Fondos soberanos y sector inmobiliario

El anuncio de que Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), será socio con el 80% de un proyecto de uso mixto de US$240 millones en Apoquindo esquina Tobalaba, es una gran noticia. Se trata de la primera inversión inmobiliaria en Chile de un fondo soberano (SWF, por sus siglas en inglés). La mayoría nació en los últimos 20 años debido al alto precio de los commodities, cuando los gobiernos decidieron ahorrar enormes excedentes en estructuras especiales, para poder financiar futuros déficits fiscales. Existen unos 79 fondos soberanos con activos bajo administración (AUM) por US$ 7.200 billones (millones de millones).

Con US$ 800.000 millones en AUM, el fondo de Noruega es considerado el ejemplo de SWF. Invierten todo en el extranjero y asignan un 60% a renta variable, 35% a renta fija y 5% al sector inmobiliario. En el Medio Oriente destaca el ya mencionado ADIA, que administra US$770.000 millones y destina 10,5% al sector inmobiliario. En el sudeste de Asia destaca el Government of Singapur Investment Corporation (GIC) quien no revela el monto de sus AUM pero dice que el 7% está asignado al sector inmobiliario. Los mayores SWF han invertido en activos inmobiliarios ícono (trophy assets) en países desarrollados. Algunos ejemplos son la casa matriz del HSBC en Londres adquirida por Qatar Investment Authority en US$ 1.700 millones (el mayor negocio inmobiliario en la historia del Reino Unido) y los US$ 800 millones que pagó ADIA por el 75% del edificio Chrysler de Nueva York.

De a poco, los SWF empiezan a invertir en el sector inmobiliario latinoamericano. Brasil es el primer destino lógico por su tamaño. GIC abrió oficina en Sao Paulo en 2014. ADIA invertirá cerca de US$ 100 millones en el desarrollo del primer hotel Four Seasons en Sao Paulo.

Durante el auge del cobre en 2007, Chile creó el Fondo de Estabilización Económica y Social (FEES) y el Fondo de Reserva de Pensiones (FRP), con un valor combinado de US$ 22.000 millones. Perú creó su fondo soberano en 1999 para invertir los excedentes fiscales así como parte de los ingresos de las privatizaciones y tiene US$ 9.000 millones.

Sumando todos los SWF latinoamericanos no llegan a los US$ 60.000 millones en AUM, lo que sería apenas la posición #25 en el ranking global. Además, no invierten en activos inmobiliarios, pero es interesante monitorear su crecimiento pues eventualmente serán un nuevo tipo de inversionista.