Pese a la mejoría del escenario sanitario impulsada principalmente por la masiva campaña de vacunación en el país, el regreso a las oficinas se está tomando su tiempo. Pero eso prontamente podría cambiar. Pues si bien hay quienes afirman que el teletrabajo llegó para quedarse, otros apuestan por que la reconversión de las oficinas y el reencantamiento de los profesionales con estas podría llevar a las empresas a alcanzar ocupaciones tan altas como hace dos años atrás.
Herman Faigenbaum, director general para el Cono Sur de Cushman & Wakefield, empresa que presta servicios inmobiliarios corporativos en Chile y Argentina, así lo cree. De acuerdo al ejecutivo, desde la compañía proyectan "que a 2023 - 2024 vamos a estar en el mismo nivel de ocupación de 2019", referido al panorama regional en cuanto a la cantidad de metros ocupados como de la tasa de vacancia. Repara en que "obviamente esto depende de otras condiciones de contexto y políticas que están más allá del análisis".
De acuerdo con un estudio de C&W que analizó los mercados de Río de Janeiro, Santiago, Lima, Sao Paulo, Bogotá y Buenos Aires, durante el segundo semestre de 2019 la tasa de vacancia de las oficinas en Latinoamérica alcanzó un ratio de 15,3% y una absorción neta (nueva superficie arrendada menos la devuelta) de 321.156 m2. Por lo que desde la firma esperan igualar estas cifras.
Y es que, según menciona Faigenbaum, está convencido de que "la fuerza de concurrencia a las oficinas siguen siendo las mismas", y asegura que a largo plazo se observa una tendencia "de todo el sistema a la urbanización y al estar y trabajar juntos, que no es algo de los últimos 10 años".
"En un momento las empresas se van a poner firmes en trazar una línea: ciertas cosas las puedes hacer afuera, pero ciertas cosas las debes hacer acá porque son indispensables para que estas acciones, que son fuente de ventaja competitiva, sucedan efectivamente en nuestra empresa", explica. Y proyecta una gran cantidad de edificios y zonas que tendrán que reconvertirse para no caer en la "obsolescencia".
"Se da mucho en la zona de viejos centros administrativos de las ciudades, como Santiago Centro, Buenos Aires, Bogotá y la Avenida Paulista (Sao Paulo). Son lugares por lo general muy bien comunicados, con buena estructura de servicios, pero donde el patrimonio destinado a oficinas de trabajo está muy obsoleto", señala.
Cambios al interior de las oficinas
Según el último reporte Marketbeat de oficinas Clase A de la región, y de acuerdo al ratio de metros cuadrados de oficinas por 1.000 habitantes, Sao Paulo lidera el ranking del mercado (285,1), seguido de Río de Janeiro (229,5) y Bogotá (214,8).
Y si bien, en un principio, durante el primer trimestre del 2021 la vacancia de las oficinas se mantuvo en niveles altos, a partir de marzo de este año el índice se estabilizó y ahora muestra una tendencia a la baja, que se da de manera dispareja.
Esto, según indica el director general para el Cono Sur de C&W, se explica debido a que los edificios que más se ocupan son los de mayor calidad. Y señala que "cuando las empresas "miran los beneficios de contar con la fuerza laboral que ellos deseen, que las oficinas actúen como atractivo para atraer y retener fuerza laboral, o en su calidad de operación y negocios, pagar un poco más o menos no es tan importante como el beneficio que obtienes".
Y ejemplifica lo anterior con los activos inmobiliarios ubicados en la zona oriente de la Región Metropolitana: "Si miras El Golf, ves que hay muchos edificios modernos construidos hace 10 - 15 años que podrían haber tenido un mayor estándar. No es que son malos, pero no apuntan a un estándar más alto como sí ha sucedido con Buenos Aires o Sao Paulo. Buenos Aires tiene menos metros cuadrados que Santiago, y necesita muchísimo desarrollo, pero lo que tiene es que tiene un parque de mayor calidad".
Transformaciones hacia lo digital
Entonces, ¿qué cambios debe internalizar el mercado de oficinas de la capital? En primer lugar, incluir más tecnología y mayor tamaño de planta, pues según señala Faigenbaum, hay que pensar cómo reconvertir Santiago Centro, ya que "si no hay una inversión destinada a la redefinición de lo que va a pasar en esa área y a la reconversión, va a ser muy difícil que vuelva a tener la vitalidad que tuvo en el pasado".
Además, asegura, hace más de 20 años la oficina ya venía sufriendo "transformaciones muy importantes" en términos de uso por parte de empleados y empresas. De manera que esta tendencia se acentuó durante la pandemia.
"Pero lo que pasaba era que las empresas se negaban a reconocer esta realidad a través del diseño de sus oficinas. Es decir, seguían dando un puesto de trabajo a cada persona full time, como si esa persona estuviese todo el día en ese lugar", relata.
Y respecto a los próximos desafíos, Faigenbaum apunta al costo de capital como uno de los más importantes de los próximos años debido al "menor capital disponible en la región". "El real statement es muy sensible al costo de capital porque es muy intensivo", comenta, especialmente en cuanto al capital de oficinas y bodegas donde las inversiones apuntan a la obtención de una renta a lo largo de un plazo muy largo.
"La clave para la rentabilidad es pensar que si cambiaron los interiores, deben cambiar las estructuras. Si cambió el contenido, tiene que cambiar el continente y de esa manera pensar en cómo sus edificios no alcancen una obsolescencia prematura", concluye.
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