“Hemos visto una transición natural hacia una base de accionistas más institucional”. La frase es de Claudio Chamorro, el gerente general de Red Megacentro, y quedó plasmada en el acta de la junta de accionistas de abril pasado de esta compañía, más conocida como Megacentro, a secas. El máximo ejecutivo aludía así al sostenido aumento de participación accionaria que han tenido el grupo Angelini y también un fondo ligado a la gestora financiera Link Capital en esa compañía inserta en el rubro de renta inmobiliaria logística.
Fundado en 1995, con un primer activo en Concepción, Megacentro es uno de los mayores desarrolladores y constructores de bodegas industriales del país que, con operaciones en Chile, Perú y Estados Unidos, está en medio de un momento cúlmine de cambios de propiedad, con la sostenida salida de accionistas minoritarios. Todo, mientras la compañía -comandada por Alfredo Moreno como presidente- intenta reordenar su deuda y mejorar las prácticas de su gobierno corporativo, de modo de quedar preparada para acudir a la bolsa en el futuro.
US$ 142 millones ya invertidos
En Megacentro cohabitan en la actualidad cuatro grupos de socios, sin que exista un controlador. El mayor es el grupo Angelini, que participa en Megacentro con el 26,6%, a través de su sociedad Inversiones Siemel, que había entrado al grupo inmobiliario en 2018, con el 23%. Pisándole los talones, le sigue un fondo de inversión inmobiliario administrado por Link Capital Partners, con el 23,99%, que había ingresado en 2021 con un inicial 14%. Y más atrás aparecen el grupo Ebco, cuya cara más visible es el empresario Hernán Besomi, el impulsor de Megacentro, con el 21,54% y, en cuarto lugar, Inversiones Patagual, ligada a Christian Schussler, con el 15,32%.
Como Megacentro es una sociedad anónima cerrada, no es líquida y, por tanto, hasta ahora no hay otra forma de vender o comprar propiedad que llegando a acuerdo entre los propios accionistas. Quienes quieren bajar o salir, buscan a aquellos que puedan tener interés… y liquidez para comprarles.
En estos días, precisamente dos históricos accionistas de la firma, Luis Felipe Lehuedé y Gustavo Swett, activaron el mecanismo y llegaron a un acuerdo con el grupo Angelini, para venderle a este grupo sus participaciones en la firma -de 5,7% y 1,4%, respectivamente-, lo que implicará que ambos accionistas salgan por completo de Megacentro.
Varias personas cercanas a Megacentro coinciden en que esta operación se gestó por el interés de aquellos socios de salir de la firma tras haber sido parte activa del management y del directorio en ella, pero ya no lo son, por lo que su estadía como socios pasivos y minoritarios habría sido parte del driver para activar su éxodo, junto con los recursos que les brindará la venta. Y encontraron en Angelini un comprador interesado, con liquidez y dispuesto a aquel desembolso, habida cuenta de que este conglomerado viene apostando por este grupo logístico sostenidamente, y que con la operación podría acercarse a acumular un tercio de la propiedad.
Tras su ingreso de 2018, en diciembre de 2024, la sociedad Siemel ya había acordado comprar un 10% adicional en manos de Ebco, aunque luego, en enero de 2025, sólo consiguió adquirir un 4,47% de esa transacción. Y es que, por las normas de un pacto de accionistas ampliado -que incluye a los fundadores y a los dos mayores socios, Siemel y el fondo ligado a Link-, rigen derechos preferentes para los socios, por si alguno también se interesa en subir su participación. Como son ventas y no aumentos de capital, no hay dilución de accionistas en estas transacciones, pero sí, por supuesto, la posibilidad de aumentar presencia.
Considerando esas dos operaciones ya hechas por el grupo Angelini, ya ha desembolsado el equivalente a unos US$ 142 millones en Megacentro.
Si la nueva compra fructificara en su totalidad, desembolsaría del orden de US$ 42 millones más.
Asegurar dos directores
Pero en el actual deal ya hay otro accionista que estaría con la intención de ejercer al menos en parte su derecho preferente, el fondo de inversión Link Inmobiliario I ligado a la AGF de Link Capital Partners. Como se trata de un fondo, es decisión de los aportantes -entre los que está la AFP Cuprum y otros institucionales, compañías de seguros y family offices- definir los pasos a seguir. Pero, al menos de parte de la administradora, la sugerencia apuntaría a que compren un 1% adicional en función de su prorrata, y llegar así al 25% de la propiedad de Megacentro.
Con ese porcentaje podrían asegurar la nominación de dos directores en la mesa de la compañía. Si bien ya los tienen, el segundo cupo sale con votos de apoyo de otros accionistas. De ahí que ya llamaron a asamblea de aportantes para el 24 de agosto, de modo de discutir un aumento de capital y estar preparados para actuar si los aportantes dan el vamos.
Hace un tiempo, el Grupo Link había comprado el 6% a 17 accionistas minoritarios que estaban fuera del pacto.
US$ 580 millones
Por el momento, esta nueva movida del grupo Angelini se inscribe dentro de lo que podría considerarse una inversión financiera -no ha manifestado interés en llegar al control- y, de hecho, incluso si concretara la compra de aquel 7,17% adicional, por cifra repartidora no alcanzará a sumar a un tercer director en la firma inmobiliaria, instancia donde ya participa a través de Andrés Lehuedé Bromley, el CEO de AntarChile, y de José Antonio Llaneza, el CEO de Siemel.
Pero otros conocedores indican que de parte del Grupo Angelini es una jugada de “oportunidad” inserta en un puzzle más amplio, de más largo plazo. De partida, Megacentro es la principal inversión para Inversiones Siemel, que también participa en otros negocios agrícolas e inmobiliarios, entre otros. Y la compraventa propuesta de acciones de Megacentro “está barata”, coinciden varios testigos, comprando a un valor compañía más bajo de lo que sería su “valor justo” de mercado.
Considerando el valor por acción acordado en este deal, de 0,017034845 UF, da a Megacentro un valor compañía equivalente a unos US$ 580 millones, lejos de valores de antaño en que en otras transacciones el valor compañía había estado por sobre los US$ 750 millones. Una reducción que está en sintonía con los impactos que las altas de interés han tenido en general sobre los negocios inmobiliarios, pero que todos apuestan a que mejore.
El build to suit
El telón de fondo es que las perspectivas de Megacentro son de crecimiento, en línea con drásticos cambios que ha aplicado la compañía en su negocio en sí y también en las prácticas en su gobernanza, intentando superar conflictos que han marcado su pasado reciente (ver recuadro). La firma ha estado abocada a llevar a cabo un proceso para bajar su deuda, lo que ha implicado un proceso de desinversión en activos no estratégicos.
En 2025, concretaron la venta de operaciones de frigoríficos en Perú y además desinvirtieron en centros industriales en Estados Unidos. Estas ventas le ayudaron a la firma a reducir el indicador de su deuda, de 12,2 veces que registraba a finales de 2024, a 10,4 veces ebitda al cierre de 2025. ¿Su foco ahora? Concentrarse en sus negocios centrales: gestionar proyectos, a la medida de clientes estratégicos -grandes empresas y operadores logísticos, como Mercado Libre-, y también parques logísticos multicliente que incluyen centros de distribución, bodegas flexibles, mini bodegas, oficinas y servicios asociados. Así, al cierre de 2025, Megacentro redujo su superficie bruta arrendable en 3%, pero de todos modos logró un aumento de su ebitda de 6,9%, a $ 109.762 millones.
Y en lo que a gobierno corporativo se refiere, esta misma semana Megacentro aprobó voluntariamente acogerse al mecanismo de sociedades abiertas en las operaciones con partes relacionadas, el llamado régimen establecido en el Título XVI de la Ley N° 18.046 sobre Sociedades Anónimas, que es más robusto que para las sociedades cerradas.
Un conocedor de la interna de Megacentro explica así el panorama: hay al menos parte de los accionistas que buscan que el camino final sea llevar a Megacentro a la bolsa. “La bolsa es un objetivo para la compañía. Lo que ocurre es que el mercado de capitales ha estado extremadamente débil y no ha sido el momento. Pero hay una decisión de hacer el mejor esfuerzo por ir en esa dirección, una intención, un deseo de que la compañía vaya a la bolsa”, dice este testigo. Un escenario que le acomodaría al grupo Angelini -que no estuvo disponible para participar de este artículo-, para dar al fin liquidez y upside a esta inversión. ¿De cuánto? Eso está por verse.
Felipe Guzmán versus Hernán Besomi
Muy públicos han sido en el pasado reciente los conflictos que han afectado a accionistas de Megacentro en torno a las relaciones con partes relacionadas. Y un rol protagónico y voz cantante en este asunto lo ha tenido el accionista Felipe Guzmán Honorato, a través de la sociedad Inversiones y Asesorías San Felipe SpA, quien se enfrascó vía arbitrajes en cuestionar una serie de operaciones.
Tras llegar a un acuerdo, retiró una de las solicitudes. Pero otra ha seguido su curso e incluso fue nombrado el árbitro que verá esta causa, Óscar Torres Zagal, en una acción en que en lo medular cuestiona operaciones en las que asegura hay conflicto de interés respecto del Grupo Ebco, ligado a Hernán Besomi.
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Azucena González
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