En los últimos años, la industria inmobiliaria ha navegado por una ruta compleja.
Tras el ajuste que golpeó al sector, con quiebras y cierres de diversos actores ligados al negocio, los edificios multifamily -activos de un solo propietario, destinados al arriendo- lograron consolidarse como uno de los segmentos más resilientes del mercado.
De acuerdo con cifras de Colliers, al cierre de 2025, el mercado contabilizaba 183 edificios multifamily, con un inventario total de 44.020 departamentos.
Sin embargo, el escenario comenzó a cambiar. Pese al auge que registró esta clase de activo durante los últimos seis años, el interés por mantener estos portafolios ha comenzado a enfriarse. Y con ello, una serie de fondos de inversión que administran estos edificios iniciaron procesos de venta.
“En los últimos años la inflación, entre otros impactos negativos, no ha permitido que la rentabilidad de estos edificios haya aumentado, generando un escenario de poca liquidez en el mercado por parte de los vendedores. Esto ha hecho que muchos hayan tomado la decisión de salir a vender por unidades”, sostuvo a DF el gerente de inversiones y asset management de Grupo Euro, Thomas Verbeken.
Las razones
Para el gerente de finanzas corporativas de GPS Property, Esteban Acevedo, gran parte de las inversiones en multifamily se concretaron en un contexto marcado por bajas tasas de financiamiento y perspectivas favorables para este tipo de activos.
Sin embargo, “en los últimos años, producto del ciclo de inflación, las rentas reales (en UF) no fueron capaces de seguir la inflación con una caída de entre un 10% a 20%, adicionalmente se incorporó la sobretasa de contribuciones, costo que no estaba proyectado”.
Según el ejecutivo, este escenario ha impactado directamente los ingresos operacionales netos y el Ebitda de los edificios. A ello se suma un incremento en los costos de financiamiento que, de acuerdo con estimaciones de la industria, ronda los 200 puntos base.
“En muchos casos, las valorizaciones actuales están por debajo de los valores de desarrollo o adquisición, por lo que la venta de unidades de forma retail permite recuperar capital”, complementó Acevedo.
A este cuadro se agrega otro elemento: la menor participación de inversionistas institucionales en la compra de edificios completos, lo que ha reducido la liquidez del mercado y dificultado las transacciones de gran escala.
Fuentes de la industria explicaron que por lo general, un inversionista institucional exige retornos asociados a un cap rate (rentabilidad anual esperada comparada con el precio de compra) cercano al 6%, mientras que un comprador individual está dispuesto a aceptar retornos en torno a 4,5%, lo que permite obtener valorizaciones más altas mediante la venta de las unidades por separado.
Bajo este contexto, y según pudo constatar este medio, al menos tres fondos de inversión ya han iniciado procesos de venta. El denominador común es que los edificios están siendo comercializados por unidades.
Los fondos
Uno de ellos es el vehículo “Bci Eurocorp II”, cuyos principales inversionistas son Grupo Euro, Bci Corredor de Bolsa, la compañía de seguros Confuturo y la familia Angelini.
El vehículo administra una cartera compuesta por cuatro edificios: dos ubicados en Ñuñoa, uno en Estación Central y otro en Quinta Normal. En conjunto, suman 1.506 departamentos bajo administración.
Bci señaló a DF que el fondo fue lanzado en 2024 y que “fue estructurado desde su origen con el objetivo de adquirir edificios habitacionales ya construidos bajo el formato multifamily para la venta de sus unidades de manera individual”.
Fuentes conocedoras del vehículo sostienen que el proceso de comercialización se aceleró debido a los factores que han afectado la rentabilidad.
De hecho, el reglamento interno establece que “el plazo de duración del fondo se extenderá por un plazo de cinco años contados desde el inicio de operaciones”.
Otro ejemplo de la salida de algunos fondos es el “Desarrollo para Renta Residencial LarrainVial-Ingevec”, cuyos principales aportantes son la propia inmobiliaria, LarrainVial Corredora de Bolsa e Inversiones Trentino, sociedad ligada a la familia Angelini.
El fondo posee siete edificios distribuidos entre las comunas de La Florida, Ñuñoa y Santiago. De ellos, dos comenzaron hace cerca de tres meses un proceso de venta por unidades y registra más del 50% de las unidades vendidas.
A estos casos se suma el fondo “Rentas Residencial LarrainVial-Eurocorp”, cuyos principales aportantes son Euro Rentas -inmobiliaria ligada a Grupo Euro-, LarrainVial Corredor de Bolsa y la aseguradora 4 Life, vinculada a la familia Del Río.
Los expertos coinciden en que la estrategia está encontrando una recepción favorable en el mercado.
Explican que los departamentos provenientes de edificios multifamily suelen comercializarse con rapidez debido a que cuentan con estándares de administración, mantención y servicios que, en muchos casos, superan los de proyectos tradicionales de vivienda, haciéndolos especialmente atractivos para compradores individuales.
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