Fácilmente, estiman en la consultora Real Source, los precios de arriendo de oficinas en Santiago, clase A y B, podrían caer un 10% en los próximos dos años, producto del mayor ingreso de metros cuadrados al mercado, la menor demanda y, como consecuencia, un alza en la vacancia.
“La disminución aproximada de un 10% de los valores, que ya comenzó de manera indirecta, se extenderá en la medida que la vacancia siga aumentando, situación que debiera mantenerse hasta finales del año 2015, principio del 2016. Más allá de eso, es difícil proyectar el desarrollo del mercado”, explica Diego Marcenaro, socio de la consultora.
Real Source realizó nuevas proyecciones para las variables del mercado, considerando el cambio de ciclo que se está dando. “Ya se está sintiendo una disminución en la demanda”, dice el estudio, lo que sumado al aumento de la oferta “ha comenzado a inquietar a los propietarios y desarrolladores”. Por lo mismo, “éstos están aplicando nuevas estrategias comerciales, las cuales si bien no incluyen hasta ahora grandes descuentos en los valores, si otorgan incentivos indirectos tales como aumento de los períodos de gracia y cubrir parte de los gastos de habilitación de los espacios”, dice el estudio.
Proyecciones
Según Real Source, actualmente existen más de 70 proyectos con permisos de edificación aprobados y en construcción efectiva, los cuales suman aproximadamente 783.000 m². Esta superficie debiera ir ingresando al mercado durante los años 2014 a 2016, de acuerdo al estado actual de avance de las obras de edificación.
En 2013 fueron recepcionados más de 30 proyectos -360.000 m² de espacios destinados a oficinas-, cifra que corresponde a la más alta registrada históricamente entre las oficinas clase A y B. De éstos, fueron absorbidos un poco más de 250.000 m².
Para este año, dice la consultora, “esperamos el ingreso de prácticamente el 60% de la superficie actualmente en construcción, casi 455.000 m² (incluido Costanera Center), de los cuales ya ingresaron 53.000 m² (el primer trimestre)”. En todo caso, Real Source dice que “es probable que esta cifra pueda variar en la medida que alguno de los proyectos en ejecución, sea retrasado o paralizado”.
En base a esto, Real Source se puso en tres escenarios de demanda para proyectar cómo se comportará el mercado en los años que siguen . En el primero, estimando una absorción promedio histórica, que bordea los 150.000 m² anuales; para el escenario N° 2, utilizando el promedio de absorción de los últimos cinco años es de 200.000 m² aproximados y finalmente para el tercer escenario, proyectando la absorción registrada durante el año 2013, unos 135 mil m².
“Como resultados generales de los distintos escenarios de absorción, hemos obtenido vacancias entre 10,1% y 12,4% para el año 2014 y entre 11,0% y 14,1% para el año 2015, las cuales, sin duda generarán cambios relevantes en un mercado acostumbrado por más de diez años a tasas de vacancia bajo niveles de 6% o en situación de estrés”, dice el reporte.
De esta forma, en Real Source dicen que hay que ver cómo se comportará el mercado, “ante este nuevo escenario comercial tan diferente a lo que se acostumbró durante los últimos diez años”. En todo caso, estima que la vacancia se situará sobre el 10%, por al menos tres años más, lo que aunque parezca alto para Chile, “no lo es para los mercados de las principales ciudades del continente, por lo que si bien existirá un período de acomodación para esta nueva realidad, no significa en ningún caso una crisis ni colapso”, añade el informe de proyecciones.
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