La inversión en propiedades industriales en Estados Unidos es una de las nuevas apuestas de los fondos chilenos, que, en busca de diversificar sus portafolios y obtener rentabilidades han tomado posiciones en este tipo de activos.
Recientemente, la AGF de Banchile lanzó el fondo de inversión Real Estate USA II, un vehículo basado en la inversión de propiedades industriales para la renta en el Oeste de Estados Unidos.
"La diferencia con el fondo anterior es que en ese invertimos en propiedades comerciales, como por ejemplo, supermercados, con contratos largos, y en este caso, lo hicimos a través de propiedades industriales, dentro del segmento light industrial", explica el gerente de activos reales de la AGF de Banchile, Bernardo Dominichetti.
“Estamos buscando continuamente oportunidades de inversión que sean atractivas para nuestros clientes, y de hecho, estamos empezando a mirar cosas en Europa”, dice Beffermann.
Eduardo Beffermann, gerente de inversiones y Bernardo Dominichetti, gerente de Activos Reales de Banchile AGF
El segmento light industrial se caracteriza por tener espacios menores a 20.000 metros cuadrados, entre 20 y 200 arrendatarios y representa actualmente el 53% del espacio industrial en Estados Unidos. Sin embargo, según Dominichetti, también es el mercado menos desarrollado con menos de un 2% de los activos en manos de inversionistas institucionales.
“Son centros que están al interior de la ciudad, bien conectados, generalmente cerca de las zonas de consumo, de la gente de trabajo. Entonces, estamos comprando activos que ya están construidos, lo genera menos competencia porque son activos que hoy no se podrían construir”, añade.
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Oportunidades de inversión
El objetivo del fondo es recaudar US$ 100 millones y actualmente llevan US$ 42 millones. Tiene una duración de siete años y está dirigido a inversionistas calificados, quienes podrán participar con un ticket mínimo de US$ 25 mil.
Los gestores del fondo estiman una TIR en dólares entre 10% y 11% neto de comisiones e impuestos, con un dividendo promedio de 6% a 7%, cuyo reparto sería trimestral.
Banchile se asoció en este fondo con el gestor de inversión inmobiliario estadounidense, Terracore Capital, y el operador de activos light industrial, BKM Industrial Partners, con los que ya han trabajado previamente para lanzar otros vehículos.
Dominichetti explica que el Oeste de Estado Unidos significa una oportunidad de inversión debido a que es una zona de alto crecimiento, esto es, 17 veces más que el PIB de Chile.
"Hemos visto que en el último tiempo los inversionistas han ido a buscar oportunidades a Estados Unidos en otro tipo de activos, y en general se han concentrado mucho en el mercado multifamily, que es uno de los más grandes de renta. Pero nosotros no nos concentramos en ese mercado porque es uno súper competitivo con retornos más bajos”, destaca Dominichetti.
“Nos concentramos en este tipo de activo porque es menos competitivo, tenemos mejores oportunidades futuras de retorno y tiene súper buenos fundamentales", añade.
Perú y Colombia
Por su parte, el gerente de inversiones de la AGF de Banchile, Eduardo Beffermann, comenta que si bien no han considerado lanzar un nuevo fondo de inversión en el corto plazo -al menos hasta que termine la comercialización del Real Estate USA II-, sí están atentos a nuevas oportunidades en otras regiones.
“Somos muy fuertes y de impresionante presencia en Perú y Colombia. En el primer país tenemos activos de desarrollo y de renta. Mientras que en el segundo, por el momento solo tenemos de desarrollo. Estamos buscando continuamente oportunidades de inversión que sean atractivas para nuestros clientes, y de hecho, estamos empezando a mirar cosas en Europa”, recalcó.
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