Parque Arauco lleva 40 años construyendo y arrendando. Y si en los años ‘80 fueron centros comerciales, hoy son edificios residenciales para arriendo. Fusionar los formatos y construir departamentos en el mismo mall, es el próximo paso.
Quien está detrás de toda estrategia de diversificación es Eduardo Pérez, quien asumió en mayo del año pasado como gerente general corporativo de Parque Arauco, en reemplazo del histórico ejecutivo del grupo controlado por la familia Said, Juan Antonio Álvarez, que falleció en abril de 2022.
Este año, cuenta el profesional, en su primera entrevista a un medio, cumple una década en la compañía que antes se hizo cargo de la operación en Colombia y luego de la División Internacional de la firma que sumaba a Perú y Colombia. Y justamente lo hace en tiempos de cambios y diversificación.
Durante la conversación muestra una presentación que preparó. Y allí se ve que la firma recuperó su Ebitda a niveles incluso mejores que antes de la crisis sanitaria y estallido social.
La próxima semana presentan los estados financieros al cierre de 2022, los que “vienen en una línea de recuperación de los niveles de actividad que teníamos pre pandemia. Eso es una muy buena noticia. Nuestros ratios financieros se han normalizado muy fuertemente, el ratio de deuda llegó hasta 14.7 veces y con la recuperación de los niveles de actividad estamos al cierre del tercer trimestre en 5.4 veces”, dice.
Vivir en el mall
Pero la idea de diversificar el negocio de Parque Arauco, sin dejar de ser fuerte su área de centros comerciales, partió antes que el Covid-19.
“Esta es una idea que viene discutiéndose dentro de la compañía desde hace bastante tiempo, incluso antes de la pandemia. Lo que nosotros estamos viendo es que el crecimiento del mercado de retail, el real estate en los próximos años, va a ser bastante menor en términos de nueva superficie rentable al que veníamos teniendo en décadas anteriores, en todos los formatos. Y en ese contexto hemos decidido abrir una nueva avenida de crecimiento mixto entre expansiones de centros comerciales y otros usos inmobiliarios”, señala.
Este viernes anunciaron el sexto proyecto de multifamily, el segundo en Chile, en Estación Central. De esta forma, su carpeta de inversiones suma US$ 327 millones, de los cuales 35% -es decir, US$ 113 millones- se invertirán en edificios residenciales para arriendo: tres en Colombia, dos en Chile y uno en Perú. Pero vienen más.
“Consideramos que plantear un crecimiento futuro solo en multifamiliares no es razonable. Es importante que continuemos nuestro crecimiento natural en el real estate”, apunta, dejando en claro que con esto no es que Parque Arauco deje su veta de constructora de retail, sino que amplía la torta de negocios.
De hecho, están explorando fusionar estas dos verticales. En lugares como Ciudad de México, grupos de centros comerciales como Inbursa, de Carlos Slim, o el Mitikah en Coyoacán o en Santa Fe, se han desarrollado modelos donde al lado del centro comercial se ha levantado una torre de departamentos residenciales.
Justamente con una firma con amplia presencia en México se asoció Parque Arauco para crecer en Colombia. Se trata de Hasta Capital, firma de ex ejecutivos de Greystar, que tienen 440 unidades en México.
Por eso, una de las inversiones que harán este año serán una fase de expansión del Parque Arauco de Avenida Kennedy en Las Condes. Allí, desembolsarán US$ 100 millones en una nueva torre. Lo que está en análisis, adelanta Pérez, es el uso que se le dé a esa torre. Podría ser residencial y sumar un nuevo proyecto de multifamily.
“Estamos viendo las distintas alternativas de uso y evaluando los pros y contras de cada uno de sus usos inmobiliarios para para decidir entonces cuál va a ser el uso que le vamos a dar a esa torre”, afirma, junto con explicar que hay que hacer cambios en los permisos para cambiar el uso, si fuere residencial, además de inyectar más recursos.
Y no solo sería en Kennedy: “La experiencia que acumulemos en estos proyectos nos va a ayudar a desarrollar multifamily en algunos de nuestros centros comerciales existentes, porque por definición los centros comerciales están ubicados en lugares donde la gente vive. Entonces, en la medida que la normativa lo permita y que el mercado esté, tiene sentido que nosotros rentabilicemos el portafolio existente y en algunos proyectos podamos incorporar multifamily en el futuro”.
Familias pequeñas, clave
En Chile, donde hay un mercado más fuerte para hacer M&A en multifamily, se asociaron con AssetPlan, una de las gestoras de edificios para renta residencial más grande. Mientras que en Perú y Colombia se asociaron con expertos locales donde comparten la propiedad de los proyectos.
¿Tener socios en la propiedad de los nuevos proyectos? “En Chile siempre hemos tenido una apertura estratégica a tener socios, así que no me cerraría a esa posibilidad. Estos dos proyectos en Chile los vendedores han optado por venderlos en su totalidad, pero no me cerraría a la posibilidad de que en alguno de ellos en el futuro tengamos socios, que es justamente lo que hemos hecho en Perú y en Colombia”, responde.
Porque lo que quiere Parque Arauco, dice el máximo ejecutivo, es tomar mercado de los cambios demográficos que se están dando en la región: familias más pequeñas, que no están comprando viviendas necesariamente, y que necesitan vivir en los centros neurálgicos de las ciudades.
“Hay distintas tendencias que hacen que el mercado de arriendo y no el de tener tu propia vivienda, se vaya a desarrollar en los próximos años. Creemos que este crecimiento de multifamily no es algo que va a ocurrir solo en los próximos uno o dos o tres años, sino que es un crecimiento que va a ser muy fuerte en los próximos años”, recalca.
Si hoy los proyectos en carpeta suman 5% de la superficie arrendable de la compañía, la idea es que llegue a los dos dígitos.
“No quiero darte un número específico, porque va a depender de los distintos proyectos futuros, pero sí te puedo decir que vamos a tener un crecimiento mixto entre nuevos centros comerciales y expansiones de centros comerciales y otros usos inmobiliarios como multifamily. Estamos apuntando a que tengamos en algunos años más dos dígitos de nuestra superficie rentable en otros usos inmobiliarios”, reafirma.
“Tuvimos un 2022 bastante positivo”
-El retail y la economía nacional se han visto afectados por la inflación, desaceleración económica, y retiros de estímulos fiscales postpandemia. ¿Cómo lo ha vivido y cómo cree que viene Parque Arauco?
-No somos una empresa que acostumbra a dar proyecciones económicas, pero lo que sí te puedo decir es que hemos visto una diferencia entre los titulares negativos en los últimos meses y el desempeño del portafolio de Parque Arauco. Puede que sea por un tema de mix distinto en el promedio de ventas de retail respecto del mercado. Pero te diría que tuvimos un 2022 bastante positivo en niveles de actividad, que se acopla poco con las noticias negativas del sector.
Y respecto al 2023, te diría simplemente que es bastante claro que hay una crisis sanitaria que se enfrentó con un shock de liquidez y que ese choque de liquidez generó un aumento importante en los niveles de actividad del comercio, y eso va a tender a regularse con el paso del tiempo. Y creemos que va a ser un proceso gradual.
Delivery: Más de 15.000 entregas con nuevo servicio
Otro de los temas que ha desarrollado Parque Arauco es entrar al modelo de Pick up y delivery. Y para ello, desde 2021 son ellos mismos los que se conectan a los e-commerce de sus arrendatarios que quieren el servicio, llevan el producto a bodega y luego lo reparten, en una alianza con la startup de última milla 99 Minutos, en los característicos carritos rojos que se ven por las calles de Santiago.
El balance, dice Pérez, es que tienen 10 carros y han realizado desde que comenzaron con el servicio, más de 15.000 entregas. “En algunos locatarios esto ha sido bien significativo porque los ha ayudado a vender más y ser más rentables, porque finalmente potencian su canal digital propio y no marketplace de terceros que cobran comisiones relativamente altas”, explica.
“Eso es algo en lo que estamos trabajando justamente en expandir”, adelanta el ejecutivo, lo que podría pasar en otras regiones del país o también aumentar en sus operaciones en Perú y Colombia.
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