Hasta 2013, todo apuntaba a que Luis Felipe San Martín (42) desarrollaría su carrera en el mundo de las políticas públicas. El ingeniero y expresidente de la FECH -tras un breve paso por el retail- había trabajado en la Secretaría General de la Presidencia con Cristián Larroulet durante el primer gobierno de Sebastián Piñera, y luego se había ido con Felipe Bulnes al Mineduc.
Joaquín Lavín, quien alcanzó a ser su jefe en esa misma cartera, al trasladarse a Desarrollo Social, le pidió que lo acompañara en el Instituto Nacional de la Juventud (Injuv). Y así San Martín estuvo el último año y medio de ese Gobierno como director nacional del organismo público.
Como tantos otros ex colaboradores de Piñera, partió a Harvard a estudiar un MBA (negocios) y un MPA (políticas públicas). En su generación coincidió con otros siete ex segundo piso de SP1. Fue en una pasantía de verano cuando Alex Horvitz -a quien había conocido en su paso por la Segpres cuando el ex McKinsey asesoraba al gobierno en la implementación de un programa- lo invitó a trabajar con él en un proyecto para invertir en compañías de tecnología de seguros en EEUU.
Se hicieron socios en HCS Capital y levantaron un primer fondo de US$ 14 millones. Poco después, con San Martín ya instalado en Miami, cuando quisieron levantar un segundo fondo de venture capital, se asociaron a Frontal Trust. Corría octubre de 2019.
Una semana después de salir a levantar capital, comenzó el estallido social. “Se paralizó el mercado, la gente no sabía qué estaba pasando. Encontramos que era un mal momento para salir a invertir en algo tan riesgoso. Después la cosa empezó a decantar, pero en esos cuatro meses, el fondo perdió momentum, y nos fue mal. Así que decidimos cancelar el levantamiento”, recuerda San Martín, sentado en una cafetería en Miami.
Entonces, craneó un plan B: le propuso a Andrés Echeverría, socio fundador de Frontal Trust, abrir la oficina de la administradora en EEUU.
“Yo tenía experiencia en fintech y en deuda privada y era director de una compañía de factoring. Frontal Trust tenía un track record importante en real estate y en deuda privada, estaban en Chile y Perú y tenían un primer fondo de oficinas en la costa oeste de EEUU que habían hecho desde Chile en asociación con un gestor estadounidense en 2017. Le propuse abrir la oficina Frontal Trust US en Miami, para ser un gestor local: ser nosotros mismos los que directamente o en joint ventures originamos y administramos los activos”, dice.
El modelo hasta entonces más utilizado para operar en ese mercado era que los asset managers chilenos se asociaban a gestores inmobiliarios locales en USA: el chileno levantaba los fondos y se los pasaba al gestor para que éste invirtiera. El chileno hacía la supervisión y representaba a los inversionistas, pero el que se encargaba del trabajo de la administración, encontrar el activo, etc, era el norteamericano.
“Ese modelo de negocios yo creo que es cada vez menos atractivo porque los family office y los multifamily office tienen sus propios equipos de análisis y pueden hoy llegar directo a los operadores”, dice San Martín.
“Siempre encontré que era mucho mejor negocio ser un operador local porque, primero, uno le agrega valor al inversionista al ser el controlador del activo y segundo, es que hay menos comisiones involucradas”, añade.
Tomás Tagle, portfolio manager de 12ten Capital; Rosario Silva, associate, y Luis Felipe San Martín, managing partner.
Con ese objetivo, levantaron a fines de 2020 un primer fondo de deuda privada residencial de US$ 23 millones -que está ahora en etapa de liquidación- en joint venture con un originador local (Lendmarq). Luego, levantaron un segundo fondo residencial para comprar un portafolio de 140 casas al sur de Miami (US$ 24 millones en activos, entre capital de inversionistas y deuda local). Ahí debutaron con su propia compañía de property management.
“Fue nuestro debut como operador local, porque originamos el activo, administramos hasta el día de hoy y firmamos las garantías de la deuda frente al banco”, añade. Después, en un tercer fondo salieron a comprar US$ 46 millones en activos de renta comercial del área de la salud en un joint venture con un operador de Nueva York.
En eso estaba, hasta que en enero de 2023 le llegó la green card, o residencia definitiva en EEUU.
Café en Brickell
El objetivo para San Martín era trabajar cuatro años con Frontal Trust US en Miami, y de ahí regresar a Chile a hacerse parte de la operación en Santiago. Pero la familia empezó a crecer y las condiciones en EEUU comenzaron a mejorar, mientras que la economía chilena empeoraba.
“Decidimos que el plan a largo plazo es quedarnos en EEUU. Ahí decidí comprar la operación a Frontal Trust US”, dice. Y agrega: “Estoy invirtiendo en un proyecto en el que creo y estoy dispuesto a apostar por ello”.
En marzo, Echeverría se reunió en un café en Brickell, Miami, con San Martín. “Le conté sobre mi decisión familiar y tocamos por primera vez la idea de yo adquirir una posición controladora en Frontal Trust US. Me dijo ‘feliz de apoyarte, hazme una propuesta’. Nueve meses y muchas conversaciones después, firmamos un acuerdo en el cual yo les compré el control de la operación acá, convirtiendo a esta oficina en un gestor inmobiliario local bajo la nueva marca 12ten Capital y junto a Frontal Trust seguimos coadministrando los fondos vigentes sin cambio alguno”, señala.
“Andrés ha sido un consejero muy importante para mí durante todo este proceso -en lo profesional y también en lo personal- y mantenemos una relación de mucho cariño y respeto. Por lo mismo, es muy probable que sigamos haciendo cosas juntos en el futuro”, agrega.
Movimiento de tierra
De 2020 a la fecha, mediante Frontal Trust US, han cerrado transacciones por US$ 200 millones en deuda y real estate. “Hoy tenemos bajo administración poco más de US$ 120 millones y la meta es llegar a US$ 500 millones en cuatro años, en las mismas áreas donde tenemos experiencia: deuda, renta y desarrollo residencial y renta comercial”, comenta.
A los tres fondos comprados a Frontal Trust US, acaban de sumar uno nuevo, como 12ten Capital, de US$ 14 millones de capital para desarrollo residencial al norte de Tampa, Florida. En diciembre compraron el terreno, la próxima semana comienzan los movimientos de tierra y urbanización y a mediados de año empezará la construcción de 162 townhouses, en joint venture con un desarrollador local de Florida.
Capitalización
Para llegar a los US$ 500 millones en activos a cuatro años, 12ten Capital está cerrando por estos días una ronda de aumento de capital de US$ 8 millones. Son cinco inversionistas -entre los que están Miguel Nazar, socio de Transportes Nazar, y Alex Horvitz, de HCS Capital- que entran como socios de la gestora para financiar capital de trabajo, nuevas contrataciones (de cinco a 14 personas full time en cinco años) y coinvertir en nuevos proyectos que levante la compañía.
El norte de Florida está siendo atractivo, dice San Martín, pero están mirando con atención también North y South Carolina, Georgia y Texas, siempre en el sector inmobiliario y deuda privada.
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