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Alto contraste¿Se terminará el rally inmobiliario?
Ricardo Fischer Socio Director Asesorías Fischer & Zabala
Desde 2008 a la fecha, las viviendas en el Gran Santiago han aumentado de valor un 68%, es decir, un 5,6% anual. Es frecuente escuchar que dicho aumento se debe al alza de los costos asociados (salarios, materiales, etc.) y a la escasez de terrenos, entendiendo por tal la compra de varios sitios/casas para armar un “paño” que permita construir un edificio. Lo anterior, sólo explica por qué han subido los costos para el oferente, pero no así los precios. Éstos los fija la ley de la oferta y la demanda. La demanda depende de múltiples factores, pero a mi juicio el más relevante es la tasa de interés.
El 2008, en que comienzan a subir los precios de las viviendas en el Gran Santiago, fue el año en que estalló la crisis sub-prime, la que provocó una fuerte contracción de la demanda a nivel global, provocando caídas de precios, particularmente para los activos más líquidos (instrumentos financieros, commodities, etc.). A raíz de lo anterior, la Federal Reserve bajó la tasa de interés desde algo más de 5% a 0,5%, con el objetivo de reactivar la demanda y normalizar la economía. El daño producido para la economía norteamericana por dicha crisis fue de tal dimensión, que le ha tomado todos estos años para lograr una recuperación. Recién en octubre de 2016 la Federal Reserve estimó que debía comenzar a subir la tasa, llegando al día de hoy al 1,2%.
Como es sabido, dicha crisis afectó al resto del mundo, incluyendo a Chile, donde el Banco Central bajó la tasa desde un 8,25% previo a la crisis hasta llegar al 0,5%. Lo anterior ocurrió para el mismo período en que las viviendas del Gran Santiago comenzaron su rally. Si se observa el período previo (2004–2007) en que nuestra economía crecía a un promedio de 6%, y las tasas estaban más altas que las que rigen en la actualidad, las viviendas sólo subieron un 2% (0,5% anual). Es decir, en años de una economía boyante, los precios prácticamente no subieron.
Para un inversionista que habitualmente toma depósitos a plazo, su retorno cubre algo más que la inflación, lo que sólo le permite preservar el patrimonio, pero, se queda sin flujo de caja para sus gastos. En cambio, si compra un bien raíz, el arriendo sí le da flujo de caja, además de la expectativa de plusvalía. Por otra parte, para aquellos que adquieren su vivienda con deuda, antes de la crisis obtenían su crédito hipotecario a una tasa en torno al 5%, mientras que hoy lo hace en torno al 3%. Esto se traduce en que pagando el mismo dividendo, el monto del crédito aumentó en hasta un 27%. Dicho diferencial le permite comprar una vivienda más cara, incluso si sus ingresos no han aumentado, los que por cierto también lo han hecho.
En conclusión, como nada es eterno, dado que las expectativas son de una economía al alza, las tasas volverán a subir, lo que sin duda contraerá la demanda. Lo anterior detendrá el rally o incluso hará bajar los precios. De este modo, quienes pretendan adquirir bienes raíces para renta, antes de hacerlo deberán ajustar sus expectativas, y ver si aún así les satisface su rentabilidad.
