Es un cóctel de factores difícil de soportar, y, sin embargo, hasta ahora el sector inmobiliario resistía mejor de lo esperado. Al auge del teletrabajo impulsado por la pandemia de Covid-19 le siguió el alza de tasas de interés.
Más recientemente, el colapso de tres bancos regionales en EEUU y de Credit Suisse en Europa alimentó los temores de mayores restricciones y costos de financiamiento, un elemento clave en el negocio inmobiliario, tanto en el desarrollo como su comercialización. Si, además, se suma la amenaza de una recesión en Estados Unidos, no es difícil pensar en una “recesión inmobiliaria”. El término se escucha con cada vez más fuerza en los mercados.
Las cifras del primer trimestre alimentan estos temores. La inversión inmobiliaria en el segmento comercial cayó un 55% interanual en el primer trimestre, hasta los US$147.000 millones. Europa fue la región que reportó la mayor desaceleración en la actividad, con una caída de 64%, seguida por Estados Unidos con -56% y Asia-Pacífico con -20%.
Es más, un estudio reciente de la consultora Jones Lang Lasalle (JLL) muestra que la contracción en inversiones inmobiliarias sigue el mismo patrón prácticamente en todas las regiones, con una tendencia a la baja que comenzó a mediados de 2021 y caídas consecutivas desde el tercer trimestre del año pasado.
Analistas del sector culpan a las 10 alzas consecutivas de tasas de interés de parte de la Reserva Federal, 12 en el caso del Banco de Inglaterra y siete para el Banco Central Europeo. Gran parte de los US$4,5 billones de endeudamientos en el sector inmobiliario fue adquirido cuando los bancos centrales inyectaban liquidez al mercado y las tasas estaban en torno a cero o incluso negativas.
"La incertidumbre y la volatilidad en las tasas de interés, la caída en los precios, así como los desequilibrios entre la oferta y la demanda de algunos tipos de inmuebles, han provocado un atasco en las ventas comerciales y en los mercados de financiamiento", afirma en su reporte del primer trimestre Jamie Woodwell, analista de la Asociación de Bancos Hipotecarios de EEUU.
Pero a diferencia de lo ocurrido en la última gran crisis financiera (2008), cuando los defaults inmobiliarios colapsaron el sistema financiero, esta vez se teme que sean los bancos, específicamente los medianos, los que terminen por agravar las grietas en la industria de propiedades. El argumento es que, tras el colapso de Silicon Valley Bank, First Republican Bank y Credit Suisse, los bancos han comenzado a endurecer las condiciones de financiamiento, amenazando la viabilidad de fondos y desarrolladores de refinanciar deudas, especialmente que las que vencen este año.
A diferencia de la crisis financiera (2008), cuando los defaults inmobiliarios colapsaron el sistema financiero, esta vez se teme que sean los bancos, específicamente los medianos, los que terminen por agravar las grietas en la industria de propiedades.
La última encuesta de la Fed a los bancos revela que casi seis de cada 10 está ya aplicando condiciones más duras al financiamiento inmobiliario. A lo que se debe agregar las dificultades que enfrentan quienes hayan financiado sus propiedades con préstamos de tasas variables. Para ellos, los costos del servicio de esa deuda han aumentado, mientras los precios de viviendas, pero sobre todo oficinas, apuntan a la baja.
No en vano, George Gatch, CEO de JPMorgan Asset Management, advirtió ya en marzo que el sector inmobiliario se perfila como próxima víctima del impacto de las condiciones más duras y costosas de financiamiento. En un reporte reciente a sus clientes, la directora de inversiones de Morgan Stanley Asset Management, Lisa Shalett, advirtió que más de la mitad de los 2,9 billones de dólares en hipotecas comerciales en EEUU tendrán que renegociarse en los próximos 24 meses, con tasas de interés más altas. “Este tipo de retos puede afectar no sólo al sector inmobiliario, sino a comunidades empresariales enteras”, afirmó Shalett.
Teletrabajo y regulaciones
Pero no toda la industria inmobiliaria se ve afectada por igual. Analistas de JPMorgan, CBRE, JLL y Morgan Stanley coinciden en que mientras el sector industrial (data centers, bodegas, fábricas) y retail (especialmente en EEUU) todavía cuentan con fundamentos atractivos para los inversionistas, el segmento más afectado es el de oficinas. Excepto por Asia, donde la inversión en oficinas creció en el primer trimestre, CBRE reporta una caída de alrededor de 70% en las inversiones de este segmento tanto en EEUU y Europa.
El regreso sólo parcial a las oficinas y nuevas regulaciones agravan aún más el escenario para el segmento de oficinas, especialmente aquellas que están fuera de la primera categoría (A) ya sea por su ubicación (usualmente fuera de los centros urbanos) o servicios (edad, tecnología, etc). Moody's Analytics atribuye a la caída en el segmento oficinas, seguido por torres de departamentos, la caída de 1% que registraron los precios del sector inmobiliario comercial de EEUU en el primer trimestre. Puede parecer menor, pero se trata de la primera caída desde 2011.
La consultora JLL reporta que la tasa de desocupación de oficinas en EEUU alcanzó un récord de 20,1% en el primer trimestre. La menor demanda por este tipo de propiedades se atribuye no sólo a la decisión de las empresas de implementar el teletrabajo, aunque sea de forma parcial; también es consecuencia de gobiernos regionales y locales por impulsar la reconversión de edificios comerciales a viviendas.
En el caso de Europa, donde JLL ubica la vacancia de oficinas en 7,6%, aunque al alza este indicador se ve influenciado por la menor cantidad de stock de unidades disponibles. Más aún, países europeos como Reino Unido y Alemania han aprobado recientemente nuevas regulaciones medioambientales, que demandan mayores costos de construcción o adecuación de edificios.
El mayor estrés en el sector de oficinas se refleja en los primeros defaults. Los más notorios de Brookfield Corp y Columbia Property Trust, este último respaldado por PIMCO. En San Francisco, el mayor propietario, con más de 2.500 departamentos y 95 edificios, ha puesto a la venta hipotecas respaldadas por las propiedades por unos US$1.000 millones, ante aparentes problemas de liquidez.
“Incluso antes de las quiebras bancarias, las propiedades de oficinas ya se enfrentaban a vientos en contra", apunta Shalett. Sus colegas de Morgan Stanley proyectan una caída de 40% en el valor de las propiedades de oficinas, peor que lo ocurrido durante la última crisis financiera. Citi proyecta una caída similar para los precios de este tipo de inmuebles en Europa.
Por el contrario, los segmentos de logística, industrial y bodegas se perfilan todavía como sectores atractivos. Muestra de ello es Blackstone. En marzo, el fondo de inversión declaró en default un bono respaldado por hipotecas de oficinas en Finlandia, y se vio obligado a limitar por cuarto mes consecutivos los retiros de uno de sus instrumentos inmobiliarios.
Un mes después, Blackstone anunció el mayor fondo de inversión inmobiliaria global con un capital de US$30.400 millones de capital. En su presentación al mercado, la firma aseguró que ahora el 80% de su portafolio se concentra en propiedades de logística, vivienda, restaurantes y hoteles, y data centers.
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