Andrés Montero salió de Bucalemu, VI Región, el 24 de octubre. A caballo. El agrónomo y director de la SNA cabalgó durante 3.066 kilómetros hasta Puerto Williams, XII Región, donde llegó tres meses depués, el 24 de enero. Si bien la cantidad de loteos en zonas rurales es algo que vio en distintas partes del camino, relata, le llamó la atención cuando ingresó a Coyhaique.
“Si te aproximas desde Coyhaique Alto hay un número importante de loteos nuevos con poca normativa. No se está cuidando el futuro, tal como ha pasado en Puerto Varas. Y este exceso de parcelas demanda agua que no hay”, dice. Más abajo en la región se sorprendió de que muchas de las rutas secundarias no tenían bermas, porque “son casas sin normas de distancia de los caminos públicos y no hay autoridades que fiscalicen que no se corran los cercos”, añade.
Solo en 2021 ingresaron solicitudes para crear 6.489 nuevos lotes en Aysén, región que alberga a cien mil habitantes. La mitad de ellos, son parcelas de 5 mil m2, la superficie mínima de subdivisión para predios agrícolas que permite la ley en zonas rurales.
En los sectores más urbanos de Coyhaique y Aysén, explica el alcalde de Río Ibáñez Marcelo Santana, los compradores son personas locales de clase media, quienes construyen ahí sus primeras viviendas. Pero en las zonas cercanas al Lago General Carrera, Puyuhuapi o Cerro Castillo, se trata de campos que compran inmobiliarios de afuera de la región que luego venden parcelas en verde para segunda -o tercera- vivienda, o como inversión.
“En esos tenemos bastante cuidado porque están generando nuevos asentamientos -cosa que la ley prohíbe-, y muchos no tienen caminos de acceso, no tienen agua, menos aún están urbanizados con luz, o saneamiento sanitario”, explica.
Santana sabe que esto solo va en alza. Y decidió tomar cartas en el asunto.
“No vendan”
Desde la zona de Valle León, donde pasa los días de verano en un campo que mantiene desde los años ‘90, Arístides Benavente toma la llamada. Al principio sin ánimo de participar. Enfatiza que quien está liderando esto es Santana en conjunto con las comunidades de la región, y que el suyo ha sido un rol de segunda línea. Lo cierto es que hoy el empresario y presidente de Komax y de Toteat, dedica 60% de su tiempo a la fundación Patagonia de Aysén, que fundó en 2014.
“Cuando visité esta región por primera vez, me enamoré. Dije ‘acá voy a armar mi vida’, y me involucré en todos los proyectos que pude”, cuenta. Fue socio del norteamericano Warren Adams en la iniciativa Patagonia Sur y luego creó su propia ONG con el fin de apoyar el turismo comunitario y darle sustentabilidad. Escogió Cerro Castillo como lugar estratégico para pilotear proyectos. “El sueño era recorrer esta fabulosa Carretera Austral, visitar los parques nacionales y quedarte en la comunidad: que ellos te alojaran, guiaran, etc.”, relata.
A través de Patagonia de Aysén se dedicó a dar apoyo a los vecinos entregándoles mano de obra para la construcción de sus inmuebles y capacitación en sus proyectos.
Además, transformaron la escuela local en un liceo bicentenario y desarrollaron un Plan de Desarrollo Turístico, donde contribuyó el arquitecto Alejandro Aravena. También, la fundación colaboró en el cambio de la Reserva Natural Cerro Castillo a Parque Nacional.
En 2019 decidieron dar un giro: “No tenemos que trabajar con los que están acá, sino con los que van a venir. Ellos son los que dejan la tendalada si lo hacen mal”, asegura el empresario. Pese a que a les habían advertido a los vecinos que no vendieran sus tierras -“si este proyecto es exitoso, lo único que va a pasar es aumentar el valor de la tierra, entonces no vendan nada, o vendan un pedacito, pero no la totalidad”, les dijeron hace tres años, cuenta, comenzaron las parcelaciones. “Ahí nace la intención nuestra, no de prohibir… Me encanta la libertad y el emprendimiento y hacer cosas, pero hacer las cosas bien. Tenemos que transformarnos en inspiradores de cómo hacer un desarrollo sustentable”, dice.
Páginas web
Entre 2014 y 2020 la plusvalía de los terrenos en la región, según personas de la zona, subió 10 veces. Si la hectárea se vendía entre $ 2 millones y $ 3 millones, hoy puede costar $ 40 millones. Por lo mismo, la comunidad -pese a las alertas- comenzó a vender.
Al analizar la oferta, existen proyectos inmobiliarios que ofrecen hasta 400 sitios. En el Lago General Carrera, por ejemplo, se están haciendo loteos de 160 parcelas de 5 mil metros, al lado de Puerto Cristal, donde es imposible llegar o construir algo, acusan los vecinos. Existe otro proyecto que se está vendiendo en el mismo lago con 400 lotes, que si siquiera está aprobado por el SAG. Hacia el mar, advierten, es incluso peor. Se anuncian proyectos que “garantizan” áreas de conservación, cuando en realidad éstas son minúsculas.
María Jesús Brautigam, directora ejecutiva de Patagonia de Aysén, cuenta que “la mayoría de los lotes son fragmentaciones de 5 mil m2 con caminos estrechos, que se pueden reservar por Webpay por $ 500 mil pesos. Las páginas web son súper atractivas, pero muchos factores no se transmiten en una web, como la dificultad de acceso, de constructibilidad. Gran parte del año los caminos no funcionan. La Patagonia es bien dura. Es el paraíso, pero hay que conocerlo”.
Por lo mismo, añade, aunque para un comprador en Santiago suene muy atractivo tener un pedazo de tierra en la Patagonia, lo que compra, algunas veces, termina en desmedro de lo que éste buscaba. “Esa persona busca calidad de vida y esas políticas van en contra del cuidado del medioambiente y del patrimonio. Muchas zonas no están preparadas para esa carga”, aclara.
¿Y la alfalfa?
“Hay un problema de fondo”, explica el alcalde Santana. “Estas comunas tienen una vocación agrícola, entonces al lotear campos estás disminuyendo la superficie cultivable o para ganadería. Terminas eliminando la cultura local, tradicional y generas una presión en el territorio, inflación en los terrenos cercanos, porque hay sobredemanda por adquirir terrenos en la Patagonia”, advierte.
El director regional del SAG, Matías Vial, agrega: “Hay ciertas zonas que tienen que ser productivas: el valle Simpson, el valle del Ibáñez, Puerto Aysén, La Junta. Esas zonas alimentan a nuestra gente y hoy lo que estamos viendo es una subdivisión excesiva en esos sectores que precisamente son los más productivos, porque tienen agua, porque tienen un río, porque tienen buen suelo. Entonces hay una competencia muy fuerte entre los sectores productivos y estas subdivisiones, que son terrenos en los que ni siquiera se hace una casa. Lo que menos pasa es que en una subdivisión de 100 lotes alguien siembre alfalfa o crie corderos. Necesitamos potenciar la actividad de agricultores y ganaderos en la región”.
El Zoom
El 22 octubre de 2021 se reunieron por Zoom los abogados Juan Ignacio Correa y Juan Francisco Sánchez, del estudio Correa Squella, con los 10 alcaldes de la región de Aysén, el director del SAG Matías Vial, los Secplan y directores de obra de algunos municipios, representantes de la Corporación Chelenko y por la Fundación Patagonia de Aysén, Brautigam y Benavente.
“Arístides nos llamó para contactarnos con el alcalde Santana y nos pidió asesoría sobre qué pueden hacer las municipalidades frente a los loteos irregulares”, cuenta Juan Francisco Sánchez.
Con Correa, lograron disminuir a 80 el número de parcelas en el proyecto Bahía Panguipulli, de las 228 que éste contemplaba inicialmente. “Les explicamos cuáles son sus atribuciones legales para ‘encauzar’ el desarrollo inmobiliario rural. Porque esto no es ‘parar’, es que se hagan de manera respetuosa con el medioambiente”, explica el abogado.
La decisión que se tomó a partir de octubre fue que a cualquier solicitud de subdivisión de megalotes, el SAG entregaría los antecedentes a la municipalidad respectiva, la superintendencia de Medioambiente, el Minvu, el gobierno regional y la Conaf -si hay bosque nativo- para que todos ellos opinen y entreguen sus observaciones.
Desde entonces han logrado “trabar” nueve proyectos de más de 80 lotes para que otros organismos del Estado puedan ejercer facultades legales que el SAG no tiene.
Para ponerlo en perspectiva, en 2021 ingresaron 854 solicitudes de subdivisión en la región.
Y ahora qué
Lo que falta, coinciden todos los actores participantes, es una normativa y un ordenamiento territorial que determine qué zonas son inmobiliarias, cuáles son agrícolas, cuáles son para conservación. “Hace falta tomar alguna acción territorial. Existen ordenanzas municipales, pero no existe una normativa general. Son distintas las subdivisiones que se hacen en la Araucanía, de las que se hacen en Aysén, Magallanes o Arica, porque cada región tiene necesidades distintas”, dice Vial.
Mario Anfruns, socio de Anfruns Propiedades, cree que la salida va en la misma línea: “La modificación para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en áreas rurales debería ir en generar un Plano Regulador de Áreas Rurales o Silvestres que zonifique y norme su uso”.
Y agrega: “Queremos se generen más proyectos de intervención consciente. Pero esto no solo quiere decir que sean proyectos de baja densidad, con el menor impacto posible y generando al interior de cada proyecto áreas de conservación y según el caso de restauración, sino que al mismo tiempo, y en lo posible, usos mixtos donde tengamos unidades productivas al interior de los proyectos donde a corto y largo plazo las comunidades se beneficien”.
Por ejemplo, explica, en un campo productivo de 400 hectáreas donde se utilizan 100 para producir, el resto -que no son susceptibles para su actividad- pueden ser aptas para un proyecto turístico o inmobiliario de baja densidad, “y estos, a la larga, se benefician entre sí”.
“Una vez que logras trabar ‘malos’ proyectos hay que empezar a buscar ‘buenos’ proyectos”, dice Arístides Benavente. “¿Pero cuál es el bueno y cuál es el malo? Ahí es donde todos tienen sus qué”.
Por lo pronto, la fundación Patagonia de Aysen está elaborando material para involucrar al comprador, “para que éste apriete el click en un proyecto donde se preocuparon por el entorno y la comunidad”. Mientras, se está articulando un grupo que lidera Santana para defender Aysén.
¿Qué empresarios tienen tierras en Aysén?
Si bien ninguno está desarrollando un proyecto inmobiliario, son varios los empresarios que tienen grandes campos en la región.
Nicolás Ibáñez le compró tres predios a Douglas Tompkins en el Parque Pumalín en Hornopirén, Pillán y Vodudahue.
En Villa O’Higgins, Andrónico Luksic es dueño del fundo Las Margaritas, de 30 mil hectáreas -donde pasó prácticamente toda la pandemia-; Pedro Ibáñez, en tanto, tiene la concesión del hotel Explora en el ex campo de Tompkins en Estancia Chacabuco -sector de Cochrane- y estaría comprando terrenos en Chile Chico.
Salvador Said, presidente de Parque Arauco, es propietario de tres campos en la región, mientras que las hermanas Josefina e Isabel Guilisasti compraron en Lago Caro. Tim Purcell, socio de Linzor Capital, tiene tierras en el Lago Bertrand, y George Anastassiou en Puerto Cisnes. Si bien en algún momento el presidente de la Asociación de Empresas Familiares evalúo hacer un desarrollo inmobiliario en el lugar, conocedores del proyecto cuentan que “se arrepintió” al poco andar. Y ahí están las tierras.
La familia Cortés Solari compró a Patagonia Sur un predio en la Reserva Elemental Melimoyu, donde Francisca Cortes Solari tiene un centro de investigación de cetáceos. Los Matte, aunque indirectamente, tienen todos los campos donde se desarrollaría Hidroaysén en la rivera del rio Baker.
El caso panguipulli
El 5 de octubre de 2020, los abogados Juan Ignacio Correa y Juan Francisco Sánchez lograron un fallo a su favor ante la Corte Suprema, argumentando que la ley de predios rústicos en zonas rurales solo permite su subdivisión con fines agrícolas, ganaderos o forestales, y no inmobiliarios. La Corte les dio la razón, agregando que los compradores de sitios rurales deben obtener un permiso conocido como cambio de uso de suelo, antes de obtener permisos de edificación.
E 31 de julio de ese mismo año, la Superintendencia de Medio Ambiente concluyó que cuando un proyecto implica la subdivisión en más de 80 lotes, debe contar con una Resolución de Calificación Ambiental (que entrega el Servicio de Evaluación Ambiental).
Esta jurisprudencia sirvió de base para lo que se está haciendo en Aysén.
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