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Alto contrasteEXPECTATIVAS SOBRE NUEVA NORMATIVA EN VIVIENDA
El decreto que el Ejecutivo presentó la semana pasada a la Contraloría, que reforma la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), promete una baja de entre 10% y 15% en el precio real de las viviendas nuevas y mayor agilidad en los permisos. La medida apunta en la dirección correcta para un sector golpeado, pero conviene mirarla con cautela, porque su cumplimiento dependerá de condiciones aún no garantizadas.
Según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), el precio real de las viviendas subió 126% desde 2008 frente a un alza de 42% en los salarios, desfase que atribuye a una regulación que encarece el suelo y alarga los permisos. El consenso sobre la necesidad de destrabar la oferta es transversal, pero existe una distancia entre lo prometido y lo que la evidencia permite anticipar.
Una primera señal de alerta la dio la consulta pública que el Minvu abrió en abril, con la mayor participación registrada para una modificación de la OGUC, que contó con personas naturales, juntas de vecinos, municipios, gremios y universidades. El punto que más rechazo generó fue la densidad máxima, la norma que define cuántas personas puede alojar cada vivienda. El borrador proponía bajarla de cuatro a dos habitantes por vivienda, pero frente al rechazo, el Ejecutivo subió esa cifra a 2,8 habitantes; aunque mantuvo el fondo del mecanismo, generando el descontento de varios alcaldes.Ese descontento no es un detalle menor, porque la vivienda no se regula igual en todo el país, cada comuna tiene su propio margen de acción, lo que obliga a que la reforma tenga una cobertura amplia para que realmente funcione. El decreto solo cambia un parámetro nacional, pero los municipios conservan otras herramientas para neutralizarlo: pueden redefinir la densidad a nivel local, modificar su plan regulador o congelar permisos. Eso convierte la implementación en un asunto político, sobre todo si los municipios de oposición usan esas mismas herramientas para resistir una medida que viene del gobierno central.
El consenso sobre la necesidad de destrabar la oferta es transversal, pero existe una distancia entre lo prometido y lo que la evidencia permite anticipar.
El sector inmobiliario ha respaldado el decreto, aunque con matices. Los gremios reclaman hace años contra una permisología que paraliza proyectos y celebran la flexibilización de constructibilidad cerca del transporte público. Pero condicionan su respaldo cuando el Minvu limita cuánto beneficio comercial puede acumular un mismo terreno grande -lo que reduce la escala rentable de sus proyectos- o cuando no logran extender de tres a seis años el plazo para iniciar obras antes de que un permiso caduque.
Entonces, el punto más importante es de expectativas. En el Índice de Precios de Vivienda del Banco Central se puede observar que los precios rara vez bajan en términos absolutos, lo habitual es que crezcan menos de lo que habrían crecido sin la medida. Desde que existe la serie, solo en dos ocasiones se registró una caída efectiva y sostenida, durante la crisis subprime en 2009, y entre 2022 y 2023, cuando tasas hipotecarias altas e incertidumbre económica generaron cuatro trimestres consecutivos de retroceso.
Esa distinción es la diferencia entre lo que el gobierno promete y lo que la política pública puede entregar. Mientras no haya acuerdo con los municipios, es difícil que la reforma alcance el impacto masivo que promete, lo que expone al Ejecutivo a un incumplimiento casi automático y al riesgo de que el tema termine politizándose.
