VER MÁS
MARKET DATA
<%userdata?.email%>
Editar perfil
Credencial
Salir
(Twitter)
Instagram
Facebook
LinkedIn
YouTube
TikTok
Alto contraste¿Vender el stock o reactivar la inversión inmobiliaria?
IGNACIO ARAVENA FELLOW LSE Y FUNDACIÓN P!ENSA
El Plan de Reconstrucción es un hito, pues hacía tiempo que no se aprobaba un paquete tan amplio para catalizar la inversión. El sector inmobiliario ha estado atento ya que, pese a una serie de medidas impulsadas en el último tiempo, sigue habiendo más de cien mil viviendas sin vender y cientos de proyectos sin iniciar.
La pregunta es si estas medidas lograrán destrabar dos cosas distintas: el stock acumulado (las más de cien mil unidades sin vender) y el flujo futuro, es decir, el inicio de nuevos proyectos, que es lo que importa a largo plazo. La distinción no es menor, pues buena parte del plan apuntan a destrabar el flujo de ventas, pero iniciar obras depende además de otras variables, propias del riesgo sectorial y normativo, donde aún persiste la incertidumbre.
La eliminación del IVA por doce meses, aplicable a viviendas nuevas, es un incentivo potente para la demanda. Su alcance eso sí, dependerá de cuanto de ese menor costo se traspase efectivamente al precio. El descuento, que en teoría varía entre 13% y 5%, dependerá de la estructura tributaria y del inventario de cada proyecto; en general, los de mayor stock pueden esperar el ajuste del mercado. Con todo, el margen para una caída significativa de precios es acotado.
“Destrabar la inversión con menores impuestos corporativos es un buen primer paso. El desafío pendiente es el resto, mientras las tasas hipotecarias no bajen y la normativa no genere certezas, el cambio de ciclo queda en duda”.
Otra medida es el cambio al régimen del DFL-2, donde el arriendo quedará gravado con una tasa plana del 5%. Ello puede beneficiar a inversionistas con un global complementario alto, aunque podría frenar la atomización de la inversión entre quienes tienen menor patrimonio y compran con crédito. Como la proporción de arrendatarios ha subido de forma significativa, valdrá la pena observar su efecto.
Conviene anticipar, eso sí, un efecto secundario durante el período de ajuste. Solo en Santiago Centro, cerca de 11 mil unidades siguen sin iniciar obras, y dos tercios corresponden a permisos otorgados entre 2021 y 2023. El IVA, al ser transitorio, podría dejar en desventaja de precio a los proyectos si no alcanzan a acogerse a la exención, frente a los que sí vendieron exentos.
Igual de importante son los incentivos normativos, porque desarrollar proyectos es cada vez más difícil y lento. La consulta de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) para aumentar densidades va bien encaminada, su detención en el Minvu se explica por las miles de observaciones recibidas. En un rubro donde el permiso de edificación activa gestionar el financiamiento, cualquier cambio a la OGUC debe validarse ampliamente antes de aplicarse. Sin validación social y política su implementación podría judicializar proyectos e incluso llevar a que los alcaldes congelen permisos o reduzcan densidades vía enmienda. Sin esa certeza, nadie correrá el riesgo.
Y es que la inversión a largo plazo responde al riesgo, no solo a evaluaciones financieras y tributarias. Las mayores exigencias bancarias a proyectos e inversionistas, el riesgo reputacional y los porcentajes mínimos de preventa siguen presentes, e incluso el anatocismo está hoy en cuestión. Estos son fundamentos que el Plan, por su diseño, no moviliza.
Destrabar la inversión con menores impuestos corporativos es un buen primer paso y una señal en la dirección correcta. El desafío pendiente es el resto, mientras las tasas hipotecarias no bajen y la normativa no genere certezas, el cambio de ciclo queda en duda. Resolver esos fundamentos permitirá catalizar nuevas inversiones que de verdad generan empleo y crecimiento.
