Colombia tiene una de las tasas más bajas de penetración de centros comerciales en América. Representan sólo 12% de las ventas totales de retail, en comparación con 25% en Chile y 55% en Estados Unidos, según el Consejo Internacional de Centros Comerciales.
Pero eso está cambiando. La proporción de colombianos que compró ropa en los centros comerciales en lugar de outlets se más que duplicó en los doce meses a fines de septiembre a 32,7%, el mayor aumento de la región, según datos de LatAm Confidential, un servicio de investigación y análisis de FT.
Asimismo, el número de personas que fueron a los patios de comida en centros comerciales una vez a la semana subió 6,8 puntos porcentuales año sobre año a 28,5%.
"La clase media está aumentando y es aspiracional para las personas ir al centro comercial", dice Juan Lucas Vega, vicepresidente de propiedad y desarrollo de Éxito, la mayor cadena minorista de comida de Colombia, que también opera once centros en el país bajo la marca Viva. Pero hay razones adicionales que podrían explicar la popularidad del formato más allá de lo que ofrece en términos de compra.
"Hay muy pocos espacios públicos en Bogotá, así es que los centros comerciales se han convertido en los principales lugares donde las personas se reúnen", asegura Jorge Lizan, director de Lizan Retail, una consultora. Pero, según Lizan, los centros atractivos y bien mantenidos, como Andino, construido en 1993 por el contratista local Pedro Gómez, siguen siendo una excepción en la ciudad.
"Cuando están recién construidos, los centros comerciales se ven bonitos en Bogotá", afirma. "Pero después de dos años se ven como de quince años de antigüedad, porque no hay mantención ni control sobre los arrendatarios. Algunos tienen tres patios de comida y diez conceptos de pizza en el mismo desarrollo. Es una locura".
Esta ha sido históricamente la forma en la que los centros comerciales se han desarrollado en Colombia. En los '80 y '90, cuando los mercados de capital colombianos eran menos maduros, había una falta de financiamiento de largo plazo para el desarrollo de los centros comerciales.
Como resultado, estaban construidos típicamente por contratistas locales que se deshacían del activo una vez que vendían todas las unidades a retailers individuales. Esto es distinto al modelo de la mayoría de los mercados minoristas, donde los desarrolladores firman contratos de largo plazo con los retailers y siguen manteniendo la propiedad una vez que está operando.
Mejores prácticas internacionales
Sin embargo, con la mejora de la estabilidad económica y política de Colombia, en los últimos cinco años, empresas internacionales, como las chilenas Parque Arauco, Cencosud and Mall Plaza, y la portuguesa Sonae Sierra, han estado ansiosas de entrar al mercado.
Han traído consigo el enfoque de un único propietario a la administración de los centros comerciales. Cerca de un 15% del mercado colombiano está ahora operado sobre esta base, frente a sólo un 7% en 2010, según datos de Acecolombia, una asociación de la industria local.
El modelo de un único dueño "es más flexible", concuerda Vega, de Éxito, cuya compañía está crecientemente desarrollando centros comerciales sobre esta base. "Es más fácil adaptarse a las necesidades de los clientes cuando una sola parte está tomando las decisiones. También se es capaz de controlar las áreas comunes y explotarlas" mejor.
Pero Vega dice que pese a que las empresas internacionales aportan las mejores prácticas internacionales, esto también es desafiante para las empresas locales, porque coloca presión sobre los precios de los terrenos, especialmente en Bogotá, donde duras regulaciones restringen los grandes desarrollos comerciales.
Viva está en proceso de desarrollar un centro comercial en la ciudad. Este proyecto tendrá un terreno arrendable de cerca de 30 mil metros cuadrados, incluyendo un hipermercado del grupo Éxito y 140 tiendas, pero está todavía en la etapa de diseño y planificación financiera.
Entretanto, Parque Arauco ya ha empezado a construir La Colina, su tercer centro comercial en el país y el primero en Bogotá, con un área de arrendamiento de 63 mil m2. Se espera que abra en 2017.
"Será nuestro buque insignia en Colombia", asevera Claudio Chamorro, el director financiero.
"Si los políticos quieren ayudar con el desarrollo pueden ofrecer subsidios a los centros comerciales en áreas de la ciudad que estén subdesarrolladas", dice Lizan. "El área cercana a Andino no necesita metros cuadrados adicionales de centros comerciales, pero otras áreas sí".
Demanda del retail impulsa alza en los alquileres
Puede estar lejos de la elegancia de Bond Street en Londres o de la luminosa Quinta Avenida en Nueva York, pero la Zona T de Bogotá se ha convertido en una meca para los consumidores que buscan artículos de lujo. En un radio de cinco cuadras están Emporio Armani, Cartier, Salvatore Ferragamo, Longchamp, Hugo Boss además de Dolce & Gabbana, Louis Vuitton y Loewe. La demanda de locales en el área ha elevado los valores de la renta en la ciudad un 15%, según Cushman&Wakefield, y prevé que sigan subiendo impulsados por el atractivo de un creciente PIB y la mejora en el consumo.
A nivel global, Bogotá es la ciudad número 15 en el ranking de ubicaciones para retail más caras con un valor de US$ 3.894 por metro cuadrado, sobrepasando Sao Paulo como ciudad más deseada para los minoristas en Latinoamérica. La fuerte demanda de Zona T y Parque 93 se debe a los pocos locales disponibles explica Scott Figler, analista de la consultora inmobiliaria JLL en Bogotá.
Financial Times
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