3.024 terrenos de más de mil metros cuadrados promedio, es lo que el urbanista Iván Poduje detectó en lo que se conoce como el Gran Santiago Ampliado. Fueron seis meses de investigación, en los cuales revisó uno a uno aquellos sitios ubicados en las zonas de desarrollo de 37 comunas, que permiten la construcción en altura y que hoy no están siendo utilizados como tal, ya sea porque son eriazos o “blandos”, es decir, que pudiendo tener edificios, tienen galpones o casas.
Además, consideró los terrenos disponibles para casas ubicados en la periferia con norma urbana. Esto con el fin de identificar cuáles son los terrenos más atractivos del mercado inmobiliario.
En el camino, cuenta Poduje, aparecieron varias sorpresas. Uno, que las inmobiliarias no son dueñas de la mitad de las tierras, como él suponía, sino que de 37% del total; dos, que el retail prácticamente no tiene terrenos; tres, que si bien el Fisco es dueño del 10% de los sitios, éstos representan el 15% del total disponible en cuanto a su valor de mercado; y cuatro, que 16% del suelo tiene como dueño a un particular.
Este se ubica mayoritariamente hacia la periferia de la ciudad, mientras que el centro está en manos de las empresas.
Al hacer doble click, entre las 10 personas naturales que tienen más tierra desarrollable a su nombre están: la familia Guzmán, descendientes de los originales dueños de Santiago, con 1,5 millones de metros cuadrados en la zona norte y poniente; las cuatro hermanas León Woppke con poco más de 1,4 millones de metros cuadrados en el mismo sector; la familia Gandarilla con 1 millón m2 en los sectores poniente y oriente, seguida por María Cristina Iracheta Sanfuentes, dueña también de 1 millón de m2 a su nombre en la zona norte. En el top 10 entran: la familia de Montes Lira con 570 mil m2 en Lo Barnechea y el dueño de la Reserva Biológica Huilo-Huilo, Víctor Petermann, con 483 mil m2 en el sector norte.
Al llevar los 3.024 sitios a valor de mercado, el Reporte Suelo Urbano en Santiago que elaboró Atisba, concluye que las 15.078 hectáreas registradas tienen una valorización de 750 millones de UF, es decir, son casi US$ 30 mil millones en tierras que hoy están siendo subutilizadas.
La conversación con el ministro Montes
“Siempre andamos buscando terrenos fiscales”, cuenta Iván Poduje. “Cuando ves por Google Earth un sitio eriazo por mucho tiempo, es de propiedad fiscal. Todos los meses encontramos uno nuevo”, agrega. En esa búsqueda fueron apareciendo terrenos privados ubicados en polos de desarrollo en Santiago.
Por carril paralelo, a mediados de diciembre, el Estado entregó un paño de 9,8 hectáreas en el sector del Huinganal, en Lo Barnechea, para levantar 500 viviendas sociales. La donación de ese paño de Bienes Nacionales al Serviu y luego a las vecinas de los comité del Movimiento por la Dignidad y el Cerro Diechiocho, es una pelea que el arquitecto venía dando hacía tiempo.
“Esto acelera el proceso de la casa propia, porque les das los sitios en un año y en cuatro pueden tener sus casas. Mientras, las vecinas pueden ir a sus terrenos a hacer asados los fines de semana, a verlo, cuidarlo. Lo que importa, más que la casa, es el barrio que les entregas”, dice.
El de Huinganal podría funcionar como piloto de un proyecto mayor que Poduje tiene en la cabeza y que se cruza con el reporte de suelo que elaboró: lo llama “Operación Sitios 2.0”, haciendo referencia a la primera versión que en los años ‘60 implementó el Presidente Eduardo Frei Montalva, a través de la cual entregó 60 mil terrenos para la construcción de viviendas sociales.
“Esos sitios se entregaron sin calles ni urbanización, porque éramos un país mas pobre, pero de todas formas si los vas a ver hoy, tienen mucho mejor vejez que las casas Copeva que se entregaron en los años ‘90. Estamos proponiendo hacer lo mismo con estos terrenos paralizados, pero con una urbanización que incluya calles, plazas y servicios, como jardines infantiles y consultorios”, explica.
Por eso la obsesión de encontrar terrenos. Y no solo fiscales.
En la investigación, Poduje se topó con que 34% de los sitios edificables en altura que no están siendo utilizados con ese fin se ubican en la zona norte de la capital: en Colina, Lampa y Quilicura, principalmente, comunas que fueron incluidas en la modificación que amplió el plan regulador en 2013.
“En las zonas recién incorporadas hay un solo proyecto en oferta, han estado súper trancados los desarrollos inmobiliarios por razones burocráticas: son tantas las normas que se exigen, que hacen prácticamente imposible la aprobación de los proyectos. Hay uno que lleva ocho años de espera”, dice.
Luego, en la periferia de Maipú, Pudahuel, San Bernardo y Puente Alto, los terrenos no están en manos de grandes conglomerados, ni empresas, sino de familias. “Es factible con ellos hacer alianzas con el Estado para poder desarrollar proyectos que resuelvan el déficit habitacional”, dice. ¿Cómo? Destrabando los proyectos a cambio de que éstos destinen, por ejemplo, un tercio a viviendas sociales.
En privado Poduje ha conversado la idea con propietarios, así como con empresarios. “Estamos trabajando con Sergio Cardone, de 3xi, para ayudar en un acuerdo público privado”. Lo siguiente: presentarle el estudio y la idea al ministro de Vivienda Carlos Montes.
El riesgo de las tomas
Si se hace un ranking de acuerdo a la superficie, San Bernardo, Quilicura, Maipú, Colina y Lo Barnechea, son las cinco comunas con más metros cuadrados disponibles en zonas con potencial. Al ordenarlas, en cambio, por su valorización, el primer lugar lo tiene Lo Barnechea con 100 millones de UF utilizables, Las Condes con 87 millones y Vitacura con 68 millones. Hasta ahí, “lógico”, dice el arquitecto.
La sorpresa es que en cuarto lugar está Quilicura y quinto, Puente Alto, con 40 millones de UF. Ñuñoa, Santiago y Providencia están al final porque son las que tienen menos m2 disponibles.
A la hora de ver cómo se distribuyen los dueños entre los bancos y compañías de seguros, Consorcio es lejos el con más tierra urbana: es poseedor de 4,7 millones de metros cuadrados en las zonas norte, sur, poniente y suroriente, lo que equivale al 18,5% del total que tienen bancos, compañías de seguros y fondos de inversión. Equivale a casi 9 millones de UF, según el reporte.
LarrainVial, en tanto, es poseedor de buena parte de Peñalolén, lo mismo Penta, que es activo en Peñalolén y Conchalí. A través de empresas y fondos de inversión, La Carpa Ltda, ligada a la familia Ossandón Larraín, es dueña de 640 mil m2 en Lo Barnechea.
En tanto, al analizar las tierras en manos de inmobiliarias, Piedra Roja en Chicureo, ligado a las familias Rabat y Bouchon, es la que posee terrenos más valiosos, mientras que la Inmobiliaria Lo Aguirre-La Ventana, del grupo Hurtado Vicuña es la con más suelos: 3,2 millones de m2 en la comuna de Pudahuel, lo que equivale al 7,2% del total de terrenos en manos de inmobiliarias.
De todas formas, dice Poduje, la propiedad -cuando se corrige por la valorización de los paños- está muy atomizada: ahí la que más porcentaje tiene, es Piedra Roja con un 3% de la categoría.
Por último, el fisco es propietario de pocos terrenos, pero de alto valor, tanto en Las Condes, Vitacura, el centro y en La Reina Alta, además del Parque Cerrillos. Algunos de ellos están en venta: por ejemplo, el del estadio de la Corfo, en Las Condes, y el del Hospital Militar. Pero además tiene varios “botados”, que a juicio de Poduje, están en riesgo que de ser tomados “en cualquier minuto”.
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