Un supermercado en medio de un barrio residencial, una pizzería en una esquina transitada o una farmacia cuya puerta da a la calle son tres ejemplos de los denominados activos inmobiliarios individuales, o stand alone.
La boutique financiera chilena Avenida Realty está apuntando las fichas hacia ese tipo de inversiones. Fundada por el exdirector de investment banking de Credicorp, Juan Manuel Benavides, y el exCFO inmobiliario de Cencosud, Sebastián Valenzuela está estructurando su segundo Fondo de Inversión Privado (FIP) de este tipo, esta vez apuntando al mercado estadounidense.
El primer fondo –llamado FIP Avenida Locales Comerciales I– consta de un programa de inversión en activos chilenos de US$ 60 millones y cuenta en su cartera con locales de las cadenas de comida rápida Burger King, Little Caesars Pizza, Papa John's, Melt y Telepizza, además de Farmacias Ahumada y una estación de Petrobras.
El segundo FIP, explica Benavides, invertirá entre US$ 60 millones y US$ 100 millones en activos de los sectores de consumo esencial, salud, y logística de última milla en Estados Unidos. Específicamente, la búsqueda se concentrará en los estados de Texas y Florida, además de los sectores del Medio Oeste y el sur de la costa este del país norteamericano.
Avenida Realty cerró un acuerdo con su partner en EEUU, la gestora Vault Equity Partners, que estará a cargo de la originación de negocios, y que ha estado haciendo la ronda por el mercado local en busca de inversionistas de alto patrimonio y family offices, que son el público objetivo de este FIP.
Con todo, en la firma esperan cerrar los primeros compromisos de capital hacia finales de este año y empezar las inversiones en el primer trimestre de 2021. Una vez que la cartera ya esté conformada, el plan de salida es la venta del portafolio a algún actor institucional, idealmente capitalizando los contactos de Vault en el país norteamericano, según explica Valenzuela.
Negocio beneficiado por el Covid-19
¿Por qué locales individuales y no centros comerciales? Para Avenida Realty, el stand alone es el que se ha visto más beneficiado a raíz de la pandemia, considerando la exposición a restaurantes de delivery y servicios básicos.
Además, destaca Benavides, tiene la ventaja del acceso a niveles de valorización más atractivos, considerando que los institucionales tienden a no participar directamente en este negocio, por la atomización de los activos.
"En un contexto de tasas bajas e incertidumbre, se han transformado en una de las mejores alternativas de inversión para inversionistas institucionales, quienes valoran la posibilidad de comprar un portafolio y pagan un premio por un volumen de activos de este tipo", comenta el ejecutivo.
En términos de perspectivas para este negocio, destacan los vientos a favor para los stand alone. Con respecto a otras categorías de activos inmobiliarios, Valenzuela destaca que estos "se han visto potenciados por el crecimiento del e-commerce y el delivery, que son fungibles y se adaptan rápidamente a las nuevas tendencias, y se encuentran en zonas comerciales con buenos fundamentos inmobiliarios".
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