Una limitada oferta para quienes desean adquirir un departamento nuevo con subsidio DS1 (hasta 2.200 UF) en la Región Metropolitana, evidenció un análisis realizado por el departamento de estudios de Portal Inmobiliario usatusubsidio.com junto a GFK Chile.
El estudio se basó en la oferta real existente (proyectos en etapa de venta activa) de 30 comunas de la capital, y arrojó que para el caso de una unidad familiar nueva de 50 metros cuadrados (m2) apta para una familia, sólo se puede acceder a ellas en siete comunas. Estas son Pudahuel, Renca, Puente Alto, Quilicura, San Bernardo, Buin y Lampa, todas ellas alejadas del centro de la ciudad.
Juan Carlos Carreño, socio y director de Usa Tu Subsidio, explica que hoy las familias de clase emergente que desean adquirir un departamento con subsidio estatal, se ven forzadas a escoger entre comprar un inmueble con mejor conectividad y hacia el centro de Santiago o adquirir uno de mayor tamaño, ubicado en la periferia. “Si las familias son grandes deberán vivir en la periferia de la ciudad, pero si son parejas y sin hijos podrían vivir más cerca del centro”, dice.
En el segundo escenario que abordó el estudio -un departamento nuevo de 34 m2- la exclusión se limita a las comunas de la zona oriente de Santiago, que son Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea, Providencia, Ñuñoa y La Reina.
Para el resto de las comunas el límite al acceso está en el ingreso familiar que deben tener las personas. Por ejemplo, si la vivienda se ubica en comunas centrales como Santiago, Estación Central o Independencia, el ingreso mensual familiar debe estar entre $ 900 mil y $ 1,1 millón. En cambio, en una comuna como San Bernardo, este rango se ubica entre $ 680 mil y $ 700 mil.
En esta segregación habitacional -dice Carreño- ha jugado un rol clave el incremento del valor del suelo, que impacta directamente en el aumento del valor de las viviendas. Si se analizan los precios de departamentos en los últimos seis años, han ido en una alza constante, ubicándose en 57,2 UF/m2 en el primer trimestre de 2020, con una variación de 7% en doce meses.
“Un factor decisivo en el encarecimiento de las viviendas en el Gran Santiago es la creciente limitante regulatoria por parte de los Planes Reguladores, a restringir las alturas y las densidades máximas en las construcciones en altura. Por lo anterior, se produce una fuerte presión e interés por parte de las inmobiliarias de construir en aquellas comunas que permiten mayor cantidad de pisos o mayor densidad para mantener las rentabilidades, lo que a su vez completa el círculo de incentivar el aumento en el valor del suelo, y con ello, el de las viviendas nuevas”, explica.
Por último, está el hecho de que el tope de este subsidio no se ha actualizado desde hace cinco años. En ese sentido, Carreño propone abrir las barreras de precio que limitan la oferta para el DS1 y subir el tope hasta 3.000 UF.
Visión de la industria
Desde sus respectivas visiones, tres actores de la industria coinciden en que el aumento del valor del suelo es el principal factor que provoca la segregación habitacional.
El urbanista Iván Poduje explica que en la última década el precio de las viviendas ha crecido casi al doble que los salarios y que el valor del suelo se ha incrementado también por el costo que implica fusionar predios o demoler galpones industriales para armar un paño. A su juicio, se podría incrementar la oferta utilizando terrenos fiscales abandonados y donde se podrían levantar más de 50 mil viviendas.
Para el gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, las restricciones normativas a la densificación han derivado en esta alza de precios, dejando solo a un 30% de la población de Santiago viviendo en “lugares deseables”, con altos estándares urbanos. “Nuestra propuesta como cámara siempre ha sido cómo llevamos la ciudad hacia donde viven los ciudadanos y esa es un poco la respuesta a este tema”, dice Hurtado. Además, plantea la necesidad de instaurar una política urbana más regionalizada.
Vicente Domínguez, director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, señala que existe un problema de fondo con este subsidio y es que “atrae menos que los otros sistemas ministeriales como el DS19, pues de alguna manera no ha podido competir con los beneficios de los otros sistemas y su postulación tiene ciertos requisitos que en la situación actual tampoco son fáciles de cumplir”. Con todo, plantea que una opción es que se premie con incentivos adicionales a los desarrolladores para que incorporen oferta para el DS1 en zonas más cercanas a los centros urbanos.
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