por lo que están siendo denominados como boutique.
Y aunque esos nuevos desarrollos cumplen la mayoría de los requisitos para ser considerados clase A –con un mínimo 400 m2 de planta, altura mínima de 2,70 m, accesos directo al Metro, locomoción, servicios y avenidas principales, además de otras características más técnicas, “al dejar de cumplir alguno se convierte en un proyecto clase B”, explica Jaime Araya, managing director de Colliers.
Qué hay detrás
Entre los ejes Alonso de Córdoba y Nueva Costanera, cuenta Araya, está apareciendo “un perfil de usuario de nicho que busca la diferencia respecto de los polos tradicionales, perfil que está conformado por pequeños family office, oficinas profesionales o grupos de inversión de reducido personal que aspiran a alejarse de los grandes polos de oficinas tradicionales, de gran número de transeúntes y congestión vehicular, además de fácil acceso vía transporte privado desde sus zonas de residencia”.
Por ello, explican en la consultora, han surgido estos edificios boutique, que presentan superficies más acotadas y atributos de diseño y arquitectura que escapan al principio de funcionalidad y eficiencia de los grandes proyectos de oficinas. Y esto ha desembocado en otro fenómeno, alza en los precios de arriendo. “Si bien técnicamente son clase B (...) encontramos precios de venta y arriendo que superan a los edificios Clase A”, cuenta el directivo de la consultora.
Según Colliers, al cierre del primer trimestre, en esta zona hay cuatro edificios clase B en stock: Nueva Costanera 4.229, Nueva Costanera 3.698 y Av. Bicentenario 3.883, y Av. Vitacura 3.565, sumando 21.600 m2 aprox. de superficie útil.
Para el resto del año, cuatro edificios clase B se proyecta que se sumen a Vitacura, de los cuales dos se emplazarán en este nicho, sumando entre ambos poco más de 7.000 m2: edificio Live Costanera, en Nueva Costanera 4.040, y Edificio Alonso de Monroy 2.677, que ingresarían el segundo y cuarto trimestre, respectivamente.
Mirando a 2014, dice Colliers, se espera que ingresen a esta área dos edificios adicionales, ambos durante el primer trimestre: el edificio Alonso de Córdova 3.827 y Candelaria 3.900, sumando 5.300 m2 de superficie útil, aproximados.
Pero hay otros proyectos clase B levantándose en otras áreas de la comuna: desde Américo Vespucio al oriente. En esta zona, dice Colliers, el stock instalado considera ocho edificios, sumando casi 30.000 m2 de superficie útil. Los proyectos en desarrollo para el 2013 y 2014, son tres y fortalecen el eje de Pdte. Kennedy: edificios New Century (Kennedy 4.700), Workennedy Arauco (Kennedy 5.600) y Edificio Kennedy 5.770; sumando 17.500 m2 aprox. de superficie útil. “El foco de estos edificios está fundamentalmente en consultas médicas, que aprovechan la influencia del Parque Arauco sobre el frente norte de la autopista”, explica Araya.
El trimestre
Durante el primer trimestre ingresaron 18.933 m² de superficie útil en edificios clase B en la capital, según Colliers, distribuidos en cuatro proyectos que incrementaron el inventario acumulado a 949.756 m2. De éstos, tres se emplazan en Providencia y el cuarto se ubica en Estoril – La Dehesa, en el eje de Av. La Dehesa.
En tanto, la tasa de vacancia promedio del mercado fue de 2,64% que corresponde a 25.059 m², cifra similar a la del periodo anterior (2,69%). En los trimestres que siguen la vacancia debería aumentar, a medida que ingresen los diez proyectos que están planificados para el resto del 2013. En todo caso, parte de ellos estarán precolocados, siguiendo la tendencia que se ha venido dando.
Al mirar los precios de arriendo, éstos escalaron un 10% en el trimestre. Tras Vitacura -que registra los valor más altos, a 0,63 UF/m2- aparece Nueva Apoquindo, con un valor de alquiler de 0,57 UF/m2, seguido muy de cerca por Nueva Las Condes (0,55 UF/m2) y Providencia (0,54 UF/m2).
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