Por Samantha Pearson , Sao Paulo
Una serie de economistas, incluyendo a Robert Shiller, el profesor de la Universidad de Yale y ganador de un premio Nobel, han advertido que una burbuja se podría estar produciendo en la mayor economía de Latinoamérica, donde el precio de las viviendas se ha triplicado desde 2008, aumentando incluso más rápido que el precio de los arriendos.
“Las cosas no han cambiado tan repentinamente en Brasil como para justificar tal aumento de los precios”, dijo Shiller, agregando que durante su viaje a Brasil el año pasado sintió que estaba en EEUU en 2005. “Grupos de interés desarrollan lo que quieren promover en el boom inmobiliario... suena como algo que he visto antes”.
Desde enero de 2008, los precios en Sao Paulo y Río de Janeiro han aumentado 197% y 243% respectivamente, según Fipe-Zap, el índice de vivienda líder en el país.
“Según nuestros datos, los precios han subido más rápido que durante la burbuja inmobiliaria en EEUU”, dijo Eduardo Zylberstajn, uno de los fundadores del índice.
Pocos todavía están prediciendo que el mercado brasileño va a sufrir una caída a gran escala como EEUU, donde los precios reales de la vivienda subieron fuertemente, antes de caer en más de un 40% en todo el país.
Sin embargo, cualquier descenso en el mercado inmobiliario pone en peligro la economía ya débil del país, que es demasiado dependiente del consumo y puede que ya haya entrado en una recesión técnica, según los analistas.
Índice FIPE-Zap
Neil Shearing, economista jefe de mercados emergentes de Capital Economics, estima que el mercado inmobiliario residencial de Brasil puede estar sobrevalorado hasta en un 50%.
Sin embargo, también admite que tales cálculos en Brasil son “más un arte que una ciencia”. El índice FIPE-Zap, por ejemplo, se remonta a tan sólo seis años y en un principio cubría sólo Sao Paulo y Río de Janeiro, por lo que es casi imposible estimar el valor razonable de una propiedad.
Shearing admite que “hay un montón de razones por las que los precios han subido”. La aceleración del crecimiento de Brasil en la última década ha aumentado los salarios, con un Producto Interno Bruto (PIB) nominal per cápita aumentando alrededor de 50% desde 2008.
Los tipos de interés relativamente bajos y una mayor competencia en el sector bancario también han reducido los costos de los préstamos, lo que ha permitido a millones de brasileños conseguir una hipoteca por primera vez. Otro factor ha sido la introducción por el gobierno en 2009 de un programa de hipotecas subsidiadas para familias de bajos ingresos.
A fines del año pasado el financiamiento total de bienes raíces había aumentado a 395 mil millones de reales (US$ 165.348 millones), lo que equivale al 8,2% del PIB, frente al 6,8% en 2012, según datos del Banco Central. Aunque las tasas de interés van a aumentar en los próximos meses, los bancos controlados por el Estado están bajo la presión del gobierno para mantener los préstamos a tasas bajas para estimular la economía.
Parte del problema proviene de la gran cantidad de compradores de propiedades “en blanco”. Los inversionistas bajan el depósito mínimo para comprar un departamento antes de que sea construido, y luego venden la propiedad por tener una ganancia rápida cuando se haya completado un par de años más tarde.
Aunque Shearing dice que el “grado de aumento de precios de la vivienda aún parece difícil de justificar”, otros son más optimistas sobre los riesgos.
Mauro Peixoto de Oliveira, asesor en Embraesp, una consultora de propiedades, cree que la naturaleza conservadora de la banca significa que el riesgo de una burbuja inmobiliaria generalizada es baja.
“En el mercado residencial de Brasil hay más elasticidad: los precios ya han comenzado a estancarse en algunas regiones de Sao Paulo”, agrega. De cualquier manera, el experto acota que si existen “burbujas localizadas”, particularmente en el mercado inmobiliario comercial.
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