Chile es un país de propietarios. Hoy existen en el país 8,6 millones de inmuebles con 4,7 millones de propietarios. Pero, como revela un scanner al sector realizado por Unholster, esta situación está cambiando y vamos en camino de transformarnos en una nación de arrendatarios. Esto porque la cantidad de personas que poseen alguna propiedad crece a un ritmo menor de lo que aumenta quienes arriendan un inmueble.
Y es que mientras los propietarios crecieron 12% en los últimos cuatro años, las personas que alquilan una casa, bodega, oficina u otra propiedad pasaron de ser el 22% en 2018 a 26% en 2022, de acuerdo al análisis hecho por la consultora sobre la base de las cifras de la encuesta de Caracterización Socioeconómica (Casen).
De hecho, entre 2018 y 2022, las personas que tienen propiedades crecieron 12% mientras que el número de propiedades aumentó menos, un 11,2%, detalla el director de DataScience de Unholster, Cristóbal Huneeus.
El cambio hacia el alquiler tiene varias explicaciones, precisa la consultora Unholster, como el creciente costo de las viviendas, la dificultad cada vez mayor de acceder al financiamiento por parte de la banca (ver columna relacionada) y la menor actividad en la construcción.
Además, agrega el director de DataScience de Unholster “hay más gente arrendando entre otras razones porque las condiciones para obtener crédito para mucha gente es mas restrictiva, por ejemplo los inmigrantes, y por otro lado porque en las zonas donde hay crecimiento de la población, hay más oferta de arriendo de inmuebles que venta de propiedades”.
En un país en que el déficit habitacional alcanza a las 650 mil viviendas nuevas de acuerdo al Ministerio de Vivienda, lo que representa un incremento del déficit del 66% en siete años, la presión por adquirir o alquilar una propiedad en Chile es enorme.
Respecto a esta falta de inmuebles, Cristóbal Huneeus señala que “el problema principal es que no se construyen las suficientes viviendas”, lo que a su juicio se debe a los problemas de obtener los permisos para edificación.
El experto también ve que “hay una gran oportunidad ahora de reconvertir edificios de oficina a vivienda habitacional que podría ayudar a abordar ese desafío”.
El Chile propietario
Aunque haya subido el número de personas que alquilan, es claro que los chilenos valoran tener propiedades y uno de sus objetivos vitales es contar con una vivienda propia.
Al respecto, Unholster realizó un perfil de cómo son los propietarios en Chile. La consultora señala que la cantidad de personas naturales que poseen propiedades inscritas a su nombre llega a los 4.029.943 individuos.
De éstos, casi tres millones de personas (73,4%) tienen una única propiedad y poco más de la mitad (55,6%) son mujeres. En promedio, el avalúo fiscal de sus inmuebles es de $ 32 millones, detalla Unholster.
Un 14,2% de los propietarios tiene dos inmuebles y aquí también predominan las mujeres, que representan el 56,7% de quienes tienen más de una propiedad. En este segmento, el valor de los inmuebles es mayor, ya que promedia $ 56,1 millones, lo que hace suponer que se trata de personas con un mayor patrimonio personal.
Si hacemos un zoom a este grupo, que son exactamente 571.521 personas, siete de cada diez tienen sus propiedades en la misma región y sólo el 28% tiene en dos regiones.
Unholster considera que podría tratarse de personas que tienen una segunda vivienda para vacacionar o de descanso, como tener una casa en la playa o en un lago en el sur, por lo que aunque tienen un patrimonio mayor, no necesariamente son inversionistas.
Según Unholster, sólo el 5,9% de los propietarios posee tres inmuebles y aquí también predominan las mujeres, con el 54,9% de este segmento, siendo el valor de las propiedades también mayor, ya que el avalúo fiscal promedia los $ 82,2 millones.
Los inversionistas
Quienes tienen seis o más propiedades inscritas a su nombre son sólo el 2,5% del total, es decir, 102.084 personas. Aquí pasan a predominar los hombres, que son el 61,8% de este segmento de dueños de varios inmuebles y que Unholster califica como inversionistas, es decir, ponen sus fichas en el negocio inmobiliario para obtener renta por la seguridad que éste entraña.
De acuerdo a Cristóbal Huneeus, el predominio masculino entre los inversionistas se debe, entre otros factores, “porque los hombres hasta ahora tienen mas recursos para financiar las propiedades que las mujeres”.
Suben los arriendos
El aumento de las personas que alquilan la vivienda o inmueble que utilizan, que pasó de 22% a 26% de acuerdo a la última Casen, se debe a diversas razones.
Cristóbal Huneeus explica que hay más gente arrendando, entre otras razones, “porque las condiciones para obtener crédito para mucha gente son más restrictivas”. En este grupo entran los inmigrantes, que en general tienen un acceso más acotado al sector financiero.
El director de DataScience de Unholster argumenta que hay áreas urbanas donde hay más crecimiento de la población sin que eso suponga un mayor aumento de la oferta para vender propiedades y en donde hay más oferta para alquilar inmuebles.
Columna de Opinión
¿Chile, un país de arrendatarios?
Por Antonio Díaz Araujo, CEO de Unholster
Suena a una pregunta donde solíamos aspirar a alguna elección, pero no queda del todo claro que esa sea la tendencia en el futuro, tanto para compradores, constructores, inmobiliarias, mundo financiero e inversionistas. Simplemente el sistema está mutando y esta nueva tendencia apunta a que nos convertiremos en un país de arrendatarios.
Los datos lo confirman: desde la oferta, no tenemos un superávit de viviendas, ni un mercado inmobiliario que atraviese un boom particular en construcción. La quiebra de constructoras ha sido la tónica desde el inicio de la pandemia. El horizonte no se ve precisamente de color azul. Este es un problema no menor, si no tenemos quienes construyan, menos disminuirá el déficit. El nivel de judicialización de las construcciones y proyectos tampoco ayuda.
En la otra vereda, desde la demanda, hay varios ejes del ecosistema que se han restringido. La banca presta un menor porcentaje de financiamiento a menor cantidad de años, con mayores tasas. Hace décadas que estamos en una espiral de precios que no paran de subir.
Pero con la excepción de algunas crisis como la mexicana o la subprime, las tasas de interés iban a la baja, lo que compensaba la subida de precios; en el escenario actual es imposible que los precios bajen en el corto plazo.
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Desde el Estado, no se ve una intervención que haga creer que tendremos un cambio de tendencia, sea en el stock, costo de propiedades, valor del suelo o en mejoras en las posibilidades de compra. Es más, la ley 21.461 introduce modificaciones que buscan proteger al arrendador y hacer más expedita la devolución de los bienes en caso de no pago. Esto es sin dudas un incentivo a los inversionistas ya que genera certezas para la devolución de sus bienes, en caso del incumplimiento de pago de la renta.
Hoy vivimos en un país de propietarios. Hay más 6 millones de roles de propiedad, es decir la suma de todos los bienes inmuebles (casa, bodega, terreno o departamento): 73,4% de esas propiedades, son el único bien de una persona. Sólo un 26,6 % tiene dos o más bienes habitacionales (que se podrían considerar como una vivienda principal y una segunda vivienda). Para gran parte de ese 73,4% la casa propia es su gran fuente de ahorros.
También llama la atención que, del primer gran porcentaje de propietarios de una única propiedad, el 55,6 % son mujeres; pero si llevamos el tema género a quienes están en el 2.5 % de inversionistas (seis o más), ese universo promedio baja a un 38.2% en el caso del sexo femenino. Estamos hablando de 1.000.000 de personas que tienen este status.
La bonanza de los últimos 30 años, que tenía al país hablando a fines del gobierno de Ricardo Lagos de erradicar los campamentos, claramente no representa la realidad actual. La Fundación TECHO-Chile, en su catastro Nacional de Campamentos 2022-2023, señala que en el país existen 1.290 campamentos, con 113.887 hogares viviendo en ellos.
El ecosistema inmobiliario descrito anteriormente no genera un espacio para creer que el pasado sea un predictor del futuro. Pero creo que hay un claro cambio de tendencia y el sueño de la vivienda propia, al parecer, será cada vez más difícil de conquistar. Cuesta imaginar que dejar esto a la deriva sea la solución, pero por el camino que vamos la casa propia parece que será algo inalcanzable para la gran mayoría.
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