El extendido negocio de apostar por el negocio inmobiliario como inversión terminó por afectar la rentabilidad. El comprar un departamento para luego arrendarlo fue una práctica común en los últimos años, estrategia que creció con la implementación de la reforma tributaria, pero el sobre stock golpeó el precio de los alquileres.
De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Arenas&Cayo, la rentabilidad para departamentos en nueve de las principales comunas de Santiago, pasó desde 6,7% a comienzos de 2014 a 4,9% en mayo de 2016, es decir, una caída de 1,8 puntos porcentuales.
El cálculo se realiza en base a la evolución de precios de arriendo versus el valor de compra. Si bien el canon de alquiler se mantuvo en los dos últimos años, el promedio de metro cuadrado para venta en las nueve comunas consideradas en el estudio pasó de 58,27 UF/m2 a 76,64 UF/m2 en ese mismo lapso.
“Por la reforma tributaria subieron las expectativas de venta y, por ende, los valores. Al mismo tiempo, las personas requirieron de arriendos más baratos porque estaban ahorrando para comprar departamentos”, comenta el gerente de Estudios de Arenas&Cayo, Cristián Gutiérrez.
Esto se sumó, agrega, al apetito de los inversionistas quienes aumentaron su peso en la compra de viviendas, lo que ha generado un sobre stock de unidades para arriendo, e impulsa a la baja los precios. Se estima que por la reforma tributaria, los inversionistas adquirieron más de 48.000 unidades en los últimos dos años.
Vitacura y Las Condes las más afectadas
Según el levantamiento de información, son las comunas del sector oriente las más afectadas por la pérdida de rentabilidad.
Gutiérrez explica que, excluyendo a La Florida cuyo cálculo aparece distorsionado por variables de corto plazo, son las comunas de Vitacura o Las Condes las de mayor caída en rentabilidad.
Es así como en Vitacura cayó en 1,7 puntos porcentuales la rentabilidad de las viviendas, pasando del 5,8% en mayo de 2014 al 4,1% de este mes en 2016, mientras que Las Condes pasó de 6,4% a 5% en el mismo periodo.
“Las comunas que muestran menores rentabilidades son las de mayores ingresos, porque ha subido tanto el valor de venta que el arriendo no puede subir en ese mismo nivel, porque nadie está dispuesto a pagarlo. Cuando las personas arriendan buscan, principalmente, ubicación y no otras características”, añade.
Ejemplifica señalando que para el departamento en el piso dos, su arriendo es sólo un poco menor al que está en el último, pero en términos de venta entre estas dos unidades sí existen grandes diferencias. ”Cuando arriendas, como es por un tiempo definido, no estás dispuesto a sacrificar tanto de tus ingresos mensuales por características de un bien que no es tuyo y que eventualmente te cambiarás”, añade.
Por contrapartida, comunas céntricas como Recoleta o Santiago fueron menos impactadas por este fenómeno. “En las comunas del sector oriente es mucho más difícil traspasar el valor comercial de la vivienda al precio de arriendo, lo que no ocurre en Santiago porque el precio es menor y existe una alta demanda por localizarse en esa zona”, sostiene.
El repunte de la rentabilidad, estiman en la consultora, recién se vivirá en 2018, porque si bien hasta este año se pueden comprar viviendas sin IVA a la construcción, la mayoría de las ventas son en verde y las unidades serán entregadas en dos años más.
También ayudará a aumentar la rentabilidad las restricciones a los créditos hipotecarios que obligará a personas a optar por el arriendo.
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