A juzgar por las estadísticas oficiales de China, el mercado inmobiliario del país ha resistido notablemente bien el débil crecimiento económico y los impagos récord de los desarrolladores. Los precios de las viviendas nuevas han bajado sólo 2,4% desde el máximo alcanzado en agosto de 2021, mientras que los de las usadas han caído 6%.
Pero el panorama que ofrecen los agentes inmobiliarios y los proveedores privados de datos es mucho más desolador.
Estas cifras muestran que los precios de las viviendas usadas han caído al menos 15% en los principales barrios de áreas metropolitanas como Shanghái y Shenzhen, así como en más de la mitad de las ciudades de nivel dos y tres de China. Las viviendas usadas cerca de la sede de Alibaba Group Holding en Hangzhou han caído alrededor de 25% desde los máximos de finales de 2021, según los agentes locales.
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Aunque es difícil hacer comparaciones, los conocedores de la industria y los economistas dicen que los índices oficiales de precios de viviendas en China probablemente están subestimando la profundidad de la desaceleración, en parte debido a metodologías de larga data que no logran capturar los puntos de inflexión del mercado.
Esto aumenta la preocupación de los inversionistas sobre la disponibilidad de datos económicos oportunos en China, donde el acceso a cierta información se ha vuelto cada vez más restringido bajo el gobierno del Presidente Xi Jinping. También plantea dudas sobre si las propias autoridades tienen un conocimiento exacto del mercado a la hora de diseñar medidas para apuntalar la demanda. Otro riesgo es que los compradores recelosos se mantengan al margen, esperando a que la caída de los precios se refleje en los datos antes de intervenir.
Mediciones por encuestas
Los analistas afirman que la metodología, que se basa en parte en encuestas y no en datos de precios de transacciones, ayuda a las autoridades a suavizar la tendencia y evitar grandes oscilaciones. En cambio, en EEUU, los índices S&P CoreLogic Case-Shiller, ampliamente citados, utilizan datos sobre precios de viviendas recogidos en las oficinas locales de registro de escrituras de todo el país.
Para Henry Chin, que lleva más de 20 años investigando los mercados inmobiliarios mundiales, la fuente de los datos y su exactitud son fundamentales.
"En muchos países, los datos sobre el precio de la vivienda se basan en el total de transacciones del mercado, pero en China se utilizan muestras selectivas", explica Chin, responsable de investigación para Asia-Pacífico de CBRE Group. "Cuando un mercado baja, es difícil que esos datos reflejen la verdadera situación del mercado".
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