Por Miguel Bermeo T.
Al menos una oferta a la semana dice recibir el área de inversiones inmobiliarias de Celfin Capital, que está en pleno proceso de invertir su segundo fondo. La historia ha sido exitosa, tras lanzarse en julio del año pasado, con un tamaño objetivo de US$ 150 millones, ya ha logrado invertir un 65% de lo propuesto originalmente, pero con hambre de ir por más.
Según Augusto Rodríguez, gerente de portafolio de Celfin, la estrategia del fondo es “comprar activos bien ubicados, de renta inmobiliaria, dejando fuera lo residencial”, apuntando a activos comerciales, de oficinas, estacionamiento e industriales. Y es precisamente esta última área, donde aún no han ingresado, y donde pretenden hacerlo prontamente.
Con todo, el fondo cuenta con un capital para invertir de unos
US$ 50 millones a US$ 60 millones, “pero si le agregamos deuda, podemos comprar unos US$ 150 millones más”, agrega Rodríguez, es decir llegar a unos US$ 400 millones. Algo semejante a lo que hicieron con el primer fondo, que tenía un capital de US$ 110 millones, pero sumándole deuda, se compraron activos por US$ 250 millones.
Entre éstos estuvieron las Torres del Parque, de Parque Arauco; el 30% del eficio CCU; los estacionamientos de Plaza Perú e Isidora Goyenechea y 12 strip centers, incluidos el de Pío XI, en Vitacura, y el de Av. Argentina, frente al muelle Barón, en Valparaíso.
“La principal palanca que tiene Celfin es que nos llegan muchos negocios, lo que nos permite ser selectivos. Eso sumado a que tenemos un equipo que se mueve rápido y que es serio, lo que nos ayuda a cerrar negocios de este tipo”, cuenta el ejecutivo, quien agrega que “hoy la competencia es fuerte, hay otros fondos, compañías de seguro, pero igual somos capaces de comprar a buenos precios”.
Es precisamente esta política lo que hasta ahora les ha impedido entrar en negocios industriales. “Hemos tratado de entrar, pero no hemos logrado cerrar un negocio que nos convenza. Hemos estado muy cerca, pero no estamos desesperados. Tenemos un plazo de inversión que dura un año y medio, partimos el año pasado en septiembre y aún tenemos harto tiempo para invertirlo”, cuenta el gerente de portafolio de Celfin.
En el área industrial dice que les gustaría entrar a centros de bodegaje, de distribución logística. “Hemos visto algunas cosas, con contratos de largo plazo, pero con arrendatarios que no nos convencen”, revela.
Pero eso no es lo único. Rodríguez cuenta que están negociando nuevas compras, pero que tomará unos meses en concretar estas adquisiciones.
“Estamos viendo de todo, estacionamientos, placas comerciales, strip centers en verde y construidos y oficinas también”. El ejecutivo dice que están viendo varias de estas alternativas en forma paralela, y con distintos grados de avance, por lo que no es tan previsible adelantar la próxima compra. Incluso, estarán mirando posibilidades en Perú y Colombia, donde el fondo II también está autorizado a invertir.
El fondo I de Celfin, cuenta Rodríguez, tiene un 60% invertido en oficinas, 30% comerciales y 10% en estacionamientos. El segundo vehículo de inversión espera invertir un 50% en oficinas, y el resto hacer un mix con otro tipo de activos.
En esta agresiva estrategia, las rentabilidades que ha conseguido Celfin llegan incluso a UF+9%. Por lo mismo, a Rodríguez le causa extrañeza que los fondos de pensiones estén tan limitados en invertir en este tipo de activos (sólo tienen cerca de 1% en esta área), comparándolo incluso con la realidad internacional, que llega hasta 15%. “Llama mucho la atención que en Chile las AFP tengan una inversión tan baja en productos como éste, y eso es porque la normativa los limita. (…) en el futuro lo razonable es que a las AFP se les dé más espacio, para que se haga más competitivo y más líquido, pues le falta al mercado”, dice Rodríguez.
El último gran negocio
El jueves de la semana pasada, Celfin concretó su última compra: nueve centros comerciales al grupo Israel Sinai. Convirtiéndose, con esta operación, en uno de los principales propietarios y administradores de strip centers del país, con más de 100.000 m2 de superficie comercial arrendable.
Celfin Capital incorporó aproximadamente 70.000 m2 adicionales de superficie comercial a lo que ya tenía. Entre los principales strip centers adquiridos, están el Paseo Los Trapenses, el Paseo Los Domínicos en Santiago y el Paseo Smol y Pedro de la Paz en la Octava Región.
Antes de eso, el fondo II ya había adquirido el 100% del Edificio Apoquindo 3039 (ex Edificio RBS) y el Edificio Plaza Manquehue, que se encuentra en proceso de construcción, con entrega estimada para abril de 2013. El primero de los fondos de Celfín vence el 2015, mientras que el segundo lo hará en 2016. Aunque las fechas son prorrogables.
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