El retorno de las burbujas inmobiliarias

“Una burbuja especulativa es una situación en que las noticias del aumento de los precios alimentan el entusiasmo de los inversores, que se difunde por contagio psicológico”. Es la definición que uno de los mayores expertos en la materia, el premio Nobel de Economía de 2013 Robert J. Shiller, incluyó en su famoso libro Exuberancia irracional. Una burbuja no es un ciclo, ni un proceso. Es una “situación”. Y se contagia.

Sobretodo, en el ámbito inmobiliario, el más propenso al burbujeo. Pues bien: esta “epidemia” ha vuelto al mundo industrializado. Con los datos en la mano, y vistas las preocupaciones del FMI, la OCDE, la UE y los analistas, hay un ramillete de países que están en “situación” de recalentamiento inmobiliario y posible (o clara) burbuja.

Desde la caída de Lehman Brothers (septiembre de 2008), el precio de la vivienda ha subido con fuerza en todos ellos: Noruega (29,4%), Suiza (23%), Canadá (21,7%), China (21,1%), Sudáfrica (19,1%), Australia (19%), Luxemburgo (16,5%), Nueva Zelandia (14,6%), Alemania (12%), Finlandia (11,3%) y Suecia (10,3%), según la Reserva Federal de Dallas (Texas, EEUU), que elabora una estadística trimestral al respecto.

Algunos analistas hubieran incluido en este listado a Francia, Bélgica o Corea del Sur, pero los expertos vaticinan que la vivienda gala volverá a la normalidad en los próximos trimestres, en el caso belga la burbuja ya parece haber comenzado a explotar y los departamentos surcoreanos ya se deprecian, aunque es pronto para llamarlo pinchazo.

Además, ya se habla de burbuja en algunas ciudades de EEUU, especialmente Nueva York, y de Reino Unido, sobre todo Londres (ver notas relacionadas). Después de un fuerte pinchazo, EEUU volvió a un ratio “sostenible” de precio de los departamentos en relación a la renta anual de las familias de cuatro personas. Pero en Gran Bretaña nunca se volvió realmente a una situación de estabilidad, y las casas ya cuestan más que antes de la crisis en Londres, adonde los inversionistas foráneos acuden con más liquidez que en los últimos años.


El auge nórdico


Pero en Europa los casos que más preocupan son los de Noruega, Suiza y Suecia. Según supo este diario, el mes pasado, en una reunión de un grupo de trabajo de la OCDE sobre el mercado inmobiliario, los representantes gubernamentales suecos y noruegos reconocieron que esperan un castigo de la Comisión Europea por haber incumplido el procedimiento de desequilibrios excesivos en materia de precios inmobiliarios. Y se defendieron con el mismo argumento que usaba España en su burbuja: sólo hay un auge en algunas ciudades y no se ha detectado la posibilidad de un pinchazo significativo.

Sin embargo, todos los organismos internacionales están preocupados. De hecho, el Fondo Monetario Internacional (FMI) mostró en un informe de septiembre su enorme preocupación por el caso noruego, al que coloca sólo por detrás de Canadá, la burbuja más preocupante, junto con la australiana.

Antes, en junio, el FMI publicó un informe –firmado por su director de Asuntos Monetarios, el español José Viñals– en el que demandaba “normas crediticias más estrictas a nivel mundial para impedir que los bancos alimenten las burbujas de precios de la vivienda”, y abogó por un mayor uso de las “políticas macroprudenciales” para frenar el endeudamiento hipotecario excesivo.

Viñals se refería especialmente a Reino Unido, Canadá y Nueva Zelandia, pero este informe incendió la llama del debate a nivel global. Si bien los estímulos monetarios y financieros están ayudando a propulsar la recuperación económica, también están inundando de liquidez algunos mercados, lo cual infla con aire las burbujas que están naciendo.

Entonces, ¿están generando los bajos tipos de interés el inicio de un auge de los precios inmobiliarios insostenible y peligroso? De esta “fea disyuntiva” alertó a principios de noviembre Nouriel Roubini en este diario. El gurú cree que los dirigentes políticos han de elegir entre “matar la recuperación para evitar peligrosas burbujas o apostar por el crecimiento, con el riesgo de alimentar la próxima crisis financiera”.

Lo cierto es que huele a burbuja inmobiliaria en muchos países por una sencilla razón: estos procesos de recalentamiento siguen unos parámetros generales y suelen tener características comunes. La primera es, como explica Julio Gil, director de la consultora inmobiliaria Horizone, “el exceso de liquidez. Su distribución desequilibrada propicia que el sector inmobiliario se caliente en algunas zonas”. Por ejemplo, esto está ocurriendo en Alemania.

Su banco central, el Bundesbank, asegura que los departamentos están sobrevalorados entre un 5% y un 10%, de media, y “un 20% en las grandes ciudades”. El Bundesbank atribuye esta burbuja “al aumento de la demanda, dado el crecimiento económico, la buena situación laboral y el entorno de bajos tipos de interés”. Y alerta que “la falta de inversiones alternativas” infla aún más estas burbujas. Julio Gil añade: “La volatilidad al alza hace de la vivienda un refugio”. José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, ahonda: “Hay un exceso de liquidez que ha desbordado los mercados de deuda y acciones y se ha ido a otros países en los que el mercado inmobiliario ha vuelto a ser sexy”.


Burbujas emergentes


A partir de ahí entran en juego “cuestiones domésticas como el crecimiento demográfico y los estímulos fiscales propios”, que hacen de algunas burbujas un caso singular. Es por eso que en la lista de países en riesgo de burbuja no se ha incluido a Colombia, India, Singapur, Malasia, Indonesia, Rusia... Todos ellos son mercados emergentes con singularidades propias.

Como también las tienen Brasil y China, pero son dos pilares fundamentales del nuevo orden económico. Las estadísticas oficiales dicen que el precio de la vivienda ha crecido más de un 20% en el gigante asiático desde la caída de Lehman Brothers, pero los datos difieren según la fuente de información. Su burbuja está muy concentrada en Shangai y Beijing (donde se prohibió a las familias adquirir más de una casa), pero lo más llamativo es que el precio de los departamentos en China es nada menos que 27 veces superior a la renta media anual.

Para hablar de Brasil bastan dos datos: desde 2008, el precio de la vivienda se ha disparado en Sao Paulo un 210% y más de 180% en Río de Janeiro. En 2013 se han registrado las primeras depreciaciones, pero la burbuja es palmaria. Visto todo esto, Robert J. Shiller, el economista con el que se iniciaba este reportaje, escribió en este mismo diario una conclusión tan cierta como insatisfactoria: “La acción regulatoria desde la crisis financiera puede disminuir las burbujas en el futuro, pero el temor a las burbujas también puede aumentar el contagio psicológico y alimentar aún más las profecías autocumplidas”. Así que una burbuja es una “situación”, sí; una “situación” que distingue a los grandes políticos de los mediocres.

EEUU es datodependiente. Fue tal la sacudida de la crisis subprime, cuya resaca aún azota a la economía mundial, que el país vive enganchado a los indicadores inmobiliarios. Todos los ojos buscan signos de una nueva burbuja.

De todas las cifras, el índice Case Shiller –que elabora Robert J. Shiller, recién galardonado con el Nobel de Economía– lleva meses sembrando el pánico. En concreto, desde abril, cuando el ritmo de aumento del precio de la vivienda alcanzó un máximo en más de siete años. Sí, el nivel previo a la odiada subprime.

Desde entonces, las subidas se han suavizado, pero la tendencia alcista es clara. En los últimos doce meses, el repunte es del 12,8% y supera el 20% en estados como California o Nevada. ¿Son signos de una nueva burbuja? Así lo creen ya miembros de la Reserva Federal. "Estoy empezando a ver señales en todo el país de que estamos entrando, una vez más, en una burbuja inmobiliaria", afirmó a mediados de octubre Richard Fisher, presidente de la Fed de Dallas.

A nadie se le escapa que el funcionario busca presionar el plan de estímulos del banco central, que enfada a los críticos que aseguran que está inflando la burbuja de activos. A ellos no les consuela que Greenspan, ex presidente de la Fed, acabe de confesar que no podría haber sabido lo que estaba sucediendo antes de la crisis de 2008.

Las viviendas en Londres subieron en el último año un 9,7%, según la Oficina Nacional de Estadística, lo que sitúa los precios por encima del máximo logrado en 2008. Estos datos han hecho saltar las alarmas en Reino Unido, que teme una nueva burbuja inmobiliaria.

Quienes apoyan esta teoría recuerdan que hay en la calle 562.000 agentes inmobiliarios, el récord histórico desde que se tienen datos. Sólo en el último año, unas 77.000 personas se han unido a esta profesión.

Pero otros aseguran que la burbuja sólo existe en la capital, ya que algunas regiones como Escocia no han registrado subida alguna en sus precios de los inmuebles residenciales.

En Londres, la presión compradora llega en buena medida por parte de clientes internacionales. Según la inmobiliaria Savills, el 38% de las viviendas del centro de Londres las compran extranjeros. Si sólo se tiene en cuenta la vivienda nueva, este porcentaje asciende al 74%. Estos movimientos y el alza incontrolada de precios están expulsando a la clase media británica de la capital.

El Gobierno quiere frenar la escalada de precios y ha anunciado que estudia medidas para poner impuestos especiales a los extranjeros que compran en Londres, en un intento por reducir la demanda y evitar la burbuja.