Tras el boom del mercado de las bodegas en Chile, producto de la pandemia, la industria ahora está experimentando una contracción, lo que ha llevado a diversos operadores a frenar el desarrollo de nuevos proyectos.
En el segundo semestre de 2023, el mercado de centros de bodegaje Clase I experimentó un aumento de 1,5% en la tasa de vacancia, con respecto al primer semestre, cerrando el año con una desocupación de 2,7%, destacó el último informe sobre el sector desarrollado por la firma especializada GPS Property. Durante el período, el precio disminuyó 12,3%, pasando de 0,176 UF/m2 a 0,155 UF/m2.
En el mismo estudio, se reveló que, en los últimos 12 meses, la vacancia del mercado de bodegas aumentó más de 600%, pasando de 18.391 metros cuadrados (m2) a 142.585 m2 de espacios libres.
Para el periodo 2024-2026 se espera un ingreso promedio similar o menor al de los últimos 10 años, que es de 280.686 m2.
“Esto parecería una contracción abrupta del mercado de centros de bodegaje, sin embargo, nos mantenemos con una vacancia considerablemente menor a la promedio de los últimos 10 años, que se sitúa en torno a 5%”, explicó Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property.
Durante el semestre, se incorporaron 225.994 m2 correspondientes a siete nuevos centros o etapas de espacios existentes. Con todo esto, el año cerró con una producción de 289.023 m2 de nuevos espacios de bodegas.
Precisamente, el estudio reveló que el incremento en la vacancia se debió a la nueva superficie que ingresó durante el semestre. Estos se incorporan con una tasa de ocupación de 74%, representando el 41,1% de la disponibilidad total del período.
Evitar riesgos
Pero, la directiva de GPS apuntó a otro relevante factor que incrementó la vacancia: dijo que muchos operadores de retail o logísticos, durante el periodo de pandemia, importaron un sobre stock de productos, sin tener claridad del comportamiento de la demanda y de la economía luego de la crisis sanitaria, asegurando stock y superficies donde almacenar los productos.
De hecho, a fines de 2021, se registró un hecho histórico en el mercado nacional: una nula disponibilidad de bodegas en la Región Metropolitana.
“Ya en equilibrio, han ido devolviendo los espacios que no utilizan, o algunas empresas frente a la incertidumbre económica, han disminuido sus líneas o ámbitos de operación”, dijo Tapia.
Suspensión de proyectos
Sobre las perspectivas del negocio, proyectó que, para el periodo 2024-2026, se espera un ingreso promedio similar o menor al de los últimos 10 años, que es de 280.686 m2. “Principalmente, porque un número importante de proyectos que se encontraban en proceso de aprobación de permisos, han tomado la decisión de no iniciar obras hasta encontrar un arrendatario de largo plazo y no están dispuestos a llevar a cabo un proyecto con riesgo de colocación”, señaló la directiva.
Además, dijo que no se espera un aumento en la demanda con respecto a la información histórica, por lo que anticipó un aumento en la vacancia, pero dentro de los rangos históricos normales en torno al 5%.
Explicó que el mercado de centros de bodegaje se ha desarrollado desde hace más de 20 años con formatos de bodegas de grandes superficies, que comparten formas de operar similares, como por ejemplo uso de andenes, necesidad de calles con cierto ancho que permita el giro de camiones, ubicaciones cercanas a vialidades estructurantes, entre otras características.
Sobre las bodegas Clase I, destacó que éstas se definen como centros con un mínimo de 6 mil m2, donde más del 80% de la superficie se encuentra subdividida en espacios desde 800 m2. El stock total supera los cinco millones de m2, distribuidos en 93 centros de bodegaje, donde cerca del 70% se concentra en el sector poniente de la Región Metropolitana.
La experta destacó que, en los últimos 10 años, surgió el desarrollo de centros de bodegaje, con superficies promedio de 300 a 400 m2, que cuentan con oficina de no más de un 15% de la superficie, e incluso showroom. Este mercado es definido como Clase II, y el stock se encuentra en torno a 500 mil m2, bastante menor al mercado Clase I, ya que los centros en promedio no tienen más de 20 mil m2 arrendables.
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