Los fondos de inversión inmobiliarios fueron de los activos que reaccionaron más bruscamente al estallido social de 2019, a lo que se sumó la crisis de la pandemia, con lo que las cuotas en bolsa de los mayores vehículos llegaron a transar 40% por debajo de su valor libro. Mientras que en el año se quedaron algo más rezagados que otros activos, ya comenzaron a repuntar y en el caso del mayor instrumento de la industria, Rentas Inmobiliarias, de Independencia, "el precio de mercado ya está a nivel de valor libro", dice Fernando Sánchez, presidente de la administradora.
El representante de la gestora hace un balance de cómo la crisis afectó a los fondos inmobiliarios, cómo se ha dado la recuperación y qué se puede esperar para 2021.
Respecto a los planes de Independencia para 2021, además de crecer en activos de bodegaje en Chile, tras aumentar de 40% a 70% su porcentaje de propiedad en Bodenor FlexCenter, Sánchez cuenta "estamos explorando activamente la renta agrícola".
Estallido social y pandemia
- ¿Cuál es su análisis de la crisis en 2020 y cómo ha afectado a las inversiones?
- Chile, si bien se ha visto menos afectado que el promedio de la región, ha presentado una recuperación económica más lenta respecto de las proyecciones que existían hace 6 meses producto del rebrote del Covid-19 en Estados Unidos y Europa, por la mantención de medidas restrictivas de la movilidad social y la incertidumbre política y económica.
El aumento del precio del cobre, en la medida que sea sostenible, mejora sin duda las expectativas respecto a un aumento de la actividad pues estimularía la inversión y el empleo en 2021, mitigando los efectos negativos causados por el deterioro de la posición fiscal, retiros de Fondos de Pensiones y clima de crispación social.
- ¿Es optimista o pesimista respecto a lo que viene para Chile el próximo año?
- Yo no soy de los que piensa que este país se va a ir por el Mapocho para abajo. Yo creo que la parte social y política se va a ir ordenando, seguramente de otra manera, se van a corregir algunas cosas y todo se va a ir acomodando. Y lo mismo con la pandemia, gracias a las vacunas.
- ¿Cuáles fueron los activos inmobiliarios más afectados?
- Sin duda, los activos más afectados son aquellos relacionados al entretenimiento, turismo y locales comerciales, que han visto una sensible caída en su clientela al permanecer cerrados en periodos de cuarentena y que actualmente, a pesar de estar abiertos a público, tienen aforos máximos muy reducidos, que no les permiten alcanzar el volumen de ventas necesario para cubrir sus gastos. Incluso, para los negocios que han podido realizar despachos a domicilios, estos resultan insuficientes para evitar tener que reducir sus costos al mínimo o incluso bajar sus cortinas.
Respecto a las oficinas, sin duda el teletrabajo aceleró la introducción de mayor flexibilidad de la jornada laboral y esto tendrá efectos permanentes, tanto en la forma como en la cantidad de metros cuadrados requeridos por persona. Por muchos años la tendencia había sido el paulatino aumento de la densidad de personas por metro cuadrado y el Covid-19 irrumpió no solo paralizando esta tendencia si no provocando una fuerte reversión. Esta menor densidad contribuirá a mitigar en parte la reducción en la demanda de superficie necesaria. Las oficinas, que tenían contratos con vencimientos el 2020 (1% de la cartera en caso de Independencia), disminuyeron sus necesidades de espacio, renovando contratos por menores superficies y a plazos de entre tres a cinco años.
- ¿Y cómo le afectó esto al fondo Rentas Inmobiliarias?
- Para el fondo Independencia Rentas Inmobiliarias, la recaudación de los flujos de rentas, alcanzó a un 97%, lo cual demuestra la solidez de la cartera de arrendatarios y la diversificación de sus negocios. El 3% restante de los flujos, corresponden a contratos que fueron renegociados con distintas modalidades, como: facilidades de pago de las rentas adeudadas, disminuciones de superficies, renegociación de rentas compensadas con extensiones de plazos, etc.
- Pero el valor de su cuota llegó a transar con un descuento de 40% en algún momento. ¿Cómo ve eso?
- A nivel del Fondo Rentas, al analizar el valor bursátil de la cuota desde el estallido de violencia hasta ahora, vemos que la mayor baja se generó entre el 18 de octubre y mediados de marzo, donde disminuyó un 40% ($ 1.117). Posteriormente, desde el inicio de la pandemia (16 de marzo) hasta ahora, la cuota ha recuperado un valor de $ 226, llegando a $ 1.739 al 30 de noviembre, valor que equivale a 1,01 veces el valor libro.
Si comparamos el comportamiento solo de 2020, la cuota ha disminuido un 13%, comportamiento positivo en comparación con los REITS USA, que han disminuido un 17,5% en el mismo período.
Visión y planes para 2021
- ¿Qué se puede esperar en 2021 para el sector inmobiliario?
- Para 2021, el escenario, no debería cambiar mucho mientras no haya sobre un 50% de población vacunada y la pandemia se mantenga con las características de este año, restringiendo la movilidad social. En este sentido, los activos de bodegaje seguirán como ahora siendo los más atractivos dentro de los activos no residenciales.
- ¿Cuáles son los planes de Independencia para 2021?
- Independencia en noviembre firmó un acuerdo por medio el cual establece que Fondo Rentas concurrirá al aumento de capital de Bodenor Flexcenter (BFC) que significará aumentar su participación de un 40% de la sociedad a un 70%, operación sujeta a consulta de la Fiscalía Nacional Económica.
- ¿Hay otro sector que les parezca atractivo?
- Hemos estado mirando con bastante atención el tema de renta agrícola, Chile tiene fuertes ventajas en eso y está llegando a volúmenes que pueden ameritar inversiones, con las que uno puede tener inversionistas de renta que sean dueños de los campos y operadores que sepan manejar y vender los productos. Actualmente hay fondo público de ese tipo, "Sembrador" de LarrainVial y los otros son fondos privados. El activo en ese caso son los campos más parte de la inversión básica de riego, bodega, packing, pero siempre desde un punto de vista más pasivo, la idea es tener de contraparte gente que lo sepa manejar. Creo que ahí hay oportunidades y es algo que estamos explorando activamente.
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