Para dejar en claro, los propietarios del Hotel Manquehue Aeropuerto, ubicado a cinco kilómetros del terminal internacional de Santiago, destacan que el inmueble, catalogado con 4 estrellas, está completamente operativo recibiendo pasajeros. Pero para llegar a esta afirmación debió correr mucha agua bajo el puente.
Antes de la pandemia, y frente a una explosiva demanda hotelera de diversas aerolíneas para alojar a sus tripulaciones y pasajeros que sufrieron retrasos o reprogramaciones, cadenas como Diego de Almagro, Hilton y City decidieron instalarse en las cercanías del Aeropuerto Internacional de Santiago. La familia Cabello, dueños de los hoteles Manquehue a través del grupo HMAN, también pusieron parte importante de sus fichas -y recursos- en esa zona de la capital.
En septiembre de 2015, el clan liderado por Francisco Cabello le compró a la Sociedad Comercial e Inmobiliaria Hollywood Limitada, representada por el inversionista de origen indio Ram Harkishan Rohira, de la cadena de hoteles Spark, el inmueble que luego pasaría a llamarse Hotel Manquehue Aeropuerto. Pagaron $ 11.600 millones por la propiedad ubicada dentro del Parque Industrial Enea, en la comuna de Pudahuel.
Pero tras la operación de compraventa, que se llevó sin contratiempos, se desató una –hasta ahora- desconocida disputa entre las partes.
“Una vez producida la entrega, el hotel comenzó a evidenciar la existencia de vicios ocultos”, dice una de las dos demandas que presentó la familia Cabello en contra de la sociedad ligada a Harkishan Rohira.
La primera acción legal fue una demanda civil de rebaja del precio pagado. “El vendedor declaró vender un hotel, pero no existe coincidencia física entre el hotel que se obligó a entregar y ese hotel que se recibió, porque el edificio no tiene las características que la compradora tuvo en cuenta para adquirirlo”, dice el texto.
Los compradores -asesorados por los abogados Mauricio Araneda y Hernán Quiroz- sostienen que el vendedor hizo hincapié en la escritura en que el inmueble se encontraba en efectivo y pleno funcionamiento. “Tras la entrega material del inmueble comenzamos a observar severas fallas de construcción (…) que no nos habían sido informadas por el vendedor”, se afirma en la demanda.
Y, luego, se enumeran 16 vicios en la propiedad, entre los cuales se mencionan: una menor superficie habitable, falta de una losa, revestimientos inseguros, artefactos sanitarios mal emplazados, equipos eléctricos mal instalados, falta de losa de hormigón armado, ductos de agua u electricidad mal diseñados.
Por todo esto la familia Cabello solicitó una rebaja de 42% en el precio originalmente pagado por el inmueble, equivalente a $ 4.887 millones, lo que se pidió sea pagado al contado.
Señalaron que su error fue “confiar” en que el edificio se encontraba en buenas condiciones y que no tenían cómo saber los defectos con que, afirman, fue vendida la propiedad y que no les reveló el vendedor.
“Existía, en este contrato, una confianza razonable del comprador depositada en el vendedor, Esta institución permite equilibrar las consecuencias del error a favor de quien lo ha padecido de buena fe”, afirmaron los demandantes.
La respuesta de los abogados de Harkishan, del estudio Pfeffer & Asociados, fue categórica. Primero solicitaron el total rechazo de la demanda, con expresa condena en costas. Luego apuntaron a que la operación de compraventa fue celebrada entre dos partes “sofisticadas”, conocedoras del rubro hotelero, y con amplia experiencia y conocimiento en este tipo de operaciones.
“La parte demandante en contrario a esta premisa fundamental, pretende equipararse constantemente a un comprador sin experiencia previa, con conocimientos propios de quien adquiere un inmueble residencial”, dice la respuesta, y luego se añade: “Resulta inexcusable que un comprador de las características del demandante pretenda siquiera soslayar las tratativas preliminares y dar cuenta de que habría estado recién en condiciones de inspeccionar el hotel al momento de su entrega”.
La defensa de los vendedores insistió en que es propio de un negocio como el celebrado, que el comprador interesado inspeccione previamente el inmueble a adquirir. “Lo contrario revelaría una negligencia inexcusable de su parte”, dice la respuesta a la demanda.
El 27 de junio de 2019, Patricia Castro, jueza titular del 21º Juzgado Civil de Santiago, dictó sentencia: acogió parcialmente la demanda de acción de rebaja del precio, y fijó un monto de 22.261 UF, unos $ 662 millones, más intereses.
Ambas partes quedaron disconformes con la resolución y recurrieron a la Corte de Apelaciones.
En su recurso al tribunal de alzada, el abogado de Inmobiliaria Hollywood, Emilio Pfeffer, pidió invalidar el fallo de primera instancia.
Entre otras consideraciones, el jurista afirmó: “Se acreditó el conocimiento y experticia de la parte compradora, probándose particularmente que la misma forma parte del Grupo HMAN, conglomerado empresarial dedicado a la hotelería y a la construcción hace prácticamente 40 años, desde la década de 1980, con la marca Hoteles Manquehue, cuyos socios fundadores tienen todos la calidad de ingenieros civiles, además de contar con un grupo especializado de ejecutivos, gerentes de área y personal técnico”.
Además, destacó que la sentencia rechazó los vicios demandados en la acción de rebaja de precio presentada por los Cabello, salvo uno.
“Aún de considerarse que se demandó y acreditó la existencia de un vicio redhibitorio en relación al revestimiento de la fachada del hotel adquirido, se debió desestimar en la sentencia la pretensión de rebaja de precio, en atención a que no se valorizó por la demandante a través de prueba aportada al proceso, el monto de la rebaja”, sostuvo.
“Patrimonio familiar”
Mientras este proceso sigue su curso ante la Corte de Apelaciones de Santiago, la familia Cabello inició una segunda demanda, esta vez, en base a la Ley General de Urbanismo y la responsabilidad -según sostienen- del vendedor del hotel en las fallas o defectos de construcción denunciados.
“A causa de los errores de diseño y construcción, para mantener el hotel en funcionamiento, fue necesario realizar un reforzamiento de sus estructuras principales, permitiéndole cumplir las normas chilenas antisísmicas”, señalaron los demandantes.
Precisaron que las reparaciones y el reforzamiento de sus estructuras principales se han estado realizando en forma parcial, piso por piso, lo que ha tenido como consecuencia, afirmaron, una menor capacidad de ocupación del hotel y una rebaja importante en las tarifas a cobrar a los pasajeros.
Con todo, los demandantes solicitaron a la justicia que se dictaminen pagos por concepto de daño emergente y moral, además de lucro cesante.
Sobre el primer punto, afirmaron que el costo de las reparaciones suma $ 1.612 millones. Por daño moral (apuntan a un daño a la imagen y reputación comercial de Hoteles Manquehue) pidieron $ 128 millones, mientras que por lucro cesante (por una menor capacidad de ocupación y una disminución importante en las tarifas) solicitaron $ 1.142 millones.
Según los antecedentes que figuran en el proceso, durante varios meses no fue posible notificar personalmente a Ram Harkishan Rohira sobre esta nueva demanda. En la carpeta del juicio se detalla que se intentó realizar esta diligencia, sin éxito, en varias direcciones en la ciudad de Iquique. No residía en los domicilios donde se buscó.
En el intertanto, los demandantes solicitaron la prohibición de celebrar actos o contratos respecto de un inmueble de la Inmobiliaria Hollywood (cuya dirección es el Hotel Spark de Antofagasta), lo cual fue concedido en febrero de este año.
A fines de junio pasado, el propio Ram Harkishan Rohira presentó un escrito al tribunal en el cual pidió anular la medida decretada. Dijo que, a principios de mayo solicitó al Banco Santander evaluar la posibilidad de acceder a un crédito asociado a la garantía hipotecaria a constituir sobre el bien raíz ubicado en Avenida Argentina N°1.234, Antofagasta.
“Con fecha 17 de junio de 2021 esta parte obtuvo Certificado de Gravámenes y Prohibiciones del inmueble de Av. Argentina 1234, Antofagasta, figurando, para mi completa sorpresa y extrañeza, inscrita una medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos respecto del referido inmueble, decretada en estos autos, a favor de Inmobiliaria Aeropuerto Santiago SpA”, sostuvo el empresario.
DF MAS intentó tener una versión oficial de Harkishan Rohira a través de sus abogados, pero no hubo respuesta.
Por su parte, el gerente general del grupo HMAN, Luis Castillo Rohland, sostuvo que -“tras un enorme esfuerzo realizado”- el edificio que alberga al hotel Manquehue Aeropuerto “cumple en plenitud con las normas constructivas chilenas y con los más altos estándares internacionales de la industria”.
Señaló que, para lograr este resultado, “fue necesario invertir gran parte del patrimonio de esta empresa familiar y por eso, aunque en primera instancia la justicia dispuso la rebaja del precio en 22.261 UF más intereses”, recurrieron a la Corte de Apelaciones, solicitando una indemnización de la empresa que vendió el inmueble.
Aseguró también que los informes técnicos realizados en el curso del juicio detectaron nuevos errores del constructor, por lo que, dijo, presentaron la segunda demanda haciendo valer la garantía legal contemplada en la ley de calidad de la construcción, y obtener el reembolso de las obras que fueron recomendadas por los distintos expertos.
“Pese a que el empresario indio está radicado en Hong Kong, atendida la contundencia de los antecedentes acompañados, los tribunales decretaron sendas medidas precautorias para garantizar el pago de estas indemnizaciones”, dijo el máximo ejecutivo del grupo empresarial de los Cabello.
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