por ignacio rojas
Luego de materializar la compra de un paquete de cinco edificios, el Fondo Aurus de Rentas Inmobiliaria se encuentra concretando un aumento de capital de UF 1.000.000, con lo que totalizará un patrimonio de US$ 360 millones. Pese a los ruidos sobre una eventual burbuja del sector que rondan hace unos meses, los socios de la firma Juan Carlos Délano y Roberto Koifman (que también se desempeña como portfolio manager) aseguran que en el negocio de arriendo de oficinas y centros de negocios no hay ese tipo de señales y, más aún, plantean que en los próximos años el valor de este tipo de activos debiera seguir aumentando.
- ¿Cómo va el proceso de aumento de capital?
- J.C. Délano: Se han ido cumpliendo las expectativas. Es una operación bastante exitosa de parte del fondo y de los aportantes. El patrimonio del fondo es US$ 360 millones, la mitad es patrimonio y la mitad es deuda. Nos hemos juntado con los actuales aportantes y estamos hace unos días hablando con los family offices y compañías de seguros. Su respuesta es buena porque este producto es único, su objetivo es repartir el dividendo.
- ¿Cuáles son las ventajas de invertir en este tipo de instrumento?
- En Chile el foco no es repartir el dividendo, sino que generar mayor valor para los inversionistas a largo plazo. Si al jubilarte tomas una renta vitalicia, te pagará UF + 2,8%. La plata en la bolsa, al rentar por dividendo están en el orden de 2% a 3%. En cambio, un activo como este, que reparte 100% de la utilidad en dividendos, renta en torno a UF + 7,5% y tienes una ventaja que detrás está la inversión en el ladrillo. Por eso es que nuestro objetivo es que se transe en el mercado para que cualquiera pueda comprar las cuotas.
- ¿Cuando hicieron el aumento de capital hace 12 meses la foto de la industria era diferente?
- Lo que se ha hablado de la burbuja a nosotros no nos afecta. Y aunque creemos que no hay, se estaría creando sólo en el mercado de vivienda y en unos sectores específicos. Creemos que pagamos un muy buen precio por la calidad de los activos que poseemos en estos edificios. Si hay una burbuja, es en un barrio determinado donde han subido mucho los precios.
- ¿Pero el alza en oficinas también es importante?
- Las oficinas en Chile medido en dólares están en precios súper razonables y hoy es mucho más barato comprar una oficina en Santiago que en Lima. Lo que pasa es que cuando tienes un país que está creciendo sobre el 5%, la necesidad de oficinas se va ampliando también. Podría ocurrir que producto de la oferta un grupo de edificios muy grande genere ruido un año, pero los terrenos son cada día más escasos, por lo tanto sale más caro comprarlos y también construir. Mientras el país siga creciendo a este ritmo va ha haber demanda de oficinas.
- ¿Cómo ven a los institucionales para este tipo de inversión?
- Los vemos muy interesantes por el know how y el volumen, pero hay que ir por etapas. Hay ciertos institucionales como las AFP que no les interesa que uno les esté repartiendo dividendos todos los meses. Estas propiedades se las compramos a un fondo alemán que tiene US$ 20.000 millones en activos y la verdad es que estos productos son súper maduros en los mercados. Estos edificios no están concentrados, porque están repartidos por diferentes sectores de oficinas en Santiago, Providencia y Las Condes, entre otras comunas. El fondo completo logra también una diversificación, centros de negocios de bodegas y oficinas. Es decir, la diversificación te favorece a tal punto que cuando se te cae un cliente, prácticamente no te afecta y eso es importante, porque hay que dar estabilidad a los inversionistas y ellos se planifican de esa forma.
-¿Por qué apostar por este fondo?
- R. Koifman. Hay que entrar porque se considera que rentarás por los próximos años, entonces entrar en el mejor momento es difícil pero tampoco tan importante. Aunque quizás no en el mismo porcentaje, creemos que los activos de rentas inmobiliarias seguirán creciendo.
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