De lunes a viernes, desde las 8 de la mañana, la cuadra compuesta por Apoquindo, Encomenderos, Roger de Flor y El Bosque Norte se empieza a llenar. En solo un par de horas más de mil trabajadores -constructores, ingenieros, paisajistas, calculistas de riesgo y ejecutivos- recorren los distintos rincones del Mercado Urbano Tobalaba (MUT), de la inmobiliaria Territoria, firma ligada al abogado Ignacio Salazar y al arquitecto Francisco Rencoret.
Este proyecto inmobiliario de US$ 500 millones es catalogado como la obra más grande en construcción en Chile: tendrá un centro comercial, un mercado gourmet, restaurantes, bares, un hub de bicicletas con 2.000 estacionamientos, supermercado, jardines, halls culturales y una entrada subterránea a la estación Tobalaba. Todo esto, debajo de cientos de oficinas con vista a Sanhattan.
Es martes 28 de diciembre y el reloj marca las 12:30. La obra está en horario punta y todos los trabajadores -armados con cascos, zapatos de seguridad y chalecos reflectantes- se pasean entre los pisos -3 y 5, los niveles destinados a retail. “Los espacios públicos van a cumplir un rol muy relevante. Ya no puedes ofrecer algo solo para comprar, lo transaccional lo tienes en el teléfono”, dice Ignacio Salazar, socio fundador y gerente general de Territoria, mientras camina por la plaza central de MUT, un área amplia y con vista a Apoquindo.
Si bien es la primera vez que le abren las puertas a un medio de comunicación, los recorridos son tarea de todos los días. Vecinos, inversionistas, estudiantes de arquitectura, autoridades y empresarios interesados en arrendar llegan todos los días al proyecto, el cual, una vez inaugurado, albergará a más de 4 mil oficinistas y tendrá 37 mil metros cuadrados de comercio y 21.000 de áreas verdes.
Si bien la obra gruesa está terminada -Salazar afirma que la edificación tiene un 85% de avance- el proyecto todavía se ve en pañales: materiales en el piso, muros sin revestimiento y vidrios por instalar. A pesar de eso, desde Territoria repiten, como un mantra, una sola fecha: el segundo semestre de 2022 tres torres estarán operativas. “Será un año intenso”, advierte.
La misión no es fácil: tienen casi 300 locales por arrendar y decenas de contratos de oficinas por firmar. Para eso, desde hace un año el equipo comercial de Territoria comenzó a contactar a diversos interesados. Al respecto, Salazar adelanta que “tenemos un 25% de condiciones cerradas, sin contrato, pero ya con acuerdo”.
A diferencia del Costanera Center (que está a 500 metros de distancia), se enfocarán en otro tipo de tiendas. “Buscamos locales más desconocidos, habrá cero cadenas”, dice Salazar, mientras recorre el piso -1, donde estarán las “industrias creativas”, un concepto que albergará a distintas empresas con un negocio “fuera de lo convencional”. “Nos estamos trayendo parte del Barrio Italia, del Drugstore, de toda la oferta que hay en internet, los invitamos a que se instalen acá”.
La llegada de los árabes
La historia de MUT ha estado marcada por diversos obstáculos, los cuales han atrasado, año a año, el corte de cinta. En un principio, la idea era abrir en 2020. Luego, la fecha se corrió para 2021. Pero ahora, la definitiva es el segundo semestre de 2022, donde habilitarán los tres primeros edificios. El cuarto, ubicado entre Apoquindo y El Bosque Norte, estará para 2023. “Nos está pegando fuerte el alza del fierro, pero esperamos que vaya bajando”, confiesa Salazar.
Los orígenes de MUT comienzan en 2012, cuando Territoria adquirió -por cerca de US$ 50 millones- el terreno donde estaba emplazado el supermercado Unimarc (entre Encomenderos y Apoquindo). Desde ahí, los ejecutivos delinearon los fundamentos del proyecto, el cual experimentó diversos cambios entre 2013 y 2017. “Fueron varios años de conceptualización con un grupo conformado, entre otros, por sociólogos y filósofos. Muchas encuestas también. Todo este proceso nos permitió adelantarnos. Cuando vino la pandemia aceleró un montón de cosas que ya estaban recogidas”.
Con el proyecto listo y el permiso de edificación firmado, comenzaron a comprar terrenos aledaños. El objetivo era conseguir toda la cuadra para levantar una cuarta torre. La última adquisición fue en 2018, cuando cerraron la compra -después de varios tiras y aflojas- de una edificación en Apoquindo y El Bosque Norte.
El proyecto tiene una inversión de US$ 500 millones y el mayor aportante es Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), un fondo soberano que pertenece al emirato de Abu Dhabi y cuyo objetivo es gestionar el exceso de reservas de petróleo del país. La firma es dueña del 80% del proyecto. El otro 20% se reparte entre los socios de Territoria y la familia Calvo Puig.
Respecto a ADIA -uno de los fondos más grandes del mundo, con colocaciones por cerca de US$ 900.000 millones-, dice que han visitado en diversas oportunidades Chile y que es la primera vez que una obra inmobiliaria local recibe este tipo de financiamiento. “No hay una experiencia así en otra parte del país. No es un negocio para arrendar y vender”, destaca Salazar.
“Tenemos que dar el ejemplo”
Al entrar a la obra, por la calle Roger de Flor, y luego de la toma de temperatura y los torniquetes, lo primero que se ve es una sala con acceso restringido. Ahí, entremedio de lockers y un refrigerador, hay diez vidrios blindados con pruebas balísticas. Todos testeados con distintas pistolas y calibres. En solo dos, los proyectiles lograron cruzar, pero ninguno fue capaz de herir a alguien. “Cuando cruzan se caen de inmediato”, admite el principal ejecutivo de Territoria.
A las 13:00, Salazar sube a su parte favorita de la obra: el tercer piso, donde está el Jardín del Mercado, un espacio público con vistas a Apoquindo, Providencia y Tobalaba.
Todos los rincones están construidos con fierro negro. “Muchas de nuestras ideas las recogimos de mercados como Time Out en Lisboa y el Chelsea de Nueva York”.
Para los ejecutivos de Territoria este proyecto queda en el corazón del nuevo centro de la ciudad, donde confluyen las comunas de Las Condes y Providencia, una zona que se ha convertido en el principal barrio de negocios de la capital. “Y como tal, tenemos que dar el ejemplo y llevar a cabo un ambicioso plan de sustentabilidad”, confiesa Salazar. Con Enel firmaron un convenio que certifica que el 100% de la energía usada vendrá de energías renovables no convencionales. “No usaremos nada de combustibles fósiles”, aclara el gerente general.
“Tenemos interés de gente que se quiere cambiar del centro”
No ha sido fácil concretar un proyecto de estas características, destaca el gerente general de la compañía. Aparte del estallido social y la pandemia, el ejecutivo señala que han enfrentado múltiples tramas legales que han interferido en el avance del proyecto. Respecto a las pérdidas por la crisis sanitaria, Salazar dice que se las repartieron entre Territoria y la constructora de la obra, Echeverría Izquierdo.
Salazar confiesa que el principal desafío fue el foco del negocio. “Había dos posibilidades: priorizar al consumidor o a la persona. Nosotros elegimos la persona. Y eso generó una tremenda discusión, hubo resistencias internas y externas”.
Pero el camino no está despejado para Territoria. Ahora tienen que esquivar otro escollo: la compleja situación en el mercado de oficinas, una industria que cerró 2021 con vacancias históricamente altas en Santiago (13% según Colliers) y que se prevé que en 2022 podría ser peor.
Pero Salazar prefiere bajarle el perfil a la situación e indica que ellos no han enfrentado “ese efecto de desaceleración tan potente”. Y agrega: “Tenemos mucho interés de gente que se quiere cambiar del centro. Hemos tenido harta demanda. De hecho, estamos negociando un par de contratos grandes que todavía no están cerrados”.
Además, agrega que hay “mucho interés de empresas tecnológicas, de gente joven, que ven en este mundo algo que no existe en Santiago. Estamos creando un sistema de oferta flexible, para que las empresas que necesiten crecer y decrecer tengan la posibilidad de hacerlo”.
Respecto al futuro de Chile -y en especial a la próxima administración presidencial-, el gerente general afirma que “los fundamentos del país son súper sólidos. No vemos, salvo vicisitudes intermedias, grandes problemas. Todo esto responde a una parte cíclica muy necesaria, de un cambio generacional muy relevante y que a la larga le va a aportar más al país, no afectarlo. Obviamente vamos a pasar por periodos de ajuste, pero hemos estado en eso hace bastante tiempo. En la mirada de nuestro negocio, en el largo plazo, estamos tranquilos”.
El reloj marca las 13:30 y Salazar llega hasta el piso -3, parte clave de este recinto: la conexión con Tobalaba, una de las estaciones que más flujo genera en la capital. Ahí, habrá un lienzo gigante donde se proyectarán distintas obras culturales que, en palabras del gerente general, “profundizarán la identidad nacional”.
Mientras sube a la superficie, reflexiona sobre los últimos nueve años: “Hemos tenido cuestionamientos, idas a la Contraloría, problemas múltiples. Pero todos resueltos bien, favorables y sin problema. En general, la recepción ha sido positiva”.
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