El entorno financiero para el segmento inmobiliario en Estados Unidos nuevamente golpeó a un fondo chileno. Este miércoles, el vehículo Multifamily US, de LarrainVial Asset Management (AM), reveló que si bien sus aportantes aprobaron un aumento de capital por hasta US$ 12 millones a mediados de julio, decidió acotarlo a US$ 8 millones. De esta manera, la operación dejará fuera uno de sus tres activos, arriesgando su venta forzosa por parte de su financista.
En detalle, el fondo invierte directa o indirectamente en la adquisición, renta y enajenación de bienes raíces principalmente residenciales. Actualmente cuenta con tres activos en el “sun belt” de EEUU, en las ciudades de Austin, Atlanta y Raleigh.
De acuerdo a la gestora, la operación, que inicialmente se realizaría por hasta US$ 12 millones, fue motivada por la estrechez financiera de sus inversiones.
“La finalidad de este aumento de capital es, principalmente, fortalecer el balance de dos de las sociedades en las que invierte el fondo a través del prepago de parte de la deuda existente, así como atender otras obligaciones asociadas al pago de pasivos del fondo solicitados con el mismo fin”, señaló la gestora en un hecho esencial a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
LarrainVial AM explicó que “las sociedades en que invierte el Fondo se han visto negativamente afectadas por tasas de financiamiento más altas y mayores tasas de descuento observadas en el mercado americano”.
Activo en riesgo
El escenario habría golpeado principalmente a uno de sus activos: Briarhill Apartments, ubicado en Atlanta. “Ha disminuido su valor por lo mencionado anteriormente, pese a que el NOI (Ingreso Operativo Neto, sigla en inglés) ha aumentado desde su adquisición”, reveló.
Lo anterior habría provocado “el incumplimiento de covenants (compromisos) de financiamiento, principalmente la relación del valor activo con la deuda (loan to value) y la cobertura de intereses (debt yield)”.
“La administradora ha realizado diversas propuestas al acreedor con el objeto de extender el crédito y salvaguardar el mejor interés del fondo, las cuales no han sido aceptadas, lo que podría derivar en la venta forzosa del activo por parte del acreedor o en una dación en pago, lo que impactaría negativamente el valor cuota del fondo en aproximadamente una disminución de 23% respecto al último valor cuota publicado”, reveló.
Pese a la situación del activo de Atlanta, desde la gestora sostuvieron que continuarán con el aumento de capital “pero sin considerar nuevos aportes al activo ‘Briarhill Apartments’”.
“Por ende, el monto máximo del aumento de capital, a colocar en una o más parcialidades, corresponderá a la suma de US$ 8 millones, correspondiente a 800 mil cuotas de la nueva Serie P Preferente”, afirmó la gestora.
Valorización
Además de Briarhill Apartments, en Atlanta, el fondo cuenta con otros dos activos: Arboretum Oaks, Austin (adquirido en mayo 2022) y NorthCity 6, Raleigh (adquirido en octubre 2023).
“Actualmente se encuentran estabilizados en renta con un programa value-add en ejecución y que serán posteriormente vendidos a compradores institucionales”, señaló la gestora en una presentación a sus inversionistas de junio de 2025. Un programa value-add hace referencia a la refacción de los activos para mejorar su valorización e ingresos.
En el documento, LarrainVial AM entregó mayor información sobre el golpeado estado financiero de Briarhill Apartments y su viabilidad como inversión. Según la información de la administradora, la última valorización del activo se encontraba US$ 3,5 millones bajo el valor equity/deuda del activo (US$ 57,9 millones).
“Sin considerar prepago, se tendrían que financiar otros US$ 3 millones por déficit financiero los siguientes dos años, para, en un escenario conservador, perder US$ 0,3 millones a la salida” o la venta del activo, explicó la gestora a sus aportantes.
De esta manera, “no hace sentido económico continuar con el activo si no se mejoran las condiciones de la deuda”.
VER MÁS
MARKET DATA
<%userdata?.email%>
Editar perfil
Credencial
Salir
(Twitter)
Instagram
Facebook
LinkedIn
YouTube
TikTok
Alto contraste
Fondos de inversión
