Esta semana, en un seminario organizado por la Cámara Chilena de la Construcción, el consejero del Banco Central, Kevin Cowan, advirtió que el fuerte repunte de las tasas largas observado en el mundo podría consolidarse como una tendencia de largo plazo, afectando a las tasas hipotecarias, tramo de deuda en la que el Banco Central -vía tasa de política monetaria- tiene poco espacio para intervenir.
El alza de las tasas largas -detonada por el alto déficit fiscal global, la creciente deuda soberana, las necesidades de capital de la inteligencia artificial y la inflación- no solo supone el fin del ciclo de hipotecas baratas en Chile y el mundo, sino que tiene efectos concretos sobre la valorización de las empresas abiertas a bolsa y todo el resto de la actividad económica.
El bono del Tesoro a 30 años llegó en las últimas semanas a 5,3%, su máximo en dos décadas. Chile no ha replicado con la misma intensidad ese movimiento, pero tampoco ha escapado. El bono local a 10 años se cotiza en torno a 5,7%, y aunque en los últimos días hubo cierto alivio, la curva de tasas largas se ha empinado en el mercado local, encareciendo el financiamiento de las compañías.
Y aunque una subida de tasas no afecta por igual a todas las empresas, sino que existe un grupo especialmente expuesto: compañías con activos de larga duración, ingresos predecibles y fuertes necesidades de capital.
Mallplaza, con menos margen para soportar una mayor tasa de descuento
La acción de Mallplaza sube 27% este año y tiene buenas perspectivas. Sin embargo, en el mercado destacan que el valor de sus centros comerciales depende de rentas que se recibirán durante décadas, por lo que cambios relativamente pequeños en la tasa utilizada para descontar esos flujos pueden tener efectos relevantes sobre su valorización.
Por ahora, el desempeño operacional sigue dando soporte. En el segundo trimestre, los ingresos netos aumentaron 8,7%, a US$ 188,7 millones, mientras el Ebitda creció 9,6%, hasta US$ 152,2 millones, con un margen de 80,6%.
El riesgo es que un nuevo aumento de las tasas reduzca cuánto está dispuesto a pagar el mercado por esos resultados. La relación aparece incluso en los modelos de las propias corredoras. En marzo, JPMorgan valorizó Mallplaza mediante un flujo de caja descontado utilizando una tasa libre de riesgo de 2,5% y un costo de capital propio de 8,7%. En mayo, el banco redujo su precio objetivo desde $ 4.400 a $ 4.300, manteniendo su recomendación de sobreponderar. Morgan Stanley, por su parte, elevó hace algunas semanas su precio objetivo a $ 4.100, un upside potencial de solo 4% respecto a su precio actual.
Parque Arauco: tasas podrían amenazar un ciclo intensivo de inversión
Parque Arauco comparte la exposición de Mall Plaza a las tasas largas, en pleno proceso de expansión. La compañía completó en junio un aumento de capital por cerca de US$ 300 millones para respaldar un plan de inversiones que supera US$ 1.000 millones y ha señalado que su capacidad anual de inversión aumentará desde cerca de US$ 200 millones a US$ 300 millones y mantiene abiertos proyectos y adquisiciones en Chile, Perú y Colombia.
Ese crecimiento entrega una fuente importante de expansión futura, pero también aumenta la sensibilidad al costo del dinero. Cuanto mayor sea la tasa utilizada para evaluar nuevos proyectos, más alto tiene que ser el retorno esperado para justificar cada inversión.
La corredora MBI redujo recientemente su recomendación sobre la acción a “subponderar”, con un precio objetivo de $ 3.390, un 14% más bajo que el precio actual. La corredora destacó que Parque Arauco tiene el mayor pipeline del sector en relación con su tamaño, con 227 mil metros cuadrados pendientes y US$ 499 millones de inversión remanente entre 2026 y 2030.
Cenco Malls transa con descuento
Cenco Malls también está expuesta a las tasas altas, pero en el mercado comentan que uno de los argumentos a su favor es que continúa transando con descuento frente a sus principales competidores y presenta un menor nivel de apalancamiento.
Los resultados del segundo trimestre fueron sólidos. Los ingresos alcanzaron $ 99.397 millones, un aumento de 9,3%. Itaú destacó que parte de esa mejora estuvo acompañada, sin embargo, por un aumento de 61,8% en los gastos financieros netos, una cifra que adquiere mayor relevancia si las tasas permanecen altas.
La corredora del BCI destaca que los arriendos fijos ya representan 76,1% de los ingresos de Cenco Malls. JPMorgan, por su parte, calculaba que la compañía tiene una deuda neta sobre Ebitda de 2,2 veces, inferior a la de sus comparables.
El papel cerró esta semana en torno $ 2.470, lo implica alrededor de 13% de potencial. Un analista explica que “su descuento puede funcionar como amortiguador frente a un deterioro de las condiciones financieras, pero no elimina el problema si es que aumenta la tasa soberana, ya que sube el retorno que el inversionista exige para comprar una acción expuesta al sector inmobiliario y se amplía el rendimiento requerido respecto de la renta fija”.
Aguas Andinas enfrenta mayor costo financiero
En Aguas Andinas, el efecto de las tasas no se limita a la valorización bursátil, sino que también puede golpear directamente en los resultados.
En el primer semestre, sus ingresos aumentaron 6,6%, a $ 386.383 millones, y el Ebitda creció 7,5%, a $ 200.885 millones. La deuda neta sobre Ebitda bajó desde 3,61 veces al cierre de 2025 a 3,53 veces en junio. Pero el resultado financiero negativo aumentó 12,3%, desde $ 49.317 millones a $ 55.402 millones. Al mismo tiempo, la compañía elevó 27% sus inversiones durante el semestre, hasta $ 91.614 millones.
En tanto, si los rendimientos largos aumentan, las nuevas emisiones y refinanciaciones pueden hacerse a tasas mayores, presionando el gasto financiero de la compañía.
También existe competencia por el lado del dividendo. Aguas Andinas reporta actualmente un retorno por dividendos de 5,19%, mientras el bono nominal chileno a 10 años ofrece alrededor de 5,7%, lo que reduce el atractivo sobre el papel de la sanitaria.
Las corredoras, pese a ello, siguen observando valor en la acción de Aguas Andinas. Scotiabank tiene una recomendación de rendimiento superior al mercado y un precio objetivo de $ 400, mientras Banchile mantiene “comprar”, con un precio objetivo de $ 410, lo que implica un potencial de revalorización cercano a 20%.
Enel Chile: tasas afectan a activos que operan por décadas
En el caso de una generadora como Enel Chile, la tasa larga afecta especialmente el costo promedio ponderado de capital utilizado para valorar centrales, proyectos renovables y sistemas de almacenamiento cuya vida útil puede extenderse durante décadas.
El consenso entre 10 corredoras proyecta para 2026 un Ebitda promedio de US$ 1.432 millones, una utilidad neta de US$ 540 millones y deuda neta de US$ 3.174 millones. La operación, por tanto, mantiene resultados robustos, pero eso no elimina el riesgo de valorización: cuanto mayor sea el costo de financiamiento, menor es el valor presente de los flujos futuros de esos activos.
BCI mantiene su recomendación de sobreponderar Enel Chile, con un precio objetivo de $ 94. Itaú revisó en julio su valor a $ 90 y bajó la recomendación a desempeño en línea con el mercado. JPMorgan tiene un objetivo de $ 87, mientras LarrainVial se mantiene neutral con $ 83.
Con la acción en torno a $ 81 actualmente, el rango de revalorización va desde un potencial de apenas 1,5% frente al objetivo de LarrainVial hasta cerca de 15% frente al de BCI. Si las tasas largas vuelven a escalar, se podría comprimir aún más ese espacio y elevar el retorno mínimo exigido a las nuevas inversiones. A ello se suma que una mayor rentabilidad de la deuda soberana reduce el atractivo relativo de las eléctricas como alternativas de dividendos estables, explican en el mercado.
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