Una luz de alerta se encendió para los desarrolladores inmobiliarios que apostaron por La Dehesa, en Lo Barnechea. Durante el segundo trimestre de este año, cada proyecto emplazado en esta zona, en promedio, vendió sólo 0,7 unidades al mes.
Este dato es uno de los que evidencia la sobreoferta existente en esta zona de la capital, producto de una fiebre de las inmobiliarias por la densificación de lujo en La Dehesa. Es un escenario complejo, que ha hecho que algunas compañías optaran por congelar sus iniciativas.
“Nosotros teníamos pensando partir con dos proyectos en La Dehesa, pero decidimos bajarlos y fue una decisión acertada y a tiempo, porque la oferta disponible casi se triplicó y se venden las mismas o menos unidades que hace un año”, dice el gerente de una inmobiliaria que prefiere mantener su nombre en reserva.
Añade que, incluso, están dispuestos a vender estos paños si les entregan un buen precio porque calculan que el mercado se demorará en encontrar su equilibrio.
Los datos corroboran esta percepción. Según un levantamiento realizado por la consultora Tinsa, el stock en esta zona llegó a 820 unidades, la más alta desde que se tenga registro, aumentando en 530 respecto de inicios del 2015.
Si se consideran los proyectos, existían a junio 28 iniciativas en venta, más del doble que un año atrás. “Cuando se hace el análisis y se llega a la conclusión de que existe sobreoferta es porque se ve que en el histórico se provoca una acumulación del stock, es decir, no se absorbe al mismo ritmo del que se está produciendo”, comenta el jefe del departamento de investigación de Tinsa, Fabián García.
Explica que en los últimos años existió un boom de densificación con departamentos de lujo en zonas cercanas al Portal La Dehesa. Un ejemplo es que en el segundo trimestre del año pasado ingresaron siete proyectos nuevos, cifra que se escapa de la norma, ya que en esta zona era normal que durante algunos trimestres no se lanzaran desarrollos.
¿Por qué ocurrió? “En un momento dado, por los datos de absorción, era muy atractivo desarrollar proyectos en La Dehesa. Ingresaron muchos, en especial iniciativas de departamentos. Se veía que el barrio estaba poco densificado, no obstante, subterráneamente, existía el mercado de los permisos de edificación. Quizás se veían muchas casas todavía, pero en realidad había desarrolladores que ya tenían los permisos aprobados”, teoriza el experto de Tinsa.
El agresivo ingreso de iniciativas llevó a las nubes los tiempos para agotar stock. Si en el segundo trimestre del año pasado se necesitaban 13,1 meses, en el mismo periodo de este año llegaban a 40,1.
Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), durante el segundo trimestre de 2016 la velocidad de ventas alcanzó, en promedio, a 24,6 meses. García opina que este es un periodo normal y se considera sano hasta los 32 meses.
Punto de equilibrio quizá a fines de 2017
Dada las características del mercado, en donde el precio promedio por unidad supera las 11 mil UF, las velocidades de ventas son menores a otros sectores, por lo que no se augura una reducción del stock en el corto plazo.
“Lo que esperamos que ocurra en la zona es que ingresen menos proyectos, el que en algunos periodos debería ser cero, y sólo así se tenderá a que el stock alcance un punto de equilibrio”, sostiene García.
Agrega que a fines del próximo año, de no ingresar nuevos desarrollos, esta zona podría estar en condiciones más sanas de mercado.
Eso sí, la sobreoferta no ha tenido impacto en precios. En la actualidad este sector presenta un valor de 82,4 UF/m2, el que se ha mantenido en niveles similares desde 2014.
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