La ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria para viviendas de hasta 6.000 UF ya está provocando una reacción en el mercado inmobiliario, aunque los actores de la industria difieren respecto de la magnitud.
De acuerdo con datos de Portal Inmobiliario, los contactos hacia proyectos ubicados en el tramo de entre 4.000 UF y 6.000 UF aumentaron 60% en promedio desde que avanzó el proyecto.“Lo que vemos es que hay demanda real reaccionando a la señal”, afirmó Nicolás Palma, gerente senior de Mercado Libre Inmuebles.
El ejecutivo advirtió, sin embargo, que el interés de los compradores no necesariamente terminará convirtiéndose en operaciones. Según cifras de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) citadas por Palma, de las 95.647 solicitudes elegibles registradas al 17 de julio para el programa vigente, 51.551 contaban con aprobación comercial y 28.589 se habían traducido en créditos efectivamente cursados.
“La ampliación destraba el problema del precio máximo elegible, pero no resuelve por sí sola la capacidad de pago de las familias; son dos frenos distintos y este proyecto solo actúa sobre uno de ellos”, puntualizó.
Una visión similar planteó Nicolás Herrera, gerente general de Inciti, quien espera que la medida impulse las ventas y acelere gradualmente la reducción del stock, al incorporar hogares que hasta ahora quedaban fuera del beneficio. No obstante, señaló que el acceso efectivo al financiamiento continuará siendo el principal desafío.
“El subsidio reduce el dividendo, pero no resuelve completamente las restricciones de ingreso, pie y exigencias bancarias”, precisó.
En una línea similar, Sandra Jerez, gerente general de Capital Inteligente, advierte que todavía existe un número importante de familias que, aún con una tasa más baja, no logra calificar para un crédito hipotecario debido a su nivel de renta, endeudamiento o capacidad de ahorro para el pie. “Vemos esta medida como un catalizador relevante de la demanda, pero no como una solución única al problema de acceso a la vivienda”, opina.
85% de la oferta disponible abarcaría el subsidio ahora
Beneficio abarcaría el 85% de la oferta
Colliers entregó una evaluación más optimista respecto del alcance de la medida. Según la consultora, al elevar el valor máximo de las propiedades elegibles desde 4.000 UF hasta 6.000 UF, el subsidio abarcaría aproximadamente el 85% de la oferta disponible actualmente.
Matías Bucci, gerente del Área de Research de Colliers, sostuvo que la renovación del beneficio era una medida esperada después de los resultados obtenidos durante el año pasado, cuando permitió impulsar las ventas de viviendas de hasta 4.000 UF hasta niveles cercanos a los observados antes de la pandemia. A su juicio, la ampliación a 30.000 viviendas adicionales y la extensión del Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) permitirán enfrentar uno de los principales obstáculos para la adquisición de una propiedad: el financiamiento del pie.
Bucci señaló que el principal impacto será impulsar nuevamente la venta de unidades nuevas y continuar disminuyendo la oferta disponible en proyectos terminados.
“La ampliación destraba el problema del precio máximo elegible, pero no resuelve por sí sola la capacidad de pago de las familias; son dos frenos distintos y este proyecto solo actúa sobre uno de ellos”, dijo Nicolás Palma, de Mercado Libre Inmuebles.
Concentración de la demanda
Los actores consultados también exhiben opiniones distintas sobre la posibilidad de que la ampliación concentre la demanda en viviendas ubicadas inmediatamente por debajo de las 6.000 UF.
Herrera descartó, por ahora, que se trate de un riesgo significativo. Explicó que una parte importante de la oferta disponible se encuentra bajo las 4.500 UF, mientras que el segmento más próximo al nuevo límite representa una proporción menor del mercado. En su opinión, la medida tendría un efecto complementario, extendiendo el beneficio hacia nuevos hogares y proyectos sin modificar significativamente la composición actual de la demanda.
Los datos de Portal Inmobiliario, en cambio, muestran una respuesta concentrada en algunas comunas de la Región Metropolitana que anteriormente quedaban fuera del límite. Desde el avance del proyecto, los contactos aumentaron 162% en Las Condes, 84% en Providencia y 52% en Ñuñoa.
“Es un efecto esperable cuando se mueve un umbral de precio: la demanda reacciona primero donde hay stock disponible justo bajo el nuevo límite”, explicó Palma.
Respecto de una eventual postergación de compras en propiedades que superan las 6.000 UF, el ejecutivo señaló que hasta ahora no se observa ese comportamiento. Los contactos por viviendas de entre 6.000 y 8.000 UF se han mantenido estables desde el anuncio.
Sobre el riesgo de que el beneficio sea absorbido mediante mayores precios o menores descuentos, Herrera estimó que en el corto plazo esa posibilidad es acotada debido a la oferta disponible y la competencia entre inmobiliarias. Sin embargo, anticipó que, a medida que se reduzca el stock, podrían disminuir primero los descuentos y promociones antes de registrarse incrementos importantes en los precios. Palma coincidió en que actualmente el mercado mantiene un inventario suficientemente amplio.
Según cifras de la CChC el stock nacional de viviendas de esta categoría son cerca de 19 mil. En Portal Inmobiliario, el inventario correspondiente a ese segmento aumentó 15% durante el último año.
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Magdalena Espinosa
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