Los 10 centros comerciales Espacio Urbano puestos a la venta por Walmart abrieron el apetito inversor de fondos y family office de todo el mundo. Aunque el monto no bajaría de los US$ 500 millones, parece atractivo para los grandes players que buscan un retorno alto pero de bajo riesgo.
El director de Kayco International, Marcos Kaplún, cuenta que estando en Miami en la apertura de la nueva oficina de la compañía se le acercaron tres interesados por los activos. Se trata del fondo ruso Vitch, además de un family office español, “que está dentro de los 30 más grandes del mundo”, dice y un fondo de pensiones canadiense.
Cuenta que les interesa porque estos actores ven la inversión como un bono, pero con mayor retorno. De acuerdo a las estimaciones del mercado, este sería de un 6% de la inversión anual, es decir, unos US$ 30 millones en 12 meses.
Señalan como atractivo, dice Kaplún, que el arrendatario principal sea Walmart lo que entrega la seguridad de pago, pese a que el monto de arriendo sea menor que el del resto de los locatarios.
Además comenta que dentro de 15 días estas firmas deberán comunicar el real interés por el activo y, en caso de reafirmarlo, deberá conectarse con CBRE, el broker oficial del negocio contratado por la supermercadista.
“Este es un negocio muy atractivo para los grandes del sector. Nos hemos encargado de dar a conocer este proceso y aparece como necesario mirarlo por la posición de Walmart y las oportunidades que entrega el mercado chileno”, opina Kaplún.
Cercanos a CBRE señalanque todavía no han recibido ofertas formales por los activos. Agregan que, por regla general, estos procesos tienen, primero, que pasar una etapa de due dilligence que dura varias semanas. Luego se conforma un memorándum con toda la información recogida, la que recién es entregada por el broker a los interesados. Una vez terminada esa etapa, comienza la fase de comercialización, la que también puede extenderse por semanas para dar por cumplidas todas las formalidades exigidas en este tipo de negocios.
Duda recurrente
Pese al evidente atractivo del negocio, Kaplún cuenta que los fondos presentaron sus reparos sobre la volatilidad del dólar y el impacto en el retorno esperado.
Explica que el adquiriente debería realizar el pago por los centros comerciales en la moneda estadounidense, sin embargo, los arriendos están consignados en unidades de fomento (UF) y, por ello, en pesos.
En caso de seguir aumentando el precio de la divisa, a un ritmo mucho más alto que la inflación que determina el precio de la UF, afectaría los cálculos de retorno estimados y que sirven de base para tomar la decisión de compra.
Para eso, sostiene Kaplún, los actores internacionales deberían tomar un seguro de tipo de cambio, lo que generaría un costo extra, por lo que podría implicar un castigo en el precio total de los activos.
El detalle de los activos
Los activos incluidos en el paquete de centros comerciales -10 de los 12 Espacio Urbano de Walmart en el país- suman 250 mil m2, con una tasa de ocupación que supera el 95% y suman más de 70 millones de visitas al año. Están ubicados en la Región Metropolitana, Viña del Mar, Antofagasta, Linares, Punta Arenas y Los Andes.
El proceso liderado por CBRE, también recibe el apoyo de JP Morgan. El nombre del nuevo dueño debería estar zanjado a más tardar antes del cierre del primer semestre de 2016.
“Ellos buscarán inversionistas interesados en Chile y el resto del mundo. El objetivo de este proceso es encontrar un comprador para el portafolio completo”, señaló la empresa a través de un comunicado cuando dio a conocer la decisión de enajenación.
En la misma oportunidad, la empresa informó que los ingresos por arriendo de terceros de estos centros comerciales ascienden a 0,6% de los ingresos totales consolidados de Walmart Chile.
Los motivos de la supermercadista para vender
Enfocarse en el core business. Esa fue la razón dada por Walmart Chile para explicar la enajecación de 10 de sus 12 centros comerciales Espacio Urbano. Si bien lo catalogaron como un buen negocio, era relevante para la compañía centrarse en la línea de supermercados.
Al primer semestre de este año, Walmart Chile registró ingresos por $1.820.903 millones (unos US$ 2.661 millones), de los cuales 96% provienen del segmento retail, 3% servicios financieros y 1% inmobiliaria.
En cuanto a la ganancia bruta para el periodo, retail equivale al 89%, seguido por servicios financieros (6%) e inmobiliario (5%).
En el análisis razonado de la empresa al 30 de junio, el negocio de centros comerciales (Espacio Urbano), cuenta con 629 mil m2 construidos con 12 centros comerciales. Este formato incluye la administración de 595 tiendas anclas y menores.
En el paquete de venta se excluye los Espacio Urbano de Viña Centro y La Reina por condiciones contractuales diferentes, según explicó Walmart en su minuto.
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