Pese a que se espera que las nuevas líneas del Metro de Santiago estén completamente operativas entre 2017 y 2018, su construcción ya se ha traducido en alzas significativas en los precios de las viviendas cercanas a los 37 kilómetros de extensión que tendrá el nuevo tren subterráneo, que tiene contemplado 28 estaciones en cinco comunas.
Según detectó un estudio de Arenas & Cayo, que midió las ofertas que se han registrado por casas y departamentos en radios de influencia directa de 500 metros e indirecta de 1.000 metros, entre 2011 cuando se anunciaron los proyectos hasta la actualidad, las casas en torno a la Línea 3, que va desde Quilicura hasta La Reina, han subido 35,9% en valor, desde 32,12 UF/m2 a 43,65 UF/m2. En departamentos el alza fue mayor: desde 31,30 UF/m2 a 49,06 UF/m2, una variación de 56,7%.
En este marco, el sector norte de la capital fue el más beneficiado, ya que los entornos a las nuevas estaciones Los Libertadores (Huechuraba), Cardenal Caro y Conchalí, más que duplicaron sus valores en estos cinco años.
Al mirar la Línea 6, desde Cerrillos hasta Providencia, las casas pasaron de 35,85 UF/m2 como promedio a 47,88 UF/m2, un alza de 33,6%. Los departamentos subieron 39,8%, cerrando en 50,88 UF/m2.
Cristián Gutiérrez, gerente de Estudios de Arenas & Cayo, explica que “el anuncio de una mejora en infraestructura, accesibilidad o transporte, inmediatamente genera una expectativa de plusvalía sobre el valor de los bienes raíces”.
En los 31 puntos analizados -se incluyeron tres estaciones que están proyectadas-, la variación más alta la tiene la futura estación Los Libertadores (Huechuraba), con una variación de 223,4% en casas y 194,9% en departamentos. Por el contrario, Cerrillos fue la única comuna que tuvo retrocesos, de 19% en casas y 0,4% en departamentos.
Gutiérrez explica que esta fotografía general muestra que los precios “han subido mucho más que el mercado, con la salvedad de situaciones puntuales”.
Pero, ¿por qué hay tanta dispersión en las variaciones? El experto explica que “se atribuye a que las mayores alzas se dan en sectores donde la conectividad es baja, lo que conlleva que en el sector oriente las alzas son mucho menores a los sectores centro poniente y especialmente en el sector norte de Santiago”.
De hecho, el norte podría seguir mejorando su desempeño si se consideran zonas donde se proyectan tres estaciones más de la Línea 3. Por ejemplo, la futura estación Plaza Quilicura, que aún no tiene plazos definidos, dicen en la consultora, ya tiene aumentos de 31,2% en casas y 81% en departamentos.
Otras zonas han tenido alzas significativas, pero más moderadas como Santiago, Providencia, Ñuñoa y La Reina, en torno al 30% y 40%, lo que se explica porque ya poseen buenos niveles de conectividad, por lo que ya han incorporado plusvalías anteriores, dicen en la consultora.
Además, Gutiérrez explica que hay diferencias en las variaciones entre casas y departamentos de una zona, lo que se explica porque algunas tienen mayor potencial inmobiliario, así como la magnitud de oferta de casas para construir.
Del mismo modo, en departamentos también puede marcar la variación la existencia de un mercado maduro para este tipo de viviendas, donde a veces la existencia de actividades industriales no es compatible con este tipo de desarrollos.
Análisis por zona
Cerrillos:
Fue la única que bajó sus precios, con 19% en casas y 0,4% de retroceso en departamentos. Esto se explica porque el proyecto Portal Bicentenario aún no se ha consolidado, dado que no se han desarrollado los proyectos de equipamiento y vivienda proyectados.
Franklin y Biobío:
Estas dos estaciones subieron en torno a 70% y 80% sus valores en casas y departamentos. Se estima que tiene gran margen de desarrollo gracias a la cercanía al centro de Santiago.
Estadio Nacional y Ñuñoa:
Con alzas en torno a 30% en casas y sobre 50% en departamentos, estos sectores mejorarán sustancialmente su accesibilidad, lo que se combina con una alta demanda habitacional. Una creciente restricción del plan regulador de Ñuñoa implica una restricción futura en el desarrollo de vivienda en altura.
Huechuraba:
La estación Los Libertadores tiene actualmente una alta demanda potencial, la que estaba frenada por los problemas de conectividad, tanto por falta de transporte público, como por alta congestión. Cuando esto se solucione -en parte por la Línea 3, que operará en 2018-, generarán alta demanda habitacional, en un sector con alta disponibilidad de suelo.
Sector de Parque Almagro:
Dada la saturación de Santiago, la nueva conectividad que tomará con la Línea 3 el Sector Almagro (actualmente lejos de las líneas 1 y 2), permiten captar las plusvalías anteriormente generadas en el centro y que en este sector poseen disponibilidad de suelos. Según el reporte el precio en departamentos subió 54% entre 2011 y 2016, desde 35,77 UF/m2 a 54,95 UF/m2. En casas subió 17%.
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