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Los cuatro factores que explican la caída de las acciones inmobiliarias en 2021

Los papeles de Inmobiliaria Manquehue encabezan las pérdidas, con una baja de 49%. Le siguen Paz Corp con una caída de 46%, Socovesa se ha contraído 44% e Echeverría Izquierdo ha perdido 42%.

Por: Francisca Acevedo O.

Publicado: Lunes 13 de diciembre de 2021 a las 12:06 hrs.

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Bolsa chilena

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Inmobiliario

Las consecuencias de las restricciones de la pandemia y la incertidumbre política en Chile convirtieron a las acciones del sector de construcción e inmobiliaria en las más golpeadas en 2021.

Los papeles de Inmobiliaria Manquehue encabezan las pérdidas, con una baja de 49% en el año a $ 57,7 por acción. Le sigue la acción de Paz Corp con una caída de 46% y que transa en un precio de $ 296,6. Los papeles de Socovesa se han contraído 44% hasta $ 109,56 y Echeverría Izquierdo ha perdido 42% de su valor en bolsa, donde su último precio registrado fue de $ 113,76 por título. Esto, en un período en el que su principal índice de referencia, el S&P IGPA ha subido 4,8%.

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Acciones vs resultados

El desempeño de estas acciones contrasta con los resultados que han reportado las compañías.

En el caso de Manquehue, en el tercer trimestre de 2021 logró revertir las pérdidas de $ 1.690 millones del mismo período de 2020, registrando ganancias de $ 1.395 millones. Por su parte, las utilidades de Paz llegaron a $ 9.550 millones en el acumulado enero-septiembre de este año, un 64,7% más respecto de igual período del año previo.

Mientras que Socovesa anotó utilidades por $ 21.949 millones a septiembre, evidenciando un alza de un 144% respecto de 2020. Asimismo, Echeverría Izquierdo registró utilidades por $ 5.007 millones a septiembre, un 54% más que en 2020.

Pese a que las utilidades del rubro han mejorado bastante respecto del año pasado, "es difícil proyectar que crezcan mucho para los años que vienen, a diferencia de otros sectores que vienen con recuperaciones más relevantes", dice el portfolio manager de acciones chilenas de Credicorp Capital, Felipe Herrera.

Los cuatro factores de la caída

En el mercado identifican cuatro factores que explican los fuertes descensos que han experimentado las acciones del sector y que podrían mantenerse en 2022.

En primer lugar, el aumento de la inflación, principalmente por los retiros de fondos de pensiones, lo que generó una fuerte alza en las tasas de interés a nivel local. El impacto se percibió en un aumento del costo de los créditos hipotecarios, que "eventualmente podría frenar las ventas inmobiliarias, en particular de viviendas de precio medio", señala la subgerente de renta fija corporativa de Inversiones Security, Paulina Barahona.

A la vez esto sube los costos de endeudamiento para el propio sector que opera con una estructura apalancada, es decir, que utiliza muchos préstamos para levantar sus proyectos.

Regulación

Las consecuencias del alza de tasas se ven exacerbadas por "una actividad económica contenida" y una expectativa de "mayores regulaciones que aplacen la entrega de proyectos", menciona Barahona.

Herrera apunta a que las acciones también fueron afectadas porque "algunos nuevos alcaldes empezaron a meter presión por los planes reguladores y dijeron que se pondrían más restrictivos para otorgarlos en el futuro", Herrera.

Las AFP y las small cap

Otro factor que ha incidido es las AFP han reducido sus posiciones en fondos de inversión de acciones chilenas small cap, en medio de la presión por rescates para pagar los retiros de fondos. Las acciones de construcción inmobiliaria son los principales componentes de esos vehículos y por eso se han visto perjudicadas.

El patrimonio administrado en total por los 10 fondos de inversión de acciones small cap de la industria, ha disminuido 26% en 2021. Su rentabilidad promedio ha caído 15% en el período, por lo que el 11% restante se explicaría por rescates.

Cadenas de suministro

Con las disrupciones que vivieron las cadenas de suministro en todo el mundo, el costo de los materiales de construcción tuvo una importante alza.

En esta línea, Barahona dice que hacia adelante uno de los temas a monitorear respecto a estas acciones es "el costo de mano de obra y de materiales, que presionó los márgenes del sector en 2021 y que aún prevalecería en la primera parte de 2022, pese a la moderación de algunos precios y normalización de stocks".

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