En un segmento que cada vez gana más interés entre los inversionistas, el Fondo Renta Residencial II de Credicorp Capital logró marcar un hito la semana pasada, cuando levantó más de US$ 100 millones en compromisos de capital. Este vehículo aparece como la secuela del Fondo Renta Residencial I, invertido en un sólo activo: el proyecto Plaza Providencia, ubicado donde antes estaba la Clínica Sara Moncada.
¿La clave? Según el equipo que rodea a ambos fondos, el mercado está interesado en la filosofía de involucramiento activo que tiene Credicorp en este tipo de vehículos, en los que trabaja en asociación con la gestora y operadora inmobiliaria estadounidense Greystar.
Tanto el proyecto que están desarrollando en Plaza Providencia como en los que van a invertir con el segundo fondo que cerraron recientemente están enfocados en crear viviendas con servicios adicionales, con edificios pensados en el arriendo.
“Como negocio, estamos más cerca de un hotel que un departamento para la venta”, explica el gerente general de Greystar Chile, Tom Livelli, tanto por los servicios como en la forma en la que diseñan los espacios.
Esa es otra arista que los separa de las otras administradoras, destacan desde Credicorp: de la mano de la firma estadounidense están íntimamente ligados al proceso de diseño y desarrollo de las viviendas.
“Las inmobiliarias están funcionando y pensando en cómo construir para venta al cliente final, el que va a vivir ahí, va a ser propietario, o a inversionistas”, indica el director de inversiones inmobiliarios de la administradora de fondos, Francisco Ghisolfo. Esa es la forma en la que se están construyendo los edificios residenciales actualmente, con un foco en el mercado de venta, y no en el de arriendo, acota.
Nuevo foco
Por el contrario, los proyectos en los que va a invertir Fondo Renta Residencial II están pensados para usuarios que no arriendan por necesidad, sino que por preferencia.
En esa línea, la tesis de inversión apunta a arrendatarios de clase media-alta que busquen vivir en el sector oriente de Santiago, aunque la administradora también está mirando oportunidades en “comunas de alta plusvalía”, como Macul o Santiago Centro.
Desde Credicorp destacan el rol que tiene Greystar como socio, dada una expertise internacional que le permite adelantarse a la situación del mercado local actual, que describen como “en pañales”.
En los otros países en los que opera, la compañía ha incluido tendencias tecnológicas y de consumo, como salas de correo y lockers destinados a recibir paquetes de e-commerce, y detalles ligados a los estándares de inversionistas internacionales, como “sprinklers” –rociadores en caso de incendios–, que son requisito para que institucionales globales inviertan en este tipo de activos.
Si bien en el mercado local este tipo de fondos, y la industria misma de gestión de rentas está en verde, en Credicorp sostienen que es hacia donde apunta la industria. “En cuatro o cinco años nos vamos a dar cuenta de que estamos en un proceso de quiebre estructural del mercado. La profesionalización de este tipo de productos está pasando ahora”, destaca el managing director de la AGF, Álvaro Taladriz.
A esto se suman los beneficios que tiene para los inversionistas, agregan desde la firma, en comparación con comprar departamentos y arrendarlos: “Gestionarlo es mucho menos eficiente y es mucho más riesgoso que se quede sin arrendatario”, dice Livelli.
Además de afirmar que la asociación entre la AGF y la firma estadounidense es algo de largo plazo, Patricio Ábalo, portfolio manager de ambos fondos de renta residencial de Credicorp asegura que están mirando otros países de la región andina para generar este tipo de vehículos. Específicamente, las ciudades de Bogotá, Medellín y Cali, en Colombia, y Lima, en Perú, le llaman la atención a las compañías.
El segundo fondo de renta residencial en números
El Fondo Renta Residencial II levantó más de US$ 100 millones en compromisos de capital la semana pasada, según anunció Credicorp en ese momento. Del total, comentan desde la administradora, un 55% proviene del segmento de inversionistas institucionales, con la participación de siete compañías de seguros, y 40% de inversionistas privados, como family offices y personas de alto patrimonio. El 5% del capital proviene de Credicorp y Greystar, bajo el concepto de alineamiento de incentivos.
El valor total de la inversión será por hasta US$ 350 millones, que se utilizarán en una cartera de cinco a siete proyectos para renta residencial, con aproximadamente 1.500 departamentos en el portafolio. Sumando las unidades del proyecto Plaza Providencia, la cartera de ambos fondos de renta inmobiliaria rondará las 2.000 unidades, destacan desde Credicorp.
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