A principios de septiembre, el alcalde de Maipú, Tomás Vodanovic, presentó el nuevo Plan Regulador Comunal (PRC), el cual cierra la puerta de forma definitiva a los megaedificios. Los cambios afectan a 248,1 hectáreas en zonas clave como Av. Américo Vespucio y Av. Pajaritos.
“Se felicita al municipio por su eficiencia en un proceso que, por lo general, suele demorar años. Sin embargo, esta rapidez no debe eclipsar las preocupaciones más profundas sobre la visión a largo plazo que implica esta decisión. El enfoque en limitar la altura de los edificios, sin modificar la densidad permitida, revela una visión errada del desarrollo urbano”, sostiene Sergio Correa, gerente Inmobiliario de la intermediadora Colliers.
El nuevo PRC establece distintos límites, que van entre seis y 11 pisos en los ejes de Av. Pajaritos, Américo Vespucio, 5 de Abril y en la Ruta 78, en el sector de Portal del Sol. Con ello, el municipio busca compatibilizar la necesidad de densificar los principales ejes de Maipú para aumentar la oferta de vivienda bien localizada, con el desarrollo armónico de los barrios y la calidad de vida de los vecinos.
“Actualmente, la densidad proyectada en las zonas afectadas es de 450 habitantes por hectárea, muy por debajo del máximo promedio permitido en las áreas modificadas de 828 hab/há. Esta subutilización del potencial urbano es preocupante. La modificación, lejos de reducir la densidad, simplemente acota la altura, lo que significa que en la práctica se podrían construir la misma cantidad de viviendas, pero en edificios más bajos. Esto genera una paradoja: se reduce la altura pero no la ocupación, sacrificando espacio valioso y capacidad de adaptación a las necesidades habitacionales futuras”, dice Correa.
Y añade: “Limitar la altura no resuelve los problemas de fondo; de hecho, esta medida puede tener el efecto contrario al perpetuar un desarrollo desordenado y subutilizado”.
A juicio del ejecutivo, “la altura no es el enemigo del buen urbanismo”: afirma que cuando está bien regulada, permite aprovechar mejor el suelo urbano y maximiza el acceso a viviendas en áreas con buena conectividad.
“En este sentido, la decisión de Maipú ignora el potencial de la infraestructura pública existente, especialmente la inversión millonaria en líneas de Metro y autopistas que conectan eficientemente la comuna con el resto de la ciudad. Al restringir el desarrollo vertical, se crea un uso ineficiente del suelo y se desperdician oportunidades para generar viviendas más asequibles, accesibles y de mayor calidad”, destaca.
“Intereses electorales”
Frente a esto, el gerente de Colliers vuelve a poner sobre la mesa el control de los planes reguladores, cuyas modificaciones dependen de las autoridades políticas locales.
“La planificación no debería estar al arbitrio de intereses electorales que privilegian ganar votos sobre tomar decisiones que verdaderamente beneficien a la ciudad y sus habitantes”, dice Correa, quien recuerda que Chile enfrenta un déficit habitacional de más de 650 mil viviendas.
“No podemos darnos el lujo de seguir restringiendo el potencial del suelo y paralizar proyectos habitacionales que cuentan con todas las aprobaciones necesarias. La urgencia de resolver esta crisis exige que dejemos de lado los discursos populistas y adoptemos enfoques más pragmáticos y centrados en la realidad urbana y social”, afirma.
El ejecutivo plantea además cómo densificar de manera ordenada las ciudades. “Necesitamos despolitizar los planes reguladores y llevar su gestión a una autoridad técnica regional que no solo trabaje en serio la densificación de cada comuna, sino que también permita que las planificaciones urbanas de comunas vecinas se complementen entre sí. Esta sería una verdadera solución a largo plazo para crear ciudades más eficientes, sostenibles y capaces de albergar a toda su población de manera digna”, destaca.
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