Proyectos inmobiliarios por etapas y derecho de propiedad de los desarrolladores

La DDU ha dictado la Circular 444 (DDU 263) que trata los denominados “proyectos por etapas” (aquellos desarrollados en un mismo terreno con recepciones parciales), refiriéndose a los requisitos para modificar los Permisos de Edificación y el Certificado de Copropiedad Inmobiliaria durante su desarrollo. Esto, en respuesta a diversas dificultades que se venían generando por una errada interpretación y aplicación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (19.537) como de nuestras normas más básicas en materia de derecho de propiedad, amenazándose seriamente el desarrollo de esta clase de proyectos.

No obstante ser un buen intento por destrabar tales dificultades, se incurre en el mismo error que se ha venido dando a nivel de ciertas Direcciones de Obras, al considerar que los adquirentes de unidades pasan a ser en cierta medida “titulares” del Permiso de Edificación y de los derechos sobre el terreno (saldo no ejecutado), viéndose por tanto impedido el desarrollador de aprobar modificaciones sin contar con la anuencia previa de los copropietarios.

Lo anterior, tal vez por no regular Ley de Copropiedad los denominados “proyectos por etapas”, lo cual no obsta a que por aplicación lógica de aquella en armonía con nuestras normas más básicas en materia de propiedad se concluya inequívocamente que el titular del Permiso de Edificación y dueño del saldo de los derechos en el inmueble (en la parte no ejecutada), es y será siempre, en forma exclusiva y excluyente, el respectivo desarrollador, sin que requiera del concurso de la voluntad de terceros (copropietarios).

Los límites al ejercicio de tales derechos por el desarrollador están dados en la propia Ley al no poder alterar los derechos proporcionales en el dominio de los bienes comunes ni poder cambiar la naturaleza del proyecto según lo ofertado (Art. 18 LGUC). Respetando tales límites, no es dable exigir a los desarrolladores que deban obtener la voluntad de los copropietarios, vía mandato, asamblea u otra, para modificar el Permiso de Edificación o el Certificado de Copropiedad Inmobiliaria, ya que esto último se sustenta por sí solo en el derecho de propiedad que ampara a los desarrolladores tanto sobre el proyecto (que incluye el Permiso de Edificación) como sobre saldo de derechos en el inmueble hasta su total ejecución.