Aunque prácticamente ha pasado desapercibida para la opinión pública, para la banca representa una amenaza mayor. Y es que en la Comisión de Economía se encuentra una iniciativa que propone que si una persona ha pagado más del 50% del capital adeudado en un crédito hipotecario y deja de pagar sus dividendos, el banco no podría solicitar el remate, sino sólo la entrega del inmueble como “prenda pretoria”. ¿Qué significa esto? Que la entidad financiera sólo podrá pagar lo adeudado “con sus frutos”, es decir, arrendando la propiedad, por ejemplo.
La iniciativa fue presentada por la diputada Yasna Provoste y los diputados Claudio Arriagada; Marcelo Chávez; Iván Flores; Iván Fuentes; Pablo Lorenzini; Jaime Pilowsky; Gabriel Silber; Víctor Torres y Matías Walker (ver recuadro).
Impacto en la industria
Según explicó Jorge Selaive, economista jefe de BBVA Chile, si se asume que el acreedor “decide arrendar el inmueble al mismo deudor moroso, difícilmente éste podría pagar el arriendo, ya que no puede pagar el dividendo. Por ahí parece que el rationale del proyecto se derrumba”. Además, el ejecutivo afirmó que es necesario entregar todos los elementos de juicio y promover un debate profundo y serio sobre la real conveniencia de forzar la aplicación de la “prenda pretoria” en los créditos hipotecarios.
“Resulta importante reflexionar anticipadamente sobre este tipo de proyectos, que tratados sin la debida profundidad podrían generar una simpatía mal entendida, pero que luego acarrean efectos tremendamente nocivos”, dijo Selaive. Recordó que en la historia reciente se han dado casos similares. “Por ejemplo, en 2011 se advirtió en la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados las negativas consecuencias de una rebaja acelerada en la tasa máxima convencional”, explicó.
Para Jorge Selaive, el impacto que podría tener un proyecto como éste no es menor, y por varias razones. Primero, si la calidad de la hipoteca como garantía para un banco se ve dañada, aquello tendría un impacto sobre el régimen de provisiones y, en definitiva, sobre el costo del financiamiento hipotecario. “Más simple aún, se podría terminar incrementando la tasa de interés a la cual se endeudan todas las personas. Experiencias como la Ley Dicom y extensiones de plazos en los cuales no se puede cobrar gastos de cobranza han tenido impacto similares”, comentó.
Agregó, además, que frente a la afirmación que contiene el proyecto respecto a que los bancos siempre van a preferir la opción del remate, porque generalmente también concurren como compradores, el ejecutivo puntualizó que las entidades financieras son especialistas en colocar créditos, no en convertirse en corredores de propiedades.
Según el economista jefe del BBVA, otro efecto que podría gatillarse, al tener que poner en arriendo la propiedad para así pagar el capital adeudado, es que “el deudor tendrá que salir de la vivienda y tener como lugar de morada la casa de algún familiar o amigo. Yendo más allá, ¿por qué se requeriría un cambio a la Ley de Bancos para lo anterior? La persona “siempre” puede optar por salir de la vivienda y colocarla en arriendo, y con los recursos obtenidos pagar los dividendos. En términos aún más simples, si una persona no puede pagar sus dividendos por razones de fuerza mayor, está en sus manos, y no en las del acreedor, realizar las gestiones para salir del inmueble y colocarlo en arriendo ¿Por qué habría de hacerlo forzadamente el banco? Por aquí también parece que el rationale del proyecto se cae”, dijo.
Finalmente, Jorge Selaive señaló que no existen experiencias en el mundo como las contenidas en este proyecto. “Aquello no significa que sea menos meritoria, pero sí podría señalizar que las reflexiones anteriores probablemente ya fueron realizadas por autoridades en otros países”, puntualizó.
¿Qué dice el proyecto?
"La mayoría de las veces los propios bancos concurren a los remates que ellos procuran como parte, haciéndose pago con la propiedad al participar en el remate con cargo al crédito en avalúos muy inferiores al valor de la propiedad y al monto del crédito adeudado".
"Los bancos o los tribunales no toman en consideración el tiempo en que se ha venido cancelando el crédito, no importando este parámetro para efectos de solicitar el remate. Por otra parte, las familias han cumplido con esfuerzo en el pago del crédito, perdiendo en definitiva sus propiedades por hechos o circunstancias que van más allá de lo que pueden prever".
"El objetivo de esta iniciativa, es hacer efectiva la prenda pretoria que hoy es una institución ineficaz y permite al banco recuperar sus créditos en el plazo que había estipulado y otorga al deudor la posibilidad de recuperar el bien raíz, una vez cancelado el crédito. Además, se protege patrimonio familiar al tener la posibilidad de recuperar el bien raíz una vez pagado el crédito disminuyendo con ello los graves problemas sicológicos y sociales que acarrea la pérdida de la propiedad".
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