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Nuevo socio, mandato a BTG y quinto fondo: los próximos pasos de 12ten en EEUU

Tras más de dos años sin hacer ninguna inversión, la gestora inmobiliaria chilena -que nació de la adquisición de los activos inmobiliarios en EEUU de Frontal Trust- volvió al ruedo. En mayo adquirió el primer activo de su quinto vehículo, un conjunto de 180 departamentos en Houston. Ahora, dicen, es el momento apropiado para invertir en el país del norte, aprovechando los descuentos en ciudades con sobrestock tras el boom de la construcción postpandemia.

Por: María José Gutiérrez

Publicado: Sábado 8 de agosto de 2026 a las 21:00 hrs.

María José Gutiérrez

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En el noroeste de Houston, junto a Bear Creek Park y a minutos del distrito de Energy Corridor, está Harper’s Mill, un conjunto de departamentos de baja altura construido en 1984. Sus 180 unidades las arriendan sobre todo trabajadores de servicios, transporte y profesionales de unos 40 años de empleadores como Amazon y Tenaris. Tras dos décadas en manos de un mismo dueño -la estadounidense Interurban-, el condominio pasó a fines de mayo a manos chilenas: la gestora inmobiliaria con base en Miami 12Ten Capital.

Harper’s Mill es el primer activo del quinto fondo de 12Ten, un vehículo de US$ 40 millones destinado a multifamily (edificios de departamentos en renta) en EEUU. La firma pagó US$ 90 mil por cada unidad, la mitad de lo que costaría construirlo hoy, explican los socios chilenos, y con un 30% de descuento frente a transacciones comparables del mismo barrio y antigüedad. La meta del fondo es sumar tres o cuatro propiedades más y armar un portafolio que, con deuda, ronde los US$ 100 millones. ¿Dónde? En el norte de Florida, Dallas y Houston principalmente.

Detrás de 12Ten están Luis Felipe San Martín -que compró la operación en EEUU a Frontal Trust en 2024-, Tomás Tagle y Felipe Figueroa. Este último se acaba de sumar como socio, tras nueve años como COO del fondo Independencia en EEUU, donde participó en más de US$ 3.000 millones en transacciones de las cuales lideró US$ 1.500 millones. Vive en EEUU hace 16 años y es ahora el segundo socio con mayor participación.

“A fines del año pasado me hicieron una propuesta muy interesante, me mostraron el equipo y lo que querían hacer, y me hizo sentido”, dice Figueroa. “En la parte multifamily hay una oportunidad grande, y creo que estamos bien preparados para capturarla en esta vuelta”, añade.

Su llegada redibuja el mapa interno de la firma. 12Ten Capital -que a diferencia de otros gestores chilenos que operan en EEUU está integrado verticalmente, es decir busca el activo, lo compra, consigue el financiamiento y firma las garantías personales de la deuda frente al banco- tiene dos oficinas, en Miami y Santiago, y un equipo de ocho personas. En EEUU trabajan cuatro -Figueroa, Tagle, San Martín y la property manager Karen Bermúdez- y en Chile está el área de middle y back office, el análisis y la mayoría de los clientes.

Si la compañía sigue creciendo de acuerdo al plan, Figueroa quedará a cargo de la oficina norteamericana y San Martín regresará a Chile -luego de 13 años- en 2027.

La alianza con BTG

Cuando San Martín compró la operación a Frontal Trust, ésta ya tenía cuatro fondos. En los 24 meses que siguieron, la empresa no hizo ninguna nueva inversión. Las tasas estaban altas, variables, y los precios caros. Apostaron por esperar hasta que llegara el momento adecuado.

“Lo que estamos viendo hoy es una ventana de oportunidad para adquirir activos multifamily y comprárselos a vendedores con problemas de refinanciamiento y a un descuento significativo con respecto al precio de reposición. Houston ha sido el mercado que más rápido se ha corregido. Estamos viendo ahí un promedio de 24% de descuento sobre el peak de 2021-2022. En Dallas estamos viendo más o menos un 22% de descuento sobre el peak. Y en esos dos mercados es donde estamos hoy día haciendo la mayor cantidad de ofertas. De hecho, en el proceso para llegar al activo que ya tenemos en el portafolio presentamos 16 cartas de oferta. Y finalmente cerramos dos activos pero uno se nos cayó en el due diligence”, explica el socio mayoritario.

Este quinto fondo lo comercializará BTG Pactual. “Es la primera vez que un banco de ese nivel nos distribuye. Para nosotros hay un antes y un después”, dice San Martín. Los primeros US$ 10 millones del fondo los levantó la propia firma, y con eso compró Harper’s Mill. La alianza con BTG le permite seguir sumando capital al vehículo, que sigue abierto.

70% de los inversionistas son chilenos, el resto viene de Perú y, cada vez más, de Argentina, explican. El ancla es un family office chileno con dos décadas de exposición inmobiliaria en Estados Unidos, que entró con el 10% del fondo. A ese inversionista -cuyo nombre no quieren revelar- lo habían ayudado para dar vuelta un activo en problemas en Dallas: 12Ten renegoció la deuda, cambió la administración y mejoró los indicadores, y de ahí nació el respaldo.

Momentum

Desde fines de mayo, 12Ten ha analizado una veintena de propiedades, hizo ofertas por cinco y está compitiendo en un proceso que se resolverá en los próximos días. Cada vez más, la contraparte no es el dueño del edificio. “Un 40% de las ofertas se las hacemos directamente al lender (prestamista), porque el dueño que puso el capital ya perdió toda la plata”, dice San Martín. Hace nueve meses esa proporción era del 10%; hoy llega al 50%, empujada por el alza de remates de los últimos tres meses.

El ciclo que viene se parece al que siguió a 2008, apuestan los socios. “El problema es que la gente que quedó con una mala experiencia y que dice ‘no invierto más en Estados Unidos’, es la que va a perder este nuevo ciclo”, dice Figueroa. “No va a ser sin dolor. Las correcciones que vemos de a poco, en algún momento tienen que venir en masa”, remata San Martin.

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