La palabra crisis está descartada -al menos por ahora- según los actores y expertos inmobiliarios, frente al ajuste que registran algunos indicadores del sector.
Para Tomás Izquierdo, de Gemines Consultores, sin duda ha habido un freno en la industria. “Se moderó el crecimiento, será menos burbujeante, pero más sano”, dijo ayer en un seminario organizado por la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop).
El economista comentó cómo el stock ha ido disminuyendo, mientras que las ventas siguen creciendo, a un ritmo más moderado en todo caso. Por lo mismo, los meses para agotar la oferta también han ido a la baja (ver gráficos).
“El nivel de stock se ha ajustado a la baja, aunque no ha llegado en ningún momento a los récord históricos anteriores de 2008-2009 (…) ¿Qué quiere decir esto? Hay escasez de viviendas y la velocidad de venta así lo muestra”, explicó Izquierdo.
En todo caso, el economista asegura que “habrá crecimiento en las ventas de viviendas nuevas, aunque menor que el año pasado”. Así, estima que este período se venderían unas 40 mil viviendas, otra vez récord en el sector, aunque la expansión sería de sólo un 4,5%, lejos del 26% que se registró en 2012.
Según Izquierdo, esta ralentización provendrá en menor medida de la demanda, pero mayoritariamente por una estrechez de la oferta. En parte, se debería a la intervención verbal del Banco Central, que el año pasado advirtió de señales de una burbuja inmobiliaria.
Otra de las razones de esta restricción de la oferta es la escasez de suelo, el que se ha vuelto más caro, mientras que las limitaciones municipales también han hecho caer el número de nuevos permisos de edificación. Un ejemplo es Santiago Centro, que congeló los permisos en un sector de avenida Matta.
Los actores
En tanto, las inmobiliarias reafirman el análisis de Izquierdo. Cristian Armas, de inmobiliaria Armas, dice que “lo que hay aquí es una contracción de la oferta, hay cada vez menos proyectos, no por que falten compradores, muy por el contrario, hay muchos más compradores que el año pasado. Lo que pasa es que hay menos proyectos, por una endémica falta de tierra, producto de las sucesivas restricciones que han puesto los alcaldes a la construcción en altura y densidad”.
En tanto, Pablo Droguett, gerente comercial de Aconcagua, dice que “lo que ha pasado es que hay una falta de producto de entrega inmediata y falta de oferta. Ha costado salir con nuevos proyectos (…). Pero no hemos visto en ningún indicador una caída en la demanda”.
Todas estas restricciones, agrega Armas, “no harán más que aumentar los precios de las viviendas al menos otro 5% real este año”.
Por su parte, Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, menciona que no ve “una contracción relevante. Las alzas y bajas en la actividad, de magnitudes moderadas como las actuales, son parte normal de este negocio”. Mientras, Víctor Bezanilla, presidente de Besalco, explica que “lo que sí estamos viendo son las primeras señales de alerta, pero es muy poco todavía como para preocuparse”. El ejecutivo advierte que los sectores más afectados podrían ser “los proyectos más caros y la segunda vivienda”.
Chilenos preferirán viviendas más caras a 2025
Estiman que un 62% de las ventas serán unidades sobre 4.000 UF.
Un 62% de las viviendas que se vendan en el Gran Santiago en el año 2025 superarían el rango de las 4.000 UF, muy por encima del 23,5% que hoy ocupan en la torta, según estimaciones de Gemines Consultores.
Las previsiones de la consultora se basan en que el país siga creciendo a tasas promedio de 4,9% y, por tanto, el ingreso de las familias crezca. "El 25% del ingreso de esa familia permite pagar un dividendo más alto, porque el ingreso es más alto, por lo tanto, compran una vivienda más cara", dice Tomás Izquierdo.
La tendencia viene dándose desde hace unos años, según Gemines. Por ejemplo, en 2001 las viviendas sobre 4.000 UF representaban sólo un 9,6% del total de ventas. Mirando al 2025, el otro segmento de viviendas de mayor valor, entre 3.001 UF y 4.000 UF será un 20,6%, siendo que en 2012 representaba un 34,2%.
Respecto de las ventas, según Izquierdo, el 2025 las colocaciones totales sumarían unas 67.843 unidades, de los cuales un 80% serían departamentos y un 20% casas. Así, entre 2012 y 2025 el mercado debería agregar unas 650 mil unidades. Respecto de dónde ubicar estas viviendas, Izquierdo cita un estudio de la Universidad Católica, encargado por la Cámara Chilena de la Construcción, el que propone densificar las zonas cercanas a las líneas de Metro, lo que daría cabida a unos 468 mil departamentos, usando la normativa de construcción actual.
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