Las oficinas de las ciudades más grandes de China están más vacías que durante los estrictos cierres durante la pandemia de Covid-19, en un escenario donde los analistas dicen que es una señal de cómo la desaceleración económica del país ha dañado la confianza empresarial.
Al menos un 20% del espacio de oficinas de alta gama estaba vacante en el centro tecnológico de Shenzhen en junio, según datos de tres agencias inmobiliarias, mientras que las tasas de vacancia de oficinas en Beijing, Guangzhou y Shanghai también fueron más altas que en junio de 2022. En general, los arriendos son al menos un 10% más bajos que hace dos años.
El aumento del trabajo flexible ha dificultado que los desarrolladores llenen espacios de oficinas en ciudades como Londres y San Francisco, pero en las ciudades chinas, donde mucha menos gente trabaja desde casa, los analistas dijeron que la causa era una desaceleración de la economía.
“El mayor desafío sigue siendo la reducción significativa de la demanda en el mercado debido al debilitamiento de las expectativas de crecimiento económico de China”, dijo Lucia Leung, directora de investigación y consultoría en Knight Frank. El gobierno central ha establecido un objetivo de crecimiento económico anual de alrededor del 5%.
En Shenzhen, Colliers estimó su tasa de vacancia de oficinas premium en un 27% en junio, frente al 20% de junio de 2022. Los precios de alquiler mensuales en las oficinas premium de la ciudad del sur de China son ahora de unos 163 RMB (US$ 22) por metro cuadrado, un 15% menos que en el mismo período del año anterior. Esto coincide con la tendencia observada por Knight Frank y JLL.
Las tres agencias han registrado aumentos similares en la tasa de vacancia en otras ciudades. En junio, Shanghái tenía una tasa de vacancia de casi el 21% para sus oficinas de alta gama, frente al 14$ de junio de hace dos años, según Knight Frank. Los precios de alquiler han caído un 13% interanual, según los datos de la agencia.
JLL estima que la tasa de vacancia de oficinas privilegiadas en el centro manufacturero de Guangzhou es del 21% a junio y del 12% en Beijing, frente al 16 y el 10% en 2022, respectivamente.
Empresas reducen sus arriendos
Las empresas están tratando de reducir costos y esto “las ha llevado a ser más prudentes en sus decisiones de arrendamiento de oficinas”, dijo Leung, citando las reducciones de alquiler en las renovaciones de contratos de arrendamiento.
Este entorno sigue siendo “desafiante” en China, añadió Leung, y se espera que la tasa general de vacantes siga aumentando este año y que los alquileres caigan entre un 8 y un 10% interanual.
Parte del problema es la nueva oferta, dijo John Lam, jefe de investigación inmobiliaria de UBS en China. Sólo en Shanghai, este año se completarán casi 1,6 millones de metros cuadrados de nuevos espacios de oficinas premium, según Colliers. Este es el nivel más alto de nueva oferta en los últimos cinco años, afirmó.
Si bien las empresas extranjeras, incluidas muchas firmas de abogados estadounidenses, han reducido o desocupado sus oficinas en Shanghai o Beijing en los últimos dos años, el mercado de alquiler de oficinas está impulsado en gran medida por empresas nacionales.
Empresas chinas cada vez más se están mudando a edificios de oficinas más baratos, dijo Lam, mientras que las empresas estatales también buscan reducir costos.
Un abogado de una importante firma china dijo que recientemente redujeron a la mitad su espacio en un edificio de oficinas en la zona comercial central de Beijing debido a “reducción de tamaño y ahorro de costos”.
Zhang, gerente de arrendamiento de un edificio de oficinas en la zona Lido de Beijing, dijo que algunos clientes más pequeños "no pueden aguantar más" y la mayoría de los inquilinos quieren renegociar el alquiler.
Zhang dijo que el entorno del mercado de oficinas de primera clase sigue siendo “pobre”. “Los clientes están reduciendo su tamaño”, agregó Zhang. “Quienes solían ocupar un piso entero ahora pueden utilizar solo la mitad, y quienes tenían dos pisos continuos también puede que reduzcan su tamaño”.
Los ingresos por alquiler de oficinas en China de la compañía inmobiliaria Hang Lung Properties, con sede en Hong Kong, cayeron un 4% interanual hasta los 556 millones de yuanes debido a la “demanda debilitada” en los seis meses hasta finales de junio, según informó la empresa. El nivel de vacancia en su emblemático edificio de oficinas en Shanghai aumentó del 2% en junio del año pasado al 12% en junio de este año.
“Habrá una presión a la baja en el futuro”, dijo el director ejecutivo Weber Lo a los periodistas el mes pasado. “Lo que esperamos hacer ahora es poder conservar a nuestros inquilinos actuales”.
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