La primera semana de agosto el empresario Óscar Lería y su hija Claudia (45) aterrizarán en Londres. El destino principal del viaje está en un edificio emplazado en Riverside. Es ahí, frente al río Támesis y el Puente Albert, donde los recibirá el equipo de Foster + Partners, del arquitecto ganador del Pritzker Norman Foster, firma que desde hace un mes asesora a Lería en su obra más emblemática: Maratué.
Se trata del proyecto inmobiliario más grande que en este momento se tramita en el país, obra que se emplazará en un paño de 1.015 hectáras en la comuna de Puchuncaví, en la Región de Valparaíso.
La persona que hizo de puente, o más bien quien recomendó el fichaje de los expertos de Foster, fue Álvaro Jalaff, CEO de Grupo Patio. Esto ocurrió en marzo.
“A diferencia de otros proyectos, mi papá siempre quiso hacer este él solo. Sin socios, pese al gran interés que hubo por sumarse. Pero nos hicimos cargo nosotros, sus cinco hijos y él, a través de nuestro family office Osler. Hasta que llegó un momento de su vida en que él está viendo muchas cosas en España, trabajando en temas inmobiliarios y comenzó a desligarse de algunos asuntos. Ahí entro yo a asumir más responsabilidad dentro del proyecto”, explica Claudia Lería, periodista de la UDP y quien este año asumió como presidenta de Maratué.
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Junto a ello, decidieron sumar a expertos a la iniciativa. “De repente hay que apoyarse en socios locales buenos, que conozcan el mercado comercial y Álvaro Jalaff tiene mucha experiencia, es de los empresarios que más conoce esta industria. Por el tamaño del proyecto necesitaremos esa experiencia para salir a vender”, añade Claudia, quien cuenta que Maratué se emplazará en un paño que va desde Puchuncaví al mar, y que considera una inversión de US$ 2 mil millones.
Tendrá 14 mil unidades que se levantarán en etapas, en un plazo de 45 años. Dos mil de ellas serán accesibles con subsidio estatal, habrá departamentos, de máximo nueve pisos de altura, y casas de primera y segunda vivienda. Un 70% corresponderá a primera vivienda, es decir, unas 9.800 unidades.
La llegada de Jalaff a Maratué, retoma la periodista, se dio de forma natural. “Hemos sido cercanos de toda una vida, pero nunca habíamos tenido negocios en conjunto”, relata.
Las conversaciones partieron a mediados de 2022. El proyecto iba avanzando y querían ir viendo dónde podrían ir las zonas comerciales, las áreas verdes, por ejemplo. Junto a ello, en marzo Paola Luksic, mujer de Lería y directora de Grupo Patio, aumentó su participación en la firma de Jalaff (de 11% a 16,6%, que controla a través de WildSur, el family office con Lería). En uno de los diálogos con el socio de la inmobiliaria, éste le planteó su interés por ingresar a la propiedad de Maratué.
El acuerdo se firmó en marzo, y la entrada se concreta en unos 60 días.
En todo caso no será él único nuevo socio: junto a él entra también Cristián Menichetti, gerente general de Grupo Patio, entre otros inversionistas con los que están cerrando el acuerdo y el monto a aportar. Lo que está claro, dice Claudia, es que éstos adquirirán en conjunto el 14% de propiedad del proyecto. El control seguirá en manos de Osler.
El consejo de Jalaff: que entre Foster y el MIT
“Entre los consejos que nos dio Álvaro, estuvo el de contratar los servicios de Norman Foster. Él nos dijo ‘un proyecto de esta envergadura debería tener la mirada de Foster’”, comenta Claudia, quien añade que en el viaje a Londres también participarán los arquitectos de la oficina chilena BL, quienes han estado a cargo del diseño de la iniciativa.
“Ya firmamos todo. Ellos (Foster) tienen nuestra propuesta, y nos harán una contrapropuesta en base a las reglas del juego que establecimos en cuanto a densidad, altura”, complementa.
Aunque no descartan que el mismo Norman Foster (Premio Pritzker año 1999, fundador de una de las oficinas de arquitectura más importantes del mundo y pionero en desarrollo sostenible) pueda unirse a su reunión, por ahora las conversaciones las han tenido con el argentino Juan Frigerio, representante para la firma en Latinoamérica. Es él también quien está a cargo del proyecto habitacional La Fábrica, de Grupo Patio, construido en madera, en San Joaquín. Frigerio, cuya oficina está en Buenos Aires, ya visitó el terreno en Puchuncaví donde está proyectado Maratué.
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El arquitecto a cargo del máster plan inicial fue Diego Aigneren, quien diseñó lo que por estos días está en plena tramitación ambiental. Esperan tener la Resolución de Calificación Ambiental (RCA) aprobada por el Servicio de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) en 2024.
Hay otra idea que dio Jalaff a los socios de Osler: pedir al MIT Media Lab, a través de su herramienta CityScope que utiliza la realidad aumentada, que evalúe el proyecto. “Ellos ya hicieron un trabajo en Concepción. Álvaro me recomendó juntarme con ellos. Logré tener una pequeña reunión en su hotel cuando vinieron a Chile, y nos volveremos a reunir ahora en octubre en Boston. Viajaremos con Felipe Lizana, gerente del proyecto Maratué, y mi papá”.
“Este es un proyecto a 45 años. En términos de planificación cuesta mucho imaginar cómo estará el país, esa zona, en tanto tiempo más. Por lo mismo en este ejercicio la mirada de expertos como Norman Foster y el MIT cobran tanta relevancia”, concluye.
El tamaño del terreno es equivalente al de toda la comuna de Providencia. “Esto es una verdadera ciudad”, relatan los desarrolladores de Maratué. Una vez terminado habrá cerca de 50 mil personas viviendo ahí, coincidente con el crecimiento proyectado para Puchuncaví en el próximo medio siglo: hoy hay entre 18 mil y 20 mil habitantes en Puchuncaví.
El tamaño del terreno en el que se emplazará Maratué es equivalente al de toda la comuna de Providencia.
Si todo avanza como quieren, en 2025 podrían iniciar las primeras obras del loteo, y las primeras viviendas, calculan, en 2026. “Eso significa que en el mejor de los escenarios la primera entrega sería en 2027”, explica el gerente general Marco Antonio Delgado. La idea, aclara, es que con este máster plan, después lleguen diversas inmobiliarias a ofrecer proyectos en distintos macro lotes. “Es como lo que pasa en Chicureo, que no está todo a cargo de la misma empresa. Esto es similar”, añade.
De Moneda Asset a Lería
Al salir de la UDP, Claudia Lería trabajó como periodista en América Economía, luego con Cristina Bitar en Azerta. Se casó y vivió en España cinco años, hasta que en 2009 volvió a Chile.
Entonces entró a la Fundación Luksic, presidida por Paola Luksic, donde se encargó del área de comunicaciones. Estuvo ahí hasta que en 2011 su padre compró el terreno donde se emplazará Maratué. “Me dijo: ‘Necesito que te vengas a trabajar conmigo. Este será el proyecto de mi vida, va a ser el gran legado que les dejaré a ustedes, mis hijos’”.
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Según contó Óscar Lería a Revista Capital en 2015, fue su hermano Jaime el que lo llevó a conocer un paño entre Maitencillo y Horcón. No le entusiasmó ese terreno, si no el de al lado. Uno mucho más grande. “Era enorme, pero lo quise al tiro”, dijo en esa entrevista.
Se trata del fundo Quirilluca, el último gran paño de la zona sin construcción, que entonces, según recuerda ahora su hija Claudia, estaba en manos de Moneda Asset Management. Se demoraron ocho meses en cerrar el negocio. Una vez concretado, Lería comenzó a soñar con lo que él mismo ha descrito como su proyecto más ambicioso (entre otros que ha encabezado están Las Tacas, Cantagua, Marbella y resorts en España).
“Todo lo que la gente veía como ‘peros’, él lo veía como atributos. Está al lado de una zona considerada de sacrificio, y él pensó que podría cambiarle la cara a esta comuna y ofrecer un lugar digno para vivir, para tener sus colegios y desarrollar su vida”.
Como en todo proyecto, al poco andar, la inquietud de los vecinos comenzó a hacerse notar: preocupa el impacto en la zona de una obra de este tamaño y envergadura.
Entre los opositores está la organización Salvemos Quirilluca. “Es una agrupación que está en Horcón. Todos queremos preocuparnos del medio ambiente, pero hay que tener claro que este es un terreno urbano, hay una carretera que atraviesa nuestro proyecto... es decir, claro, resguardemos los atributos ambientales pero démosle a las personas un lugar para vivir y para armar un nuevo barrio. En eso estamos, nos estamos preocupando, estamos contratando a los mejores y hemos ganado todas las instancias legales hasta ahora”, enfatiza.
En paralelo, según cuenta Claudia Lería, este año firmaron convenios con cuatro comités de vivienda con vecinos de la zona para conversar el avance de las obras e involucrarlos en el proceso.
“En esos encuentros también participa mi papá, se ha reunido personalmente con ellos”, dice. “Este es un proyecto que ha sido bien desafiante no sólo para nosotros, también para las autoridades. Imaginarse qué pasa en 45 años más es difícil. En cuanto a los inmobiliarios, es el desarrollo más grande que ha ingresado al Sistema de Evaluación Ambiental”, añade Marco Antonio Delgado, gerente general de Osler.
La única playa nudista
El paño tiene dos kilómetros de costa, donde están los acantilados de Quirilluca que dan a la playa que lleva ese mismo nombre y Playa Luna, la única reconocida como nudista en Chile. “Había preocupación de que les quitaríamos privacidad. E hicimos el ejercicio: podemos asegurar que donde se construirá el primer edificio no se ve nada hacia abajo”, aclara Lería.
La zona más cercana al Océano Pacífico, unas 130 hectáreas de extensión, será un área protegida de bosque nativo, de los acantilados y de nidificación de piqueros, especie de ave que vive en la costa. El plan es que esa porción sea un santuario de la naturaleza. “No se construye nada cerca del acantilado. La distancia para construir será entre 180 y 1.500 metros desde ahí”, asegura Felipe Lizana, gerente del proyecto Maratué.
Los terrenos más caros serán los más próximos al mar. Entre los vecinos de aquella sección costera de Maratué -la mayor parte del paño está al interior-, están Marbella y el desarrollo Guanay. Y, al igual que ellos, probablemente la iniciativa de Lería levante ahí, con vista al mar, su oferta de segunda vivienda. “A un precio más bajo que los otros: la casa o departamento de mayor precio será de 6 mil UF”, aseguran. “Es un paño en el que habrá integración social, y cuyo diseño estará en manos de Foster”, concluye Claudia Lería.
Juntos pero no revueltos
Así como está Osler, también está WildSur. En el primero participan los cinco hijos de Lería (tres de ellos también son de Paola Luksic) y su padre. Mientras que en WildSur están los cinco hermanos, su padre y además Paola Luksic. Eso sí, el equipo ejecutivo, encabezado por el gerente general Marco Antonio Delgado, coincide en ambas firmas. “Paola tenía sus inversiones familiares, y mi padre las de él, así es que armaron algo que les permitiera estar juntos pero no revueltos en los negocios”, ejemplifica Claudia Lería.
WildSur cuenta con un portfolio en inversiones financieras, activos alternativos, en todas sus estrategias (private equity, real estate, deuda y venture capital) y también en inversiones de impacto. El área real estate tiene inversiones en Chile, Estados Unidos y España, con un track record inmobiliario de 1.5 millones de metros cuadrados gestionados.
En cuanto a España están en Madrid, Costa del Sol y Baleares, se centran en desarrollo, renta y plusvalía, junto a socios españoles.
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En 2018 WildSur Inversiones y la firma española Med Capital formaron el Fondo Value I, con un equity de US$ 40 millones. Éste agrupa a socios chilenos, españoles y belgas con un fondo que realizó seis inversiones. De éstas, tres están terminadas y las restantes en proceso de construcción cuyo término se proyecta para 2025.
La cartera de WildSur y Med Capital incluye sobre 400 viviendas terminadas y más de 600 en desarrollo. Adicionalmente gestiona suelos para desarrollar más de 850 unidades.
El gerente general de WildSur explica que los motivos para invertir en España, además de la cercanía idiomática y cultural, obedecen a la proyección de crecimiento y las ventajas del mercado inmobiliario.
“Además, existe la seguridad legal y financiera -amparada por la Unión Europea- y convenios tributarios”, dice. Considerando lo anterior, el grupo Wildsur-Med Capital lanzará un nuevo fondo de desarrollo de US$ 60 millones de equity con la misma tesis de inversión que el fondo I, y en el que espera entren chilenos. Por ello, entre el lunes 24 y el viernes 28 de julio un grupo de empresarios españoles visitará los principales family offices locales.
Y, hay un tercer fondo: se llama Alerce Real Estate, en el que cinco compañías (entre ellas Grupo Patio) se unen para invertir hasta US$ 400 millones y desarrollar proyectos inmobiliarios de carácter comercial en España y Portugal. Entre las iniciativas que contempla está construir en los próximos siete años cerca de 3.000 supermercados.
Óscar Lería preside estos fondos, y dado el aumento de participación en España, el gerente general se trasladará a Madrid en marzo de 2024.
A la espera de la RCA
Según lo presentado el 7 de septiembre de 2017 al SEA, todo el fundo se dividiría en 20 sectores, que costarían entre 900 UF y 6.500 UF.
El 29 de julio de 2019 la Comisión de Evaluación de la Región de Valparaíso calificó ambientalmente favorable el proyecto y Maratué obtuvo su Resolución de Calificación Ambiental (RCA).
El 16 de septiembre de ese mismo año, Salvemos Quirilluca presentó ante el SEA dos recursos de reclamación para detener la aprobación del proyecto. El abogado de la agrupación y también miembro de la ONG Defensa Ambiental, Ricardo Frez, dijo que “hubo una serie de irregularidades y vicios durante el proceso de evaluación ambiental”.
Entre las principales observaciones ciudadanas están: la explosión demográfica e inmobiliaria en el sector y que organizaciones del lugar han dicho que no quieren un segundo Con Con. Preocupa además que la zona es de extremo estrés hídrico.
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El 23 de junio reciente la Corte Suprema declaró inadmisibles los recursos presentados en contra del proyecto de Lería, dando así luz verde para que la iniciativa se siguiera tramitando. De todas formas, cuatro de los 15 puntos del reclamo que presentaron los opositores tuvieron observaciones que deberán solucionar. Entre ellos, los que tienen que ver con transporte y calidad del suelo.
¿Qué viene ahora? Los desarrolladores de Maratué deben responder las consultas del SEA. Lo harán en septiembre.
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